昆明出新政：利刀斩库存 商业可调为文化医疗等项目

（赢商网云南站报道）自2008年城中村改造启动以来，昆明主城范围内超过300个城中村项目被拆除，大面积的旧改运动，使得商业用地的成交量一直在持续增加。预计未来3—5年，昆明将有近2000万方商业项目面市，若以全市700万人口总数计算，昆明人的人均商业占比也由2011年的2平方米增长到接近3平方米，一定程度上超越上海及香港。

从数据来看，无可厚非，昆明商业地产已经迈入过剩时代。尽管商业地产过剩问题被屡屡提及，对于这样一个充满诱惑的冒险乐园，开发商对其热情始终有增无减，各路资本蜂拥而入。如今，高库存引起的一系列问题开始全面爆发，商业地产亟待破局。

　　昆明夜景

问题频出 一己之力难以消化高库存

高库存下，昆明的各大购物中心、百货商场将面对更加严峻的考验。经典地产、中豪集团等大型房企也在剧烈的“震荡”之下败下阵来，好在各自找到了“靠山”依附，共度难关。而南亚之门、恒隆广场这些地标项目也难以在经济下行的境况下奋勇向前，先后被曝出停工、撤资等负面消息。而坚挺下来的也由于经济形势不给力，招商难度加大，企业资金链紧缺，装修进度放缓，只能迫使商业延期开业。

危机总是与机遇相伴。微观方面，昆明的各大购物中心也开始纷纷进行业态调整、门店升级，此外也连同各大商户在跨界、体验、地铁、众筹、电商上下足功夫。南亚风情第壹城、世纪金源购物中心、欣都龙城、顺城购物中心、柏联广场、金格百货等几个老牌购物中心及百货积极进行业态升级调整，吸引更多国内外知名品牌（昆明首店）的进驻。另外，爱琴海购物公园、西山万达广场、同德昆明广场、公园1903等新近开业的购物中心也在不遗余力的练就“内功”，增强运营实力，开创更多的营销战略。

众人拾柴火焰高。在经过众多商业项目的积极努力下，昆明商业地产在2016年下半年呈现出了回暖趋势，但微观的力量毕竟薄弱。于是乎，昆明市政府开始了在宏观方面的大手笔调控。

政府新政 改商业降库存

近日，市政府出台《关于房地产去库存的若干意见》（下称《意见》），其中，第一款内容便是支持新兴产业发展，对已验收商业可调整为教育医疗等项目。

支持新兴产业发展是《意见》的重点，共有八项内容。

一是分期建设已开工的房地产项目，对尚未动工建设的地块，允许调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目。

二是分期建设的已开工城市更新改造项目，对尚未动工建设的地块，由县（区）政府进行研究，根据所在区域人口规模及周边配套情况，在不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套等条件的前提下，可由房地产开发企业申请调整商住比例。

三是已取得《建设工程规划许可证》的房地产项目，根据市场需求，在不突破规划条件的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，依法进行设计变更。

四是对于已建成并竣工验收的房地产项目，在土地权属及土地用途不变的前提下，调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、教育产业、体育产业等项目时，不再办理土地手续；除外立面改造外，可不再办理规划手续。

五是对于已建成并竣工验收的商业、办公用房，调整为室内健身场馆的，在土地权属及土地用途不变的前提下，提供原有建设工程规划许可证向消防部门申报消防设计审核或备案。建筑面积大于2500平方米的，向支队申报消防设计审核、消防竣工验收；建筑面积小于2500平方米的，向所在辖区消防大队申报消防设计备案、消防竣工验收备案，并办理营业前消防安全检查。

六是对于已建成并竣工验收的商业、办公用房，调整为幼儿园、中小学教学楼、集体宿舍、食堂、图书馆、养老机构、医疗机构用房的，在土地权属及土地用途不变的前提下，提供原有建设工程规划许可证向消防部门申报消防设计审核或备案。建筑面积大于1000平方米的，向支队申报消防设计审核、消防竣工验收；建筑面积小于1000平方米的，向所在辖区消防大队申报消防设计备案、消防竣工验收备案。

七是三个班以下幼儿园可设于包含底层内部联通三层以下的房地产项目中，但应有独立的出入口和相应的室外游戏场地及安全防护设施，举办者需向消防部门和属地教育部门申报审批。

八是支持社会资本利用闲置的商业、办公用房，依法举办各级各类医疗机构。