专访海岸商业陈柏昇：商业创新源于跨界思维

　　编者按：当IP、互联网、跨界、场景、文化等诸多词汇无法概括当下的商业地产时，当创新成为长频词，唯有想象力成为混局之下最清晰的代名词。商业地产需要想象力，也想要将之描绘成现实的强大团队。以“想象力智造未来”为主题的2016年中国体验式商业地产论坛已在深圳圆满落幕。延续主题，赢商网独家策划系列专稿，回顾2015-2016年体验式商业热门趋势、分享引发业内热议的商业体验项目、创意品牌的特色与发展背后的故事。

商业最大特点是包罗万象，最大的不变是不断在变。--------陈柏昇

午后，深圳刚经历一场强台风带来的狂风暴雨。骤雨初歇，在海岸城四楼的vip会所中，笔者见到了步履匆匆的陈柏昇。爽朗、活力，是这位海岸城掌门人给人的第一印象，与他的交谈更像一场思辨，让人感佩其对商业、对品牌、对消费者的敏锐观察。

海岸城，这座位于深圳南山文化中心区的购物中心，在2015年深圳购物中心销售额排行榜中，以27亿多的业绩位居第二位。从区域的拓荒者到如今深圳商业的领头羊之一，海岸城是如何经过9年的淬炼发展成为深圳西部商业地标的？在2016年接近年尾之际，海岸商业执行总经理陈柏昇在百忙之中接受了赢商网的采访，畅聊海岸城发展之路、海岸商业未来的战略布局、未来商业畅想等。

深圳海岸商业执行总经理 陈柏昇 (海岸商业供图)

谈海岸城：顺势而为是购物中心运营第一法则

众所周知，如今的海岸城是深圳南山区的核心商业中心，购物中心总建面12万㎡，辐射半径覆盖福田、南山、宝安等地。然而，却少有人记得，海岸城开业之初所在区域远离城市中心、地理位置较偏僻、交通欠发达。

“我们商场是2007年开业，那会儿南山很多住宅刚入伙，周边配套非常不完善，写字楼都还没建起来，深圳湾可说是一片荒芜也不为过。”陈柏昇透露，为了照顾周边的社区消费客群，海岸城早期定位家庭生活型购物中心，引进很多适合家庭消费品牌。

深圳海岸城夜景 (海岸商业供图)

陈柏昇认为，购物中心的发展一定要考虑整个区域的发展变化。从最早的购物，到现在的社交娱乐，再到将来全方位照顾消费者感官和精神层面感受，方式手段在变，但不变的是提供便利和愉悦。

经过九年时间，深圳湾有了翻天覆地的变化，南山文化中心区写字楼林立，周边高档住宅密集分布，海岸城在商场定位上也随之完成了三级跳。从早期的家庭生活聚集地，到中期的都市时尚新地标，再到现今的年轻国际化潮流购物中心。

顺应市场而变，从开业至今，海岸城每年的销售额均逐年增长，尤其近三年增长率都保持在两位数以上。

谈品牌：首家效应引爆市场、平衡坪效与人效

正如陈柏昇所言，商业地产并不是一锤子买卖，这是一个持续用心，持续思考的过程。

如今体验式大行其道之下，购物中心加码引进体验业态，海岸城也在不断的尝试。然，调整升级仍需要围绕着消费者需求展开。

目前海岸城的零售业态占比达到55%，就服饰类别上，还保留了部分开业之初就一直存在的深圳成熟高端女装。“这些品牌一直备受老客户群的喜爱，并且销售业绩一直稳定。”

当然，为了持续扩大商场的影响力，辐射更多的消费者，海岸城每年的品牌调整幅度都在双位数以上，在挖掘本土优质品牌的同时，也在不断引进许多“首进”深圳的品牌，每年3-5家。如深圳首家forever21、MICHAEL KORS、Sandro、ICICLE等，2016年又引进了深圳首家line friends café&store、superdry等热门品牌。

在首家效应方面，海岸城在餐饮品牌的运营上可谓独树一帜。过去1-2年，唐宫小聚、悦木(越南餐厅)、满记茶苑、很高兴遇见你、云海肴都曾经是深圳首家引入海岸城，超高话题度和菜品新鲜度都令海岸城整体餐饮形象得到了最大的品牌化效应。同时，为迎合深圳湾大街的整体休闲风，海岸城不断增加轻餐饮比例，满足年轻人社交需求。

“很多人都觉得海岸城餐饮品牌特别多。事实上，海岸城的餐饮比例一直控制在35%以内。除了深圳本土非常热门的餐饮品牌外，我们更希望引进像香港、日本、上海、北京等地的一些优秀餐饮品牌。”陈柏昇如是说道。

2016年海岸城的调整比例约18%，商场二层打造国际化妆品区，兰蔻、Kiehl's、fresh、Bobbibrown等集中入驻，2017年几大化妆品集团到位后，海岸城将成为深圳化妆品品牌最丰富的购物中心。同时，海岸城也在不断增加轻奢与个性潮牌。日本生活方式品牌MUJI，英国潮牌superdry,美国新兴汽车品牌TESLA等均在今年进入海岸城，极大提升了海岸城时尚度。

“我们希望引进那些有较强运营能力的品牌，可以持续发展的，而不是一时的噱头过一年就消失。坪效和人效，都要考虑。像line friends café&store这类品牌对于商场收益是有限的，看中的还是其IP人流，我们也做了一些取舍。”对于时下热门新兴品牌，陈柏昇表示谨慎对待。

陈柏昇透露，未来将增加一些功能业态和体验业态，如私人诊所、体育运动场馆、文创品牌、IP衍生品集合店等。

谈竞争：商业不需要孤独者，共舞方能兴盛

2017年对于深圳商业地产界是非常重要的一年，诸多大型的商业项目即将扎堆开业。就海岸城目前的辐射半径内，就将有深圳来福士广场、华润万象天地、前海壹方城等大型购物中心入市。

对于即将到来的竞争对手，陈柏昇看的很淡然。“我们最重要的是做好自己。”在他看来，商业需要大家一起努力才能做得更旺。“每个商场都有自己的个性，我们需要去学习借鉴然后超越。”

无独有偶。陈柏昇的一番话也让笔者想起今年5月采访凯德中国区CEO罗臻毓时，谈及竞争话题其亦称“一个人有时也太孤独。”可见，高明的商业地产人想法如出一辙，不是追求恶性竞争，而是探索差异化共荣。

2017年也是海岸城开业十周年。为此，除了在品牌调整方面下功夫外，今年海岸城也着力修炼“内功”。一方面，提升服务品质，升级硬件设施，如升级微信公众号服务，花费数千万改造洗手间、育婴室、停车场等，另一方面尝试更多主题性策划活动，为2017年做储备。

“这一两年，我们也要求团队步伐更快。不只是品牌调整，策划推广也要加强，我一直说没有最好，只有更好，唯一的不变就是不断在变。鼓励大家去创新。”

2016年海岸城在商场活动方面做了很多新的尝试，包括热门IP的互动、智能体验等，如针对IT人士的“床上运动会”、闭馆时的电音派对、甜品节等都取得了非常不错的效果。据陈柏昇透露，大的主题活动都会放在2017年做完整的展现。

海岸城“床上运动会”  (海岸商业供图)

“购物中心越来越多，品牌同质化不可避免，保持10%左右差异化已是非常不错了。这就要求商场运营方从服务细节上去做差异化，我们钻营了这么多年。要做到这点，新开的购物中心还需要一定的培育期。”对此，陈柏昇很有信心。

谈未来：海岸商业将探索商业管理输出

海岸城是海岸商业的第一个购物中心，从深圳出发，海岸商业已经在华东市场成功复制了第二个“海岸城”产品--无锡海岸城。　　 

作为海岸城外埠扩张的第一步，无锡海岸城由购物中心和商业街组合而成。2014年购物中心开业引进了日本LINCOS精品超市、ZARA、H&M、MUJI、Mothercare、Tommyhilfiger、CKjeans等潮流品牌。值得一提的是，无锡海岸城还成立了海岸城艺术中心，将商业与艺术结合，展览作品涵盖了油画、国画、雕塑等品类。　　 

其商业街区“八方汇”已于今年开业，引进了稻香、国美、迪卡侬、NIKE、ADIDAS等品牌，相较于海岸城购物中心，八方汇对运动休闲和儿童配套业态进一步“精耕细作”。“我们希望该项目与海岸城购物中心形成差异互补，客流共生，共同营造商圈氛围。”陈柏昇说道。　　 

事实上，除了无锡海岸城外，海岸商业在深圳大本营还规划了沙井海岸城、龙华海岸城等项目。据陈柏昇介绍，沙井海岸城或将最先启动，目前均在规划阶段。　　 

“集团自主开发的重资产项目，还是以深圳为主。外埠扩张方面，不排除会采用轻资产管理输出方式，我们在这方面已经做好了准备。”陈柏昇也表示，这些年咨询合作的项目很多，但暂时还没遇到合适的，这方面海岸商业会更谨慎的挑选合作对象。　　 

谈行业：创新永无止境、商业跨界可以无边界

不知不觉，陈柏昇进入商业地产行业已10余年，从曾经的商业新手，到如今的商业“新贵”，从经历商场各个基础岗位，到成长为海岸商业掌舵人。在陈柏昇看来，商业地产最吸引人之处，在于不断颠覆不断创新。

“商业地产是个非常神奇的领域，能跟社会上各种不同的话题、不同的业态相结合。购物中心未来就是一个公共空间，可以嫁接社会上各种资源。现在很多人还停留在我们要跟零售合作、跟餐饮合作，为什么不能跟医院合作，不能跟很多其他业态合作？”对于商业跨界，陈柏昇也有自己的看法。

事实上，跨界联动资源整合，是海岸城应对不断变化消费市场的不变态度。经过九年的沉淀，海岸城与互联网公司、文化演出市场、IP产业链等开展了多元化多维度合作，如实现了腾讯系列产品落地推广的资源共享生态系统；制定了深圳湾体育馆、保利文化、深圳音乐厅等演出资源置换行业标准等等。

显然，这还远远不够。

“购物中心与社区资源的嫁接层面可以更广泛些。未来的购物中心应该更加多元化，一个购物中心不能满足所有品类，所以更多的购物中心会出现。”在采访的最后，陈柏昇由衷的感慨，未来的商业是一定要想象力的。