地铁带动区域经济升级 小寨商圈强者愈强现“马太效应”

　　“地铁一响，黄金万两”很形象的形容了地铁的价值，地铁网络的形成改变了西安人民的出行方式、生活方式以及消费模式。除了汇聚人流，也汇集商机、财富，无疑已经成为了带动其站点周边商业发展的新引擎。可以说，地铁开到哪里，商务动脉就延伸到哪里，繁华就跟到哪里。早在2011年，西安地铁二号线便已开始运营，如今随着各线路的逐步通车，不仅缓解了西安地区城市中心的交通压力，分散区域中心过于密集的人口，还极大地拉近了城郊与市中心的距离，给了人们更多可自由支配的时间，减少上下班浪费的时间，为购物、餐饮、休闲娱乐等消费场所带来更多的选择。可以说始于香港的 “轨道商圈”发展模式，正在影响西安的商业地产发展。而本月底即将开通试运营连接城东到城南地区的地铁三号线，早已成为西安市民最期待的地铁线路之一。它将由西南到东北将高新、小寨、曲江和浐灞四大商圈相串联起来，带动其商圈的繁华与兴盛。为此，赢商网特别推出《地铁三号线带动商圈发展》系列报道，与商业地产人一道分析及展望地铁撬动商圈价值，共赢财富新未来。

小寨商圈号称西安的潮流地标，作为商业规划的传统商圈之一，其以独特的地理优势独居重要地位，东起大雁塔北广场，南至长延堡，西至吉祥村，北至南二环路，坐拥长安南路、雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二环等多条西安城市主干道与周边区域连接，交通条件甚是便利，从而也为商业流通提供了优越的道路条件。因此在西安的商业、服务业大盘中占据一席之地。同时小寨也是地铁二号线与地铁三号线的换乘站，如果说地铁二号线的开通使小寨焕发出新的活力，那么三号线的开通将为小寨商业再添助力。

小寨商圈曾经一度繁荣

在西安的城市规划中，小寨商圈自2001年起正式开启了西安第二大商圈格局，呈现出次城市中心“九宫格局，一城多心”的脉络。而小寨区域内也规划形成“田”字型的交通网络，辖区内数十条公交线路，地铁二、三号线两大命脉换乘站。区域内常住人口超过数十万，周边含大专院校及科研所有近20个，大型商贸设施10多个，聚集了大量的人流、物流、人气、商气。曾经小寨商圈内所针对的目标客层一度以周边的高校大学生及工作时间不长的年轻白领为主，小寨十字天桥把金鹰、百盛、好又多、飞炫购物广场等连为一体，由于位置特殊，紧邻大雁塔旅游区，车流量较大，来自各地的游客也会到此购买时尚经济便捷的商品，将四面八方的人流统统导向商业核心区使得小寨有着“黄金位置”的美誉。

小寨商圈渐失往日风光

但是，在小寨商圈一度的兴盛之后，由于商业服务网点偏少、营业场所面积小、缺少知名的商业企业和品牌、商品种类和商业体系不丰富、目标消费人群单一、消费能力有限……这些因素严重制约了小寨商圈的区域经济发展，使传统的小寨商业圈在西安市整体发展中略显缓慢，失去了优势，只能满足中低层次消费者的需求，大量的中高端顾客流失。2014年10月，百货业巨头金鹰的离场无疑给了正在成长中的小寨商圈重重一击。其实对于很多西安的年轻人来说，很大一部分的青春记忆都汇聚在小寨商圈之内，这里曾经既是城市青春的地标，同时也是西安现代商业发展中一个辉煌时期的缩影。眼下，在商业领域来说，小寨的青春期已过，现在的小寨商圈处在一个渴望长大成熟，并寻求转型的过程。

地铁出口与赛格完美对接

2013年10月，赛格国际购物中心开业，这样一只异军突起的本土开发商仅凭全球最大的单体购物中心便赢得了全西安乃至中国商业地产的广泛关注，一时间形成了“赛格热”，并且一直火到现在。特别是在地铁出口与赛格负二层实现无缝对接后，完美的将赛格文化带到地铁二号线的每一位乘客的脑海中。其实，早在2012年地铁二号线就已经通车，规划的出口暂没有通向赛格。在2013年赛格开业之后，这也一度成为其“硬伤”，然而，在赛格在开业不久便打通了地铁二号线的出口通道，出口紧邻赛格购物中心，并且在出口处设置了购物中心入口，在打通地下通道的同时，也打通了地上通道，将小寨十字人行天桥直接接入购物中心2层，上下通揽，成为小寨人气最高的消费场所。目前，赛格国际购物中心是中国西部地区最大的单体购物中心，汇聚了众多知名品牌，集购物、游乐、美食、停车于一体，成为小寨真正意义上的商业地标。

地铁二号线提供人流保障

除了依靠其自身的科技优势、对消费者购物行为及心理的深入理解，从商业的角度分析，赛格在地铁和人行天桥，加上智能空中停车场上的动作，解决了商业项目人流动线和车流动线的两大难题，而这恰巧也是一个商业项目至关重要的两大问题。可以说，赛格的成功与地铁的带动功不可没。其实，对于商业的发展来说，交通一直是其重大的推动力，有着举足轻重的作用。西安地铁自开通以来，就成为西安商业的强大推手，每天上万的人流量为沿线商业项目提供了可靠的人流保障，成为商业的绝佳契机。西安地铁二号线小寨站的四个出口分别接近三个商业项目，而与西安地铁二号线直线距离最短的则是老军区服务社，二号线B口出口处右拐30米左右即可直接进入老军区服务社，这为老军区输入了大量的有效消费人流。

地铁三号线助力规模化发展

确实，地铁的开通模糊了城市的区域概念，让空间和时间进一步缩短。对于西安来说，对于小寨商圈来说，地铁的运营为其带来了人流、物流和财流。随着地铁三号线的开通，小寨将西接高新东连雁塔，吸引这两个区域的人流涌入小寨，再加上小寨是二号线和三号线的换乘站，客流的聚集必将进一步影响小寨地下商业的发展。诸如赛格国际购物中心，地铁内乘客到小寨站下车就可直接进入赛格负二层，将地铁聚集的客流将转化为有效地购买力。而对小寨商圈内的其他商业综合体来说，伴随着地铁二号线的成熟和三号线的开通，小寨商圈内的所有项目都在伺机而动，也必将带动整个商圈内经济的快速规模化发展。