东原地产董事长罗韶颖：下半场策略是“精选深耕”

作为销售规模在100-500亿之间的“第二梯队”房企，目前似乎正在面临一种尴尬局面。一方面，企业有着做大规模的迫切需要；另一方面，供大于求的市场形势，并没有给企业带来契机，反而使其容易陷入“不进则退”的尴尬局面中。

在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会现场，21世纪经济报道记者专访了东原地产集团董事长罗韶颖，详解东原对市场的判断和“下半场”策略。

“精选深耕”与“主流中产”

《21世纪》：东原地产在2015年实现超百亿的销售业绩，处在正要赶超的阶段。近期又把总部从重庆搬到上海，是否有做大规模的考虑？

罗韶颖：东原不是特别在意规模的一家公司，过去两年我们在做规划的时候，也没有说立下雄心壮志，要做到一定的规模。因为在行业已经进入到“下半场”之后，我们不会再沿用上半场的逻辑。现在看得到的这些打法，一定有人比你玩得更好。

每个团队都有自己的基因，顺势而为才最重要。这既要有外部的趋势判断，也要在内部顺应自己的基因，找到自己的长板。这些事情都做好的话，团队也会很在状态，所谓的规模和利润，都是水到渠成的事情。

《21世纪》：就东原而言，在楼市“下半场”的具体策略是什么？

罗韶颖：东原的策略是“精选深耕”，目前我们的大部分项目分布在重庆、武汉、上海、南京、苏州、杭州，在北京和深圳也在寻找项目。当然这种策略的选择也有不得已之处，如果东原是千亿级公司，就不存在“精选”的问题。对于现有的资源配置和规模来说，分解到城市布局，就是“精选”。

具体来说，从客户分层的角度讲，是做都市主流中产客户。从商业模式的角度解读，就是社区价值开发。目前我们的社区价值开发已经做到3.0版，叫做“俱乐社区”，不仅我们有投入，还会聚合其他的资源进来。

《21世纪》：如何看待未来几年的房地产市场？行业兼并整合会不会更为剧烈？

罗韶颖：这个行业可能未来2-3年还有挤压，而且会比之前更加剧烈。2013年，重庆本地的一家房地产企业老板找到我，想要转让他的公司，然后做别的产业。后来由于各种原因，东原未能接收。但现在来看，那个老板当时是很敏锐的，可以说是“春江水‘寒’鸭先知”。因为那个时候市场还不错，主动退出的话，还有溢价的空间。如果拖到2014年，就会陷入被动局面。

去年下半年以来，房地产市场升温，给了企业喘息的空间，如果不够敏锐，并且认为是一次新机会，那将来就麻烦了。因为房地产业的运行有周期性，这波周期到了高点后，一定会下滑，我担心到时候比之前更加惨烈。

竞争态势愈加惨烈

《21世纪》：在这种严峻的市场环境中，东原会不会调整策略？东原的优势又是什么？

罗韶颖：我们是要安心在这个行业里做下去的。东原有两个优势，一个是2014年完成了上市，二是我们的团队有特点。基于这两个特点，东原完全可以在市场上立足，继续做5-10年。

我们之前经常说，“同行的套路深，被逼得只能创新”，现在在此之外还要不断“刷新”。东原的团队具有两个重要的基因：个体的开放性、团队作为整体的协作性，不管对内对外都是这样。如果开放、协作的文化深入到骨髓，就至少具备了“刷新”的条件。

《21世纪》：对于未来的公司发展，有没有担心和顾虑？

罗韶颖：最大的顾虑还是房地产周期。有一个很老的笑话，说是熊在追两个逃跑的人，其中一个对另一个说，“我只要跑得比你快就行了”。现在的房地产市场就处在“熊追人”的阶段，这个过程是很惨烈的，而且最终被熊扑倒的企业数量会远远大于我们的想象。

2011年，我们曾根据中美两个国家的市场数据，对房地产行业集中度做研究。数据拿来以后，感觉是“喜忧参半”。喜的是美国房地产市场的集中度已经非常高了，前几大公司的市场份额很大，这说明中国市场还有进一步做大的空间。忧的是总量，两个市场相对比，中国楼市总规模是美国的10倍以上。也就是说，当经过“熊扑人”这个阶段，并达到新的供求平衡之后，市场是急剧缩小的。

如果当这个过程，和中国经济周期、全球经济走势互相叠加，就比较有无力感。

《21世纪》：东原会如何应对这种惨烈的环境？有没有做出一些布局？

罗韶颖：我希望东原一直跑到最后，即使蛋糕变小，也能够分到一块，但我不能确定东原会不会跑到最后。也正是这种危机感，让我们在不同的方向上做一些创新和探索，一旦发现某个方向真的能够开花结果，就会加大投入。并将它变成独立的业务线。

大的思路就是，所有现在布局的几个创新领域，包括教育、医疗、商业等，至少都可以跟现有地产业务产生协同效应，跟“精选深耕，主流中产”的战略产生协同。