易宪容：下半年房地产市场政策会不会出现调整？

最近新华社接连发表了三篇关于房地产市场的时评，比如，7月19日：一评楼市变局：警惕繁荣背后有风险；7月20日：二评楼市变局：小心地产市场的“地王”盛宴；7月21日：三评楼市变局：“去库存”要打持久战。

这三篇文章分别从风险、地王与去库存这三个角度来评论了当前中国房地产市场的现状，并认为当前中国房地产市场分化严重，一二线城市房价“扶摇直上”，地王热接连不断；三四线去库存问题依旧严峻，调控政策力度仍待加强。

有人认为，新华社作为一家国家主流媒体，在当前这个时候连续对国内房地产市场进行评点，或许是向市场发出了一个重要信号，即下半年的中国房地产市场将出现重大调整，甚至于有人猜测下半年或许会是一个政策调控的集中“爆发期”。

至于新华社连续发表三篇关于房地产市场的评论是否向市场发出了一个强烈的信号：下半年的房地产政策将出现重大的调整。我想对这个问题不需要猜测太多，也不要抱有太多的希望。我们所在关心的问题应该是放在以下几个方面。一是对于当前的房地产政策政府有没有意愿调整？如果政府没有意愿调整，那么这些猜测都是闲话。二是如果政府有意愿调整，其政策调整的工具及方向又是什么？如果还是如早几年那样，房地产市场宏观调控不能够把握到要害或使用经济杠杆，那么房地产市场越是调整，房价越是上涨。三是如果政府有意愿调整，其正确的房地产政策目标又是什么，如何来落实与执行？等等。

可以看到，对于上半年的中国房地产市场形势，从中央与地方，基本上是默许或窃窃自喜，因为基本上完成了政府上半年房地产的政策目标，即以房地产来保证GDP增长，让一些城市的地方财政从困境中走出。所以，对政府来说，估计还是希望这种状态能够持续下去。政府根本就没有愿意对当前的房地产政策进行调整。下半年的情况也是如此。这点只要看看当前政府对房地产市场只是默认不提及，看看政府职能部门仅仅找几家房地产开发商商讨未来政策，就已经表明得十分清楚。下半年房地产市场政策的调整不会很大。

当然，当前中央政府职能最为关注的问题还是如何让三四线城市过多的住房库存也如一二线城市在上半年那样得以消化。所以他们正在提出房地产市场的所谓的一城一策或差异化的房地产政策。也就是说，即使下半年中国房地产市场的政策出现调整，但其目标更注重的是房地产的去库存，采取的是行政手段或工具，而不是经济杠杆。

但是，从上半年的房地产市场来说，无论是房价的疯狂上涨，还是极力推高土地价格，及银行信贷过度流入房地产市场，这些都使得国内房地产市场已经到了发展不可持续的阶段。而这种不可持续性从4月份就已经出现了端倪，再加上5月9日权威人士关于房地产政策的谈话。这些都意味着国内房地产市场下半年需要调整。

更为重要的是5月9日权威人士的谈话所强调的房价不能够涨到天上去，所强调的住房市场要回到它的基本功能。这就要求国内的房地产市场政策进行调整。比如说，以上海为例，2016年上半年上海第三产业投资2412亿元，其中房地产开发投资总额达到了1685亿元，接近7成的比重。由此可见，中国房地产所面临的问题，不仅在于房价快速飚升、土地的价格上涨离谱，更重要的是央行宽松的货币政策向市场注入的资金，并没有流入实体经济，而是流向的楼市，让中国金融市场出现了前所未有的“金融空转”时期。

所以，对于当前国内的房地产市场政策，尽管政府没有意愿进行调整，但是市场迫使这种房地产政策的调整，当前的房地产市场不调整不行。在这种被迫无奈的情况下，如果下半年的房地产市场出现调整政策，政府更多地会采取行政手段而不是房地产市场的经济杠杆。用行政手段来调控房价的疯狂上涨，用行政手段来控制土地价格上升，用行政手段来去除三四线城市过多的住房库存。不过，就如早几年那样，这些房地产政策的效果会十分有限，就如早几年那样。甚至于这些政策同样会成为推高房地产市场价格另外一些工具。所以，对于下半年政府房地产市场政策调整不用抱太多的奢望。而市场有他自身的内在逻辑。