东莞商圈演变史：主城MALL商圈遍地开花 镇街商业兴起

 编者按：曾几何时，东莞的商业地产发展极不成熟，商业多以满足周边居民基础消费为主，商业形态分散且低端，商业综合体寥寥可数，辐射的范围也极其有限。如今，海德集团、联华国际等本土房企和万达、万科、碧桂园等外来房企争相布局，购物中心、综合体遍地开花。随着地铁2号线的开通，轨道交通推动东莞商业地产迎来新的发展机遇。回顾过去、展望未来，东莞商业经历了哪些历史变迁？未来又将有哪些新变化？赢商网深圳站特推出“东莞商业地产纪实”系列报道，带你解读东莞商业的发展。

（赢商网）一个城市的发展史，往往也是一部商圈的发展史，城市的每一次扩容，都会激发一轮商圈更替，而商圈的转移也总是以城市的发展轨迹为脉络。　 

作为“制造业之都”，东莞吸每年吸引着数以百万计的年轻人涌向这里追求梦想，东莞的富裕也早已不是秘密。随着经济的发展以及人民生活水平的提高，东莞商业也随之发展，地标建筑拔地而起、顶尖品牌蜂拥而至，商圈从无到有、从有到大、从大到精、渐至扩散。　　 

然而，不同于广州、深圳等市有一个较未明显的商业中心，东莞商业发展分散度较高。从传统的四大商圈到以MALL为中心的各点商圈和以镇为中心的区域性商业中心，东莞商圈的演变更多的是以“风水轮流转”的态势呈点状式发展。　　 

四大传统商圈鼎足而立

注：图片来源于网络

莞城商圈　　 

莞城自古就是商贾云集、物流繁盛之地。莞城商圈也成了东莞最老的商业街区，主要由西正路－市桥路商业老街、地王广场－沃尔玛一带组成，其商业主要集中分布在东正路、西正路、金牛路、北正路、向阳路、振华路等传统商业街区以及东纵大道。　　 

不过莞城商圈的商业多为自发形成，缺乏统一经营和管理，档次层次不齐，商业形象较差，而且商圈内同质化竞争严重。随着城市的整体发展，莞城区的交通、配套等硬件设施已逐渐难以适应消费者的需求，莞城商圈正在探索突围之道。　　 

东城商圈　　 

1997年，东城东湖花园迎来东莞首家沃尔玛开业，也成了东城商业发展的开始。此后，东城商业空气逐步稠密：东莞最大的家电卖场时尚电器城落户东纵路、华润万家入驻君豪商业、东莞最大的家具超市光辉家具卖场落户东纵大道；紧跟着，地王广场、世博广场、世纪广场等大型综合商业体陆续建成招商，大量商家和品牌急速涌入，几年后，东城商圈成长为东莞最成熟商圈。

世博广场  注：图片来源于赢商网

东城商圈以世博广场为中心，涵盖了东纵路、东城路、东城南路、东城西路、东城中路和东城东路“三纵三横”之间的广大范围。商圈内商业以大型购物中心、商务酒店和写字楼底层商业等中高端商业为主，是东莞市商业规模最大、商业氛围最成熟的商圈。区域内有地王广场、愉景东方威尼斯、东湖广场、盈丰广场、光辉大厦、时尚电器城、新兴建材装饰城等大型项目。　

南城商圈　　 

南城商圈位于东莞的新行政中心，南城区莞太路和鸿福路一带，是东莞南城商务区的重要组成部分，商圈内商业主要沿莞太路和鸿福路分布。商圈的形态组合主要为群楼商业、百货、超市、专业卖场、商业街。现有第一国际、中环财富广场、莱蒙商业中心、腾龙大厦、曼哈顿广场、希尔顿广场、华凯广场等数十栋商业建筑，吸引了沃尔玛、家乐福、海雅百货、百安居、苏宁电器、国美电器等国内外大型零售商。　　 

万江商圈　　 

万江商圈以华南MALL为中心，辐射从万道立交桥起经万江路至莞穗路一段，多年前政府规划为中心区的商贸物流中心。华南MALL占地面积43万方，建筑面积89万方，商业面积40万方，由于商业体量过大、缺乏市场支撑，前期遭受了重大挫折。相对于其他商圈，万江商圈人气、商业氛围稍显不足，近年来，通过不断摸索，万江商圈以麦德龙、华南MALL为代表正在构建一个集旅游、休闲、购物为一体的商圈。　　 

主城区MALL商圈遍地开花　　 

城市中心不断扩大和迁移，城区商业也在不断裂变和发展。在东莞传统四大核心商圈的基础上，东莞中心城区的商业综合体也是遍地开花，而以商业综合体为中心形成的MALL商圈也在不断崛起。　 

·东纵路：家居建材MALL调整升级

莞城区的商业发展较早，其以东湖花园商城、东方威尼斯广场、地王广场、盈锋家居广场为中心形成的东纵商圈是莞城区商业的中心。东湖花园商城引进了全市首家沃尔玛商场，为迎接转型，东湖花园城现还推出了特色餐饮区；地王商业广场是该商圈的中坚力量，其共分为6期，开发跨度时间达10年；怡景东方威尼斯广场是东纵商圈的另一重磅级项目，面积近17万余平米，是集大型国际装饰家居城,商业展销和零售、休闲娱乐、环球美食、时尚精品、商务办公于一体的情景商业航母，目前主力店君尚百货正在调整转型，首度于六楼开设集纳式的美食荟专区，引入“覔书吧”、“海外购”跨境电商体验中心以及攀爬、培训等互动体验项目。盈锋家居广场也是该商圈的核心组成部分，其以高档家居作为主定位，涵盖酒店、餐饮、娱乐等业态，去年，盈锋家居广场实行“大变脸”，改造升级为盈锋家居广场，定位时尚综合体，备受业界的关注。 　 　

·鸿福路地铁站：未来三大shoppingmall围绕

毫无疑问，南城区的繁华商业主要集中在鸿福路上。鸿福路口凭借莱蒙商业中心、凯德广场、海雅百货、沃尔玛、苏宁电器、家乐福、时尚电器等大型超市和家电卖场，形成了主力的商圈。莱蒙商业中心前身是时尚岛，莱蒙国际于2009年收购该项目并更名为莱蒙商业中心，重新定位调整成娱乐潮流化MALL，相继引进了星巴克、麦当劳、必胜客、优衣库、台北纯K、中影时代影城等品牌商户；与之毗邻的凯德广场于2009年开业，引进了沃尔玛、屈臣氏等多样化的品牌，同时其地下一二层主打餐饮，已经成为了鸿福路知名的美食天地。而以凯德+莱蒙为核心形成的鸿福路商圈，也是目前东莞南城人气最旺购物场所之一。　

莱蒙商业中心 注：图片来源于赢商网

凯德广场 注：图片来源于赢商网

与鸿福路口相对的则是第一国际商圈，其位于东莞大道与鸿福路交汇处，早前以超大型商务综合体第一国际为商业中心，其一期汇一城购物中心开业掀起热潮，现在，海德集团收官之作海德壹号广场也已正式开业。较之鸿福路口商圈，第一国际商圈更具有轨道交通的优势，地铁2号线鸿福路站即连接该商圈。不久还有东莞第一高楼台商大厦商业部分KINGMALL和民盈山智慧城项目陆续开业，未来，老牌商业中心第一国际汇一城、海德壹号广场和即将开业的KINGMALL、民盈山智慧城将形成“四足鼎立”之势，第一国际商圈将更加繁华。

台商大厦 注：图片来源于赢商网

东城万达广场：联动世博老商圈成就新的商业中心

东城万达广场于2014年开业，是万达集团在华南地区的首个旗舰店，商业体量达21万㎡，其开业之初一度让整个东莞主城区陷入疯狂。东城万达广场引进的上百个国内外知名品牌，其中30%是首次进入东莞，无论是商场的软硬件，业态品牌组合等，都极大的提升了东城商业的档次与体验感；而该项目距离世博商圈极近，迫使传统的老商圈世博广场周边商业纷纷升级调整。如土连锁时尚电器，已及时调整东城中路店的原有定位，试水小型潮MALL，世纪广场、海雅百货等商场正在积极应对。毫无疑问，经过两年的发展，东城万达广场一举取代世博商圈的地位，成为东城新的商业中心。而随着地铁2号线的开通，其东城站连接世博商圈，凭借地铁口的优势，未来该商圈商业将迎来新的升级篇。

新华南mall再造片区商业繁荣

2003年，东莞第一个真正意义上的商业综合体华南MALL开业，吸引了10多家世界500强企业先后入驻，但开业一年后，华南MALL人气不如人意，2006年开始，知名商家陆续撤出，开始宣告华南MALL的失利。2014年，华南MALL重新定位后再出发，大打餐饮牌，引入了秦关面道、M.G分子料理、希纳瓦时尚风情餐厅等超50家餐饮品牌，令昔日被称为“鬼城”的华南MALL再次焕发生机，高峰时期更是难觅一个停车位，现在，以华南MALL为中心形成的商圈已经成为东莞主城区传统四大商圈之一。

镇区商业中心不断形成　 

作为“世界工厂”，东莞镇区的工厂密布，也造就了人流的聚集，所谓“有人的地方就会有商业”，东莞镇区商业的发展虽不如主城区那样如日中天，但镇区商业建设也是如火如荼。目前，东莞已形成了以虎门、厚街、常平、长安、塘厦、樟木头、石龙和松山湖八个副商业中心。　　 

众所周知，虎门有港口、地铁、高铁之利，一向是东莞的商业重镇。过去几年，万达、万科、佳兆业、金地等龙头房企抓住虎门商业提升需求，纷纷进驻。如今，虎门已形成博涌商圈、富民商圈、金洲商圈三大商圈，而且虎门万达广场也将于今年底正式开业，届时将助推整个虎门商业的发展。　　 

厚街，位于东莞商业经济最繁华的南城和虎门之间，穗港经济走廊中段，自古商贸繁荣。厚街的商业中心康乐商圈现已有万达广场、万科生活广场、厚街万科城市广场和即将开业汉邦66广场、明丰广场、汇景城等商业项目，现在是名副其实的寸土寸金。

厚街万达广场 注：图片来源于赢商网

石龙自古以来就是东莞的商贸重镇，如今抓住成为国家“一带一路”跨境连接枢纽的机遇，石龙在战略层面上已和虎门港、松山湖处于相同的地位，区域内商贸业发展也迎来了机遇。镇区的国际超级都会体石龙滙星商业中心，继引入沃尔玛、星巴克、钻石世家、新南国影院等品牌后，维也纳国际酒店也将强势进驻。　　 

 长安镇，处于广深经济走廊中部，片区有东莞万科在东莞打造的首个超大型都市地标综合体项目长安万科广场，体量近40万平方米，项目涵盖国际时尚购物中心、260米高地标写字楼、开放式情景街区及都市名宅四大业态。目前，进入东莞十余年的万科，已在松山湖、塘厦、厚街成功打造了社区商业万科生活广场。　 

地铁红利提升活商圈活力　　 

商圈的出现，实际是城市格局最直接的诠释，因为它们必须集中在天时、地利、人和的区位，对商贸流通、交通配套要求都很高。从莞城到东城，再到南城，近30年来东莞商业中心的演义呈现各大中心城区“风水轮流转”的态势。而交通作为城市的命脉，一直是影响商圈发展的重要因素。　 

以东城世博商圈为例，附近路段繁华，但是因为工程施工，堵车成了整个商圈的痛。然而今年5月，纵贯南北的东莞地铁2号线开通，鸿福路站解决了道路拥堵的问题，让世博商圈彻底摆脱了交通拥堵的被动局面，人流量也骤然提升。　　 

2号线从北至南，起于石龙镇西湖社区，止于虎门镇白沙村，设站15个，把石龙、茶山、东城、南城、厚街、虎门连在一起，实现了市区东、南地区与中心区相连，宛若一条血液循环的动脉，加速了东莞内部资源的流通。　　

东莞首个连通地铁的商场--海德壹号广场

事实上，东莞多年来形成的多中心格局，使其一直没有具有足够规模、能辐射全市的中心商圈，地铁2号线通车后，很可能改变这一局面。而这条纵贯南北的地铁2号线，也被认为将成为东莞商业版图再度扩容的核心力量。　　 

针对地铁2号线开通对沿线商圈格局的影响，东莞中原市场研究中心总监车德锐在接受赢商网采访时表示，对沿线商圈产生的影响是很大的，特别是对知名商业项目的影响。以厚街万达广场为例，以往它的消费群体主要集中在厚街，2号线开通后，它的客流量从厚街扩大到了整个东莞市，而且人流、客流也得到了明显的提升。　　 

东莞零售行业协会秘书长朱平也表示，2号线开通后，各镇街和中心城区之间的人流“活动”起来，也就意味着各个点的商业实体将能够面对更为广阔的消费群体。　　 

不过，也有观点认为，东莞地铁尚处于初期起步阶段，只有一条线，没有形成整体网络，真正实现商圈连动、改变商圈格局还有很长的路要走。未来，随着东莞各条轨道线路的陆续通车，才有望发挥更大的资源吸附力，甚至将深圳、广州等周边城市的更多优质资源引向东莞。

（沙龙预告：9月28日，「赢商网城市沙龙」走进东莞，主题为“轨道红利与竞争升级 东莞商业地产新格局 ” 拟邀请当地知名开发商与运营商，一同探讨东莞商业地产发展的未来。）