区域商圈化非一线城市专利 三水万达开业首日客流破22万
（赢商网报道）2016年11月18日，三水万达广场的开业新闻成功登顶佛山商业版头条。据万达方面统计，三水万达广场开业首日客流破22万，销售额达1500万，创下三水商业体开业客流量新纪录。漂亮的成绩再次印证了万达的实力，也为佛山商业添上了浓墨重彩的一笔。近年来，区域商圈化概念不再是一线城市的专利。在三四线城市的佛山三水，以万达广场、新动力广场等商业体为代表的北江新区大商圈正在形成，商业地产格局呈现新的发展方向。
佛山三水万达广场开业首日人潮涌动
区域商圈化非一线城市专利 三水北江新区大商圈正形成
三水区位于佛山西北部，是广东省佛山市五个行政辖区之一。这个以工业、制造业著称的三四线城市，拥有着“大工业、小商业”的产业结构，区域内商业地产发展缓慢、项目凝聚力不够，大型商业综合体的缺乏对城市发展有着不小的阻力。不过，大商圈并非一线城市的专利，三水区的商业困境也为区域商圈化的形成提供了发展空间。
一般而言，一个城市的发展动向是朝着新兴区域不断开发、迁移的，佛山三水的发展重心也在逐渐向北江新区、三水新城版块倾斜，即北江新区大商圈。过去几年，三水的基本商业格局是以恒福广场（2012年开业，处西南核心商圈，是西南旧城三旧改造重点项目）为代表的老城区与以三水广场（2005年9月12日开业）为代表的新城区之间的相互对峙。
随着众多新兴商业体的陆续加入，北江新区大商圈逐渐成为未来三水的核心商圈。在这里，有已开业的三水万达广场（2016年11月18日开业）、三水广场（2005年9月12日开业）及待开业的三水新动力广场（预计2017年7月开业）、三水东汇城（预计2018年开业）等商业项目。某种程度上说，新兴商业体的进驻和联动，很好的营造了大商圈的商业氛围，极大的促进区域商业发展。尽管其中较早开业的三水广场尚属旧有商业的延伸，但这也不能阻止三水北江新区大商圈形成的步伐。
佛山三水万达广场
其实，不管是从区域承载力还是具体新商业体的优势来看，三水北江新区大商圈格局的出现都只是时间问题。戴德梁行广州商业地产部助理董事郑惠虹表示，三水是交通枢纽站，桂广高铁要开通，三水是其进入广州的最后一站，它还覆盖了四会、肇庆、云浮、南海等周边区域。依靠交通发展的优势，三水区商业体的辐射范围以既有的人口和消费力延展开，不只局限在小地方。因此，从三水区目前的经济、人口结构等方面来看，它能够吸纳更多的商业体进入。可以预见，随着时间的推移，十年后三水人口密度会增加，其商业板块也会延伸。
此外，三水区整体人口有一定的成熟度，目前集中在三水广场等传统购物中心模式的传统商业里。对它而言，商业硬件、业态组合较旧是一个硬伤。项目体量已固定，旧有的商业租金收益等也已形成一定的成熟模式，开发商很难下定决心放弃已有的、有一定高度的租金收益而降低门槛吸纳较优质的品牌。由此，导致整个商业无法呈现全貌。
即便是做升级整改，也只针对某层楼或某个区域。为什么新鲜、优质的品牌无法引进？原因就在于这些品牌不再单打独斗，它们更看重商业体的整体布局和组合规划，更看重品牌的丰富度。而万达广场、新动力广场这两个新商业体代表均处于高速公路路口，不仅占据了区位优势明显，体量、业态配比都很丰富，而且是全新的面貌，因而更受品牌商的青睐。
因此，总体而言，三水区域的商业版块已由某座商业体“一家独大”向商圈内各商业体特色凸显的“百花争艳”的局面转变，而三水万达广场的进驻在这当中扮演着重要的角色。
三水万达广场开业首日客流破22万 刷新三水商业体开业客流量记录
佛山三水万达广场地处佛山市三水区，东临沈海高速，北靠二广高速，北依翠云路，南接南丰大道。该项目总投资60亿元，总建筑面积55万㎡，其中商业建筑面积超13万㎡。据万达方面统计，三水万达广场于2016年11月18日开业，开业当日客流量破22万，销售额达1500万，创下三水商业体开业客流量新纪录，成为了三水的商业地标。
佛山三水万达广场开业
据悉，三水万达广场定位为区域型全客层时尚购物中心，是万达集团在全国第165座万达广场。它以中高收入家庭、年轻时尚群体为核心客群，分为地上4层和地下2层，规划有嘉荣超市、万达影城（三水首家IMAX、4D影城）、万达宝贝王、小小王国、苏宁易购、优衣库、靓家居、大玩家八大主力店，停车场车位2700个。
据赢商网现场观察，三水万达广场延续万达商业项目一贯的作风，开业率接近100%。而在项目的整体业态规划中，精品儿童体验占比最多，为48%，其次是服饰，占比27%，然后是餐饮，占比25%。
佛山三水万达广场各楼层业态分布
佛山三水万达广场相关内部人士表示，目前项目招商率达100%，共引进GIRDEAR、AMASS、维意定制、六福珠宝、周大福、源港码头等191家国内外知名品牌，其中黄记煌、北疆饭店、客家班、大喜屋、越城记、毛家饭店等117家品牌首进三水（餐饮36家、主力店7家、非餐饮74家）。人气餐饮、儿童互动、新潮体验......三水万达广场丰富的业态为消费者营造时尚、舒适、安全的购物休闲空间，满足其集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交于一体的一站式全方位购物模式和消费体验。
在门店装修风格上，以提炼特色岭南文化元素，打造古色古乡美食步行街为特色的“一店一色”设计也让人眼前一亮。“从入口设计、立面造型、店招形式、区域控制、风格氛围5大重点诠释‘一店一色’装修风格是万达一直注重的，它要求在广场内实现‘一步一景’的潮流体验感，这也是万达独特性所在，能更好地体现入驻餐饮品牌特色，营造国际化、大气舒适的饮食环境。”该内部人士说到。
业内：区域商圈化首先需要营造商业氛围 并存、联动才会有商圈
不可否认，万达在商业营运方面无论是品牌号召力或是整体运营能力都较为成熟、系统化。三水万达广场的进驻，不论是对当地消费习惯、消费观念的提升还是对三水商业发展都有一定的带动作用。
在郑惠虹看来，一个区域的商圈发展首先需要商业氛围的营造。三水广场、恒福广场已经成熟，形成了一定的人流和人气；2017年开业的新动力广场距三水万达不远，二者体量相当而定位不同；新动力广场、三水万达广场、三水广场未来在三水商业市场中将是三角互补关系......其实，各商业体之间并无本质冲突，彼此并存、联动组合，有了一定的商业氛围才能形成一个商圈。
“未来，特别是两三年以后，随着恒大、碧桂园等大开发商进入，各大住宅楼盘不断出现，加上三水房市楼价的价格洼地，能够低门槛吸纳一些新业主购房。如今三水的消费客群逐渐偏向年轻，以85、90后甚至00后为主，新进业主的消费观念不再传统、保守。她们的加入使得交楼入住后人口基数增大，人口数据的爆发带动商业市场的发展，消费形式不断升级，整个三水区域的活力和消费观念都将有一个全新的面貌。”郑惠虹说到。
对于佛山三水而言，北江新区大商圈的形成为该区域的商业发展带来新的可能。不过，商业地产变化太快，三水区域商圈化这步棋是否下对，还需要时间来检验。