新城控股欧阳捷：白银时代有规模才有江湖地位

买房子要看房子是否保值增值，越是持有一线城市的物业升值空间是越大的，所以要想获得物业的升值速度，就要多倾向一二线城市。一线城市房价平均上涨40%多，而六个三四线城市，今年上半年的城市上涨只是5%左右。

所以未来十年我们认为，热点的一二线城市还会上涨一倍，可能北京、上海、深圳这样的城市上涨更快，三到五年翻一番。当然房价可能会回调，但是回调之后会成为一个新的历史高峰。

也有很多人说房价不可能永远上涨，泡沫是会破裂的，事实上房价一直在上涨，为什么？因为我们钱多了，钱就不值钱了，对应钱的一切东西就变得更加值钱，尤其是不动产，这不仅仅是我们，全球也是这样，所以货币越调越高，利率越调越低，甚至是负利率，这种情况下我们还指望房价下降吗？

在这种情况下，物业是不是真的有泡沫？一旦崩溃之后就会完了呢？不会，因为我们看到美国经历了2008年的金融危机之后，现在的房价已经接近到了2007年的高点，有些城市已经超过了。实际上，人在不断增加，钱在不断增加，人口流向哪里，房子就会涨。

去年8月份，我们曾经预测全国房价是一线领涨，二线普涨，三四线城市少数下跌，这个现象到今年已经完全兑现，我们为什么做出这个判断，是因为去年8月份已经发现，M2的总量，超发的量，去年1到7月份超发了4.5万亿，而过去的4年平均值是4万亿，所以我们觉得下半年，中央要抑制资产泡沫，货币可能会适当收紧一点，降准的可能性可能没有，因此可以看到最边上的线比2015年略高一点。

当中国的钱和世界上的钱已经同样，越来越便宜的时候，这个时候就会发现，持有重资产的成本就越来越低，而重资产就越来越有价值。所以这么多年来看，资产升值的时代，轻资产不会是最大受益者。

住宅开发商靠轻资产没有赚大钱，商业地产是不是靠轻资产赚钱？其实商业地产一开始也是轻资产，但是最后留下一大堆库存没卖掉，回过头来再持有商业，持有商业的时候，他通过整体规划，整体招商，整体运营，最后可能会获得物业的升值，这是我们商业地产做的重资产。管家是职业经理人，你不可能拿到跟地主或者资本的钱一样多，所以轻资产的模式逻辑上是不对的。

轻资产不是不能做，也能做，怎么做？通过类REITS的方式卖掉，创造一个轻资产方式，比如说新城控股做的这个，有些企业已经做了轻资产的类REITS，但是新城的做法在行业中又创了新的做法，离真正的REITS又近了一步，收益率可以达到3.5%到7%之间，地是首单是大型的民营开发商为发起的商业物业类，第二是以大型商业综合体为基础的。在这种情况下，新城吾悦广场总收入约1.2亿元，投资的租金回报率是8%以上。

因此在资本荒的时代，没有什么比资产证券化项目更好的资产。新城今天发展也非常快，我们今年上半年全国销售额平均增长42.1%，20强房企增长80%，新城控股上涨144%，今年的业绩目标也调整了，如果按照去年的319亿，今年的调整目标是520亿，我们希望2020年达到千亿的销售欲望。

因此我们认为在未来的几年当中，可能在白银时代，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权，因此要加速奔跑，如果不加速奔跑，不做大做优，以后的地位就不属于我们。