人物访谈：凯德集团执行官罗臻毓再谈“凯德模式”
日渐复杂而竞争激烈的市场环境，刺激着每个房地产企业思考着传统模式之后的前行之路。然而，对于深谙资产管理与资本运作之道的企业而言，告别高增长阶段而逐步成熟的中国房地产市场，正在闪现着更多的机遇。
凭借“资产管理+房地产基金”模式在房地产全业态独具一格的凯德集团，正迈入厚积薄发的加速阶段。用凯德集团中国区首席执行官罗臻毓的话来说，中国房地产已进入资产管理与资本运作时代，这恰恰是凯德“更适合的市场”。
8月份，罗臻毓在2016博鳌房地产论坛中接受观点地产新媒体采访时表示，房地产行业已经进入一个新阶段，迎来更加专业化的产业链角色分化与金融化趋势。依然看好中国市场前景的凯德集团，将继续锁定“五大城市群”深化综合体战略。
在中国沉淀22载后，凯德集团成熟的资本运作和资产管理能力，为其在华业务扩张提供了最大的支撑。罗臻毓表示，凯德集团将继续寻求机会进行战略性收购，不排除以收购资产包或公司的形式进一步扩充其资产组合。
凯德路径
由罗臻毓管治的中国区，已经与新加坡并列成为凯德集团的两大核心业务市场。
2015年，凯德集团录得49.8亿人民币的税后净利，其中营业利润占比高达77%；过去四年，其营业利润每年都占到全年净利的2/3以上。2016年上半年录得25.2亿人民币的税后净利，其中营业利润占比63%。
从收益上看，根据2016年二季度财报，2016年上半年，凯德集团82%的息税前利润都由新加坡及中国两大核心市场贡献，中国占比高达41%。
被问及对中国市场的看法时，作为新加坡人的罗臻毓首先表达的是谨慎乐观的判断：“全球房地产市场成熟的国家如美国、新加坡，目前的经济增速只有2-3%。作为世界第二大经济体的中国现在仍然能保持6-7%的增长，在全球范围内来看都是很有吸引力的市场。”
但相较于经济增速的放缓，罗臻毓认为中国房地产面对的更大挑战来自于经济转型和人口结构变化。当房地产行业高周转、高增长的阶段过去后，横亘在众多房地产企业面前的是一个需要重新审视及思考的商业模式难题。
正是基于从规模速度型向质量效率型转变的前瞻性判断，凯德集团在逐步熟悉中国房地产市场后做出了一个与众不同的选择。1994年正式进入中国的凯德集团，在踏入21世纪时便开始着力发展商业房地产，并将“来福士广场”这一综合体品牌成功落地中国。
罗臻毓并不否认，专注于做住宅可以让凯德收获更大的规模。但是凯德看到了一个市场趋势，即持有商业房地产物业，可能会使集团在在下一个周期的市场中继续占据重要的地位。
在被喻为“黄金时代”的房地产高增长阶段，凯德选择了一条外界眼中更为吃力且颇具挑战的发展路径——打造持有型商业地产。这不仅是对未来市场的研判，同时也是希望能够最大程度发挥凯德综合体开发和运营优势的战略布局。
根据凯德集团2016年第二季度财报，2016年上半年，凯德集团在中国的资产为200亿新元，占集团总资产的45%。在华商场总数为63个，已投入运营55座；净物业收入同比增长6.1%。
当众多房企疲于应对市场调整和转型风险时，凯德的步伐却似乎分外从容。凭借积累多年的资产管理能力和成熟的资本运作机制，这家来自新加坡的企业在中国市场生根成长，而“凯德模式”早已成为商业地产领域众多房企对标的参照模式。
转轨机遇
“商业地产到今天，已经进入以持有运营为主的阶段。”罗臻毓直言，以散售为主的商业地产尽管周期短，回笼资金快，但往往也容易在几年内陷入商业运营活力的衰退期。
然而，长期持有大规模的商业地产物业对中国众多房企而言几乎不具备可行性。商业地产资金投入大、回报周期长的特点，对长期持有模式提出了极高的资金要求。在不借助金融工具的情况下，商业地产物业仅靠租金回报收回成本甚至可能需要耗时15-20年。
但是，解决商业地产持有难题，恰恰是“凯德模式”的商业运营之道。罗臻毓的一句话，道出了“凯德模式”的逻辑：“我们不会将房地产视为建筑或销售行业，而是以一种资本运作的思路进行运营，以资本的标准来衡量价值和回报。”
以资本运作的思维应对持有型商业资产的重资产难题，这就要求凯德集团必须搭建好资本平台与运作机制，同时还必须拥有资产管理能力。
因而，在加大投资商业地产的同时，凯德积极建立资金平台，设立和发行了相应的私募基金和房地产投资信托基金。通过私募基金介入商业地产的开发和收购环节，待项目运营成熟并实现资产增值时再注入房地产信托投资基金，以此实现贯穿收购或开发到持有及退出的完整链条。
同时具备投资者、开发者与运营者的综合能力要求，决定了“凯德模式”的难以复制，也成就了其在中国市场的崛起和壮大。
“实现良好的资本循环体系，才能更好地做商业地产。”在罗臻毓看来，中国房地产的发展趋势一定会走向金融化和证券化，而市场的转变和成熟，便是凯德的机遇所在。
“凯德做地产的思路和模式，可以说会更适合比较成熟的市场。”当依靠土地增值与快速销售的高增长阶段逝去时，占据资本运作先机的凯德，将目光瞄准了更大的市场。
资本“猎手”
一二线城市是凯德集团在中国布局的绝对重心，根据2016年第二季度财报，凯德集团在一二线城市的资产占总体资产的93%，凯德集团聚焦的五大核心城市群中的11个主要城市资产占集团在中国总资产的85%。
支撑凯德几乎完美避开三四线城市不良资产的核心，是一套精准的投资回报评测体系。罗臻毓带着玩笑的口吻戏称，由于精确到每一平方米的投资回报测算，业内同行眼中的凯德总是带着极为“精明”的形象色彩。
出于对投资回报的敏锐嗅觉，凯德面对土地市场也显得更为冷静与理智。在2016年火爆的一二线城市土地公开出让拍卖中，几乎难觅凯德的踪影。
“地王的情形都是‘面粉贵过面包’，基本等于要求未来每年价格都要增长20%。从凯德的角度来看，这是期望值极高的增长率，所以我们并不会盲目去参拍高价地块。”
因此，合作、旧改与收购是凯德在拍卖市场之外寻求项目的三大渠道。凯德与上海申通地铁集团的轨道交通上盖物业合作，以及广州大坦沙岛旧改项目，都是凯德多元渠道扩张的成果。
在采访中被提及次数最多的收购，已经成为当前罗臻毓扩充中国区业务的重要通道。
事实上，凯德集团在中国曾经留下不少收购案例：2010年通过以150亿元总价成功收购东方海外的资产包，凯德在上海核心地段再次布局了包括长宁来福士广场在内的4个项目。
这场收购灵活地运用了凯德得天独厚的资本优势，罗臻毓透露，通过将项目注入基金，凯德在一年半时间内就顺利回笼了150亿元收购资金。
相同的演绎在未来或许将继续发生。罗臻毓表示，在“五大城市群”中，凯德将持续地寻求机会收购具有价值提升潜力的商业地产综合体，甚至也不排除整体收购资产包或者一个公司的可能。
以下为观点地产新媒体对凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生的采访实录：
观点地产新媒体：中国的商业地产热潮正在退去，普遍出现了空置率比较高，招商比较难的情况，您觉得现在商业地产是不是已经出现了过剩的情况？
罗臻毓：基本上不应该以全国的数据来笼统判断，商业房地产还是要从区域性来看。
当然，我也不否认有些区域商业房地产可能是有点过多了，因为这个行业主要是延伸需求，周边要有一定的居民或者人流支撑。
从凯德的角度看，我们做商业房地产会以整体规模跟周边规划的商业数量，综合衡量周边居住的人口是不是能支撑这么多商场，如果整体已经过剩，凯德从资产管理的角度出发，一开始就不会去做那个商场。
观点地产新媒体：凯德是怎么界定区域的支撑力？如果以深圳来福士广场为例，是怎样的判断？
罗臻毓：不同的商场情况不同，因为地段不同。如果是社区型商场，我们的考核指标可能是周边的人口能够支撑起一个多少平方米的商场。如果是市中心或者是地铁上盖的商场，辐射度就大一点，要看辐射范围再来衡量商圈。
深圳来福士广场预计明年开业，定位是中高端的商业，将引进众多国内外精品，包括高端超市和电影院、设计师大牌、快时尚旗舰店和各地顶尖美食，其中相当一部分品牌将是第一次进入华南或深圳市场。这也是基于对周边的环境、居民、商业还有附近的办公楼情况来衡量的。
深圳蛇口那边有很多外籍人员居住，同时南山区还有很多大学学府，还有不少的企业在那里办公，所以这些都是我们的商场定位的基本基础。
从业态来看，这个商场大概有35%的业态是餐饮，也会是有更多体验式感受的商场。在同一个区域里面也有其他的商业体，但是从整体来看并不是我们的直接竞争对手，他们的存在今后会和我们的项目一起，把南山区打造出整体的商业规模和集聚效应，反而会吸引更多消费者过来。
观点地产新媒体：有观点认为现在内地的零售市场走进了寒冬，实体商业受到的挑战比较大，对此您怎么看？
罗臻毓：实体商业受到电商的冲击，这是不可否认的，但是我在不同场合也谈过，要回到没有电商的时代并不可能，要走到全部只有电商而没有实体店的时代同样也不可能。电商不可能完全取代实业商业，所以这其实是两者相互博弈和平衡的过程。
我们可以看到现在很多商场也在做适当的改变，例如增加体验式的业态百分比，所以这个过程的影响可能体现在竞争中，过去三公里之内或许可以支撑十个商场，但是现在可能六个就已经足够了。
从凯德做商业地产的角度来讲，我是希望我们都能做到前三名，这样才不会遭到市场的淘汰。拥抱改变，拥抱互联网+，不要把电商看成是直接的竞争对手，怎么跟他们一起合作，这个肯定是以后商业地产持续发展的一部分。
观点地产新媒体：今年上海来福士广场开始进行进一步的调整，主要是哪些方面的调整？
罗臻毓：上海来福士广场从2004年开业到现在已经有12年，现在项目整体的定位还是锁定以25到35岁的年轻客户群为主，所以这次调整主要是根据这个年龄层客户群的喜好来做，引入更多年轻人青睐的品牌。
同时，我们也在调整中把一部分比较大的店面改成比较小的不同业态的店面，这样可以让更多租户进驻，也可以把业态做得更多样化去吸引更多我们锁定的客户群。
观点地产新媒体：商业地产注重运营的时代，会不会给凯德更多的机遇？
罗臻毓：凯德做地产的思路，可以说是更适合比较成熟的市场。早期业界也对凯德有疑问，为什么做这么多的商业地产？为什么花这么多心血组建经营团队来打造商业地产？因为建住宅可能赚的钱会更多。
现在我们看到了，每个市场都会经过几个阶段，到了现在这个阶段，高增长期已经过了，市场成熟度也到了一定水平，未来是增长比较稳定的时期，凯德的这种模式可能更适合未来的可持续发展。
凯德看好中国市场，但是会锁定一二线城市为主，专注于“五大城市群”，包括以北京、天津为主的华北城市群，以上海、杭州、宁波、苏州、为主的华东城市群，以广州、深圳为主的华南城市群，西南以成都、重庆为主，中部则以武汉为主。
观点地产新媒体：现在一线城市核心地段土地已经不太多了，而且一线城市甚至部分二线城市的土地价格也非常高，您怎么看这种拿地的难度？
罗臻毓：肯定有难度。但是我们看到的所谓地王，只是一个渠道出来的地块，就是政府招拍挂，这个渠道只是整体土地供应的一部分。在一线城市，我觉得还是有其他机会去持续发展房地产物业包括综合体的。
几年前凯德跟上海申通地铁集团的合作就是一个很好的例子，申通地铁集团有地铁上盖地块可以打造商业房地产，我们两家的股权合作就是一种地铁上盖物业开发的模式，可以持续发展。
另外一线城市存在旧改，包括深圳、广州、上海都有，所以旧改也会是土地来源之一。通过旧改有机会在市中心拿地，凯德也参与旧改项目，例如在广州，凯德在大坦沙岛就有一个大片区的旧改项目。
所以，并不是一定要去参与高价拍地，合作、旧改也都是我们土地来源的渠道。
观点地产新媒体：土地市场过热的情况会不会影响凯德在中国的规模发展？
罗臻毓：凯德在中国不是最大的房地产企业，但也已经有了一定的规模，现在凯德有8个来福士广场，64个商场，19座办公楼。怎么样在现有的战略布局里把质量做得更好，提高回报，这可能是持续发展的重点。
当然，并不是说凯德未来就不再买地，其实保持持续的发展并不是困难的事情，我们在一定的规模上更讲求质量和回报，所以不会盲目追求数目，而是以能给集团带来更大的回报为出发点去发展。
观点地产新媒体：会不会考虑更多地拓展项目或者说通过收购获取更多的项目？
罗臻毓：在我们聚焦的“五大城市群”，如果有合适的机会，凯德考虑持续地收购比较好的商业房地产综合体，包括收购地段自建和在建或者已建好的商业房地产物业。
当然也不排除集体收购一个公司或者一个资产包的可能，例如2010年凯德以150亿元收购了东方海外的一个资产包，共有七个房地产项目，现在这些项目都陆续地建造起来了。
观点地产新媒体：这种资产包的收购对于资金要求很高，凯德是怎么处理的？
罗臻毓：以东方海外这个收购案例来说，150亿元的资金其实凯德在一年半内就基本实现回笼了。
凯德通过将资产包中的商业项目和住宅的股权注入房地产基金中，打通融资渠道吸引了其他投资者进入这些项目。
所以，凯德进行任何一个收购，都会很仔细地去做好资金安排，规划好资本金、贷款和第三方投资者的比例，甚至在时间段上也都有安排。有了这样的布局，凯德的整个资金链都可以做得很充实。
这也是凯德做房地产的一种理念跟心态，相较于把整个房地产行业看成一个建筑跟销售产品的行业，我们整体经营体系的思路是把它看做一种资本运作，以一种资本和金融运作的思路来衡量我们的回报价值。
观点地产新媒体：现在收购已经成为房地产行业的趋势，您怎么看收购行为可能的风险？
罗臻毓：无论是收购资产包还是收购一个公司，这都不是一次性交易的问题，尤其是收购或者合并一个公司，需要考虑的是收购后两家公司合起来的经营体系的问题，这个问题需要在收购前就做好比较完善的考虑。
具体而言要分情况来看，如果只收购资产，那么可以只考虑资产的价格和价值以及财务风险。但是如果合并另外一家公司，同时要接纳它的员工，那么资产价格和价值就只是其中一个考虑，另外一个很重要的考虑就是这个公司的企业文化是否和自身匹配，如果团队无法融合，很有可能会造成整个公司运营效率下降。
观点地产新媒体：中国已经成为凯德集团的重要业务贡献地，您怎么看当前中国经济增速放缓下的市场前景？
罗臻毓：虽然中国经济增速在放缓，但是以一个外企的角度来看，中国作为世界第二大经济体每年还能保持6%-7%的增速，这已经是一个非常具有吸引力的市场。对比其他的经济体，今年新加坡的经济增速可能是1%-2%，美国的经济增速可能是2%-3%，所以中国的表现在世界范围内仍然是不容忽视的。
我认为更具挑战性的不是经济增速放缓，而是中国整个经济体系在转型。经济体系的转型和人口结构的转变，是影响房地产更大的因素，这会使房地产各区域的分化度更高。
怎么去应对这个改变中的经济体系跟日益成熟的房地产市场？这可能是房企接下来改变自己，适应市场环境的重点。对房地产企业的最大挑战是，过去买地、建房、快速销售、快速周转的阶段已经过去了，怎么以创新的形式做房地产，将是房地产企业需要去构思的战略布局。