广州万科欧阳静：社区商业无法做到大而全，但可以做小而美

11月22日，2016年赢商网体验主题城市巡回沙龙广州站，在广州高德置地秋广场5楼GT club圆满结束。本次沙龙以“无互动、不营销” 为主题，与各大开发商和品牌商一起探讨，体验业态趋势之下，如何焕发体验业态高效盈利能力。

广州市万科商业管理有限公司研策总监欧阳静分享了精彩的观点。

　　广州市万科商业管理有限公司研策总监欧阳静

       欧阳静表示，万科在广州市场的商业产品主要以社区商业为主，这跟正佳广场、天河城等城市级商业项目是有区别的，体现在三方面，一是体量差异决定了社区商业无法做到大而全，但可以做小而美；二是属性差异决定了客群的差别，社区商业的客群是一般是周围1-1.5公里、步行范围内的高频稳定客群。三是体量和客群差别导致社区商业在业态方面需有所取舍，利于培育社群粘性的业态为优选。以儿童业态为例，儿童教育类往往比儿童娱乐业态更能增加客户粘性。儿童娱乐业态对于的社区商业来说，内容迭代频率是重要掣肘，对于结构稳定的客群来说，偶发性的消费是很难支撑大规模儿童娱乐业态，相反儿童教育更可以深入社群，培育客户黏性。

关于如何联动父母客群，欧阳静表示，教育业态以儿童和青少年为核心的同时会天然聚集一批家长人群，深挖父母客群的消费潜力也是重要的课题。万科尝试在社区商业里设置一系列收容父母、亲子互动的空间和业态，能够让父母在等待小孩上课以及课后的时间，也能有消遣和互动的场所。妈妈可以TA友社找到感兴趣的花艺、烘焙各式课程，针对爸爸和亲子互动有类似于书店、作坊的业态。“我们希望能将社区商业不同人群的不同需求挖掘到极致。”

天河万科广场作为广州万科体量较大的购物中心类项目，做了比较大胆的尝试，将学校引入商场中，是如何考虑的？天河万科广场是广州万科尝试将教育与商业结合的特色商业项目，一方面，涵盖学校、素质培优等的卓越全龄教育产品将成为项目的核心主力店，为商场带来稳定的目的性客流。另一方面，学校和各类素质培训机构也可利用使用时间的差异，以分时租赁的方式共享教室、运动场馆和公共空间，既降低商户租赁成本，也提升商业空间坪效，达到双赢。