易小迪的“二次创业”：给商业地产做加法 新业务雏形隐现

在引入林少洲作为阳光100的新任CEO之后，辞去该职务的易小迪，将把更多精力放在公司转型之上。

21世纪经济报道记者了解到，在加速住宅产品消化的同时，阳光100正探讨将旗下“街区综合体”产品线进一步做大的路径。易小迪正在牵头对这一转型进行探索。同时辞去阳光100行政副总裁，但保留董事会职务的创业元老范小冲，也将精力投入到该项工作之上。

在具体方向上，文化因素的注入，被认为是做好“街区综合体”的重要手段。因此，在上市公司框架之下，阳光100正在酝酿成立相关文化公司。

“重仓”街区综合体

今年8月25日，阳光100发布公告称，曾长期在万科就职、此后又进行创业的林少洲就任阳光100行政总裁。公司创始人易小迪不再兼任这一职务，而是留任董事会主席、执行董事及提名委员会主席。

这一职务调整，被一些观察者看作易小迪“隐退”的标志。但事实并非如此。

据了解，卸任CEO职务后，易小迪将把更多精力投入对公司转型方向和可行路径进行探索。同时创业元老范小冲也将投入到该项工作中。在此之前，阳光100已经成立相关部门着手这一工作。

早在2014年3月上市之初，阳光100的转型大方向就已确定。即全面转型“街区综合体”，并拟将其打造成可复制的主打产品。其用意在于，提高整体利润率水平。

“街区综合体”是一种类似于开放式街区的商业形态，也是除住宅外，阳光100旗下的主要产品。中报显示，期内公司街区综合体业务收入为9.2亿元，占总收入的比重为43.5%；该部分业务的毛利为1.48亿元，占比42.6%。比上年均有大提高。

今年10月中旬，易小迪在丽江向21世纪经济报道记者表示，目前街区综合体的销售额占比在20%左右，希望能将这一比重做到一半。易小迪此前还曾透露，阳光100旗下街区综合体的毛利率在60%以上，远超住宅。

有机构分析认为，这种转型对阳光100而言意义重大。一方面，公司的项目主要布局在二三线城市，有数百万平方米的住宅体量和相当部分的商业，亟需对冲市场风险。另一方面，阳光100并不以规模见长，提高盈利能力显得至关重要。

提高品牌影响力对阳光100进军一线城市也颇重要。此前，多位高管都表达出将借助旧改或租赁渠道进入北京、上海、深圳。

今年前3季度，阳光100实现销售金额63.5亿元人民币，销售面积71.6万平方米，同比分别增长27.6%和12.9%。

新业务雏形隐现

对于商业地产而言，后期运营才是真正困扰从业者的环节。近年来，移动互联网的冲击，严重影响到商业地产汇聚人流的能力，在经济形势相对低迷的当下，这种影响尤其严重。

按照范小冲的说法，阳光100拟注入文化因素。因为“物质供应都在过剩，但是精神的东西现在是最稀缺的”。因此，文化街区更容易把人聚起来。

在阳光100旗下的项目中，位于广西大本营的“阳朔西街”和“柳州窑埠古镇”，被认为与当地文化结合颇佳。丽江“雪山艺术小镇”则试图走得更远，去年6月，阳光100宣布以1.938亿元的代价，收购李亚鹏及中书控股持有的雪山艺术小镇51%股权。李亚鹏的文艺界背景，给项目植入诸多文化元素，如李亚鹏主导的“court艺术节”就将丽江作为一站，并在今年落地到该项目上。双方还拟在阳光100旗下多个项目进行合作。

范小冲表示，阳光100正在筹备成立一家文化公司，最快可能于年内实现。

与传统意义上的文化公司不同，这家公司将主要服务于商业地产运营。但并不排除向其他方向发展的可能性。

此外，阳光100还在探索成立相关基金的可能性，对其商户和所孵化的创业项目进行支持，形成街区金融体系和创业孵化的金融系统。

这些都是转型的一种探索，按照范小冲的说法，未来还有更多可能性。

根据易小迪的理解，阳光100甚至不是在做商业地产，而是“把过去的商业地产变成一个文化地产、市民客厅，变成一个时尚地标。”在此过程中，阳光100的作用是搭建平台。其正在探索的创新业务，都是平台需要具备的。

“我们不再通过销售、租赁来赚钱，而是通过运营来赚钱，这是本质上的转型。通过跟更多人合作，形成经济效益，而不是靠独家强势。对于阳光100来说，从传统开发商向新的运营商、文化商、文化地产来转型。这个空间比想象要大得多。”易小迪说。