微论坛：开创杨浦新地标——北外滩商业新格局
不忘初心，独具匠心。12月5日，中国商业地产创新发展论坛暨东方渔人码头品牌发布会在东方渔人码头举行。
在本次发布会上，举行了“开创杨浦新地标——北外滩商业新格局”的微论坛，上海弘久实业集团有限公司总裁丁为东、易居企业集团副总裁刘文超及各品牌商纷纷发表了自己的观点。
主持嘉宾：
派臣（上海）投资管理有限公司董事长耿乃兴。
对话嘉宾：
上海弘久实业集团有限公司总裁丁为东
乐体健身创始人王滨
利苒西班牙餐厅总经理卢伟
精典泰迪熊主题乐园董事长谢兆丰
VEVEA上海区总经理宋一
易居企业集团副总裁刘文超
耿乃兴：杨浦这个地区是老工业基地，商业不好做，正是这个原因，旁边没有竞争对手，加上2020年18号线将与项目无缝对接，无论是对于开发商、商业公司，还是品牌商来说，都是优质的项目。先有请丁总对这个项目再做一些透露和分享。
丁为东：杨浦目前是上海中心城区改造空间最大的一个区域，数据显示，杨浦区目前二级以下旧楼有130万平方米，这个量非常大，杨浦区这几年在进行产业的调整，这也跟导入新产业，导入优质人口带来了非常好的契机。
结合二级改造这个事，周边3-4公里新建楼盘最低起价是9万/平米左右，也就是说这儿的密度会进一步加大。做商业也好，做办公也好，人是重要的，东方渔人码头3-4公里人口总量大概在20万左右，这还是有大量待改造的区域，包括动迁进行一半的区域。
第二，我们联合几家实力的企业，投资一个室内游乐的项目，希望通过这个来带动更大范围，吸引更大空间范围的人流到这个项目里来。
第三，今年6月份，杨浦滨江段正式开放，所谓滨江示范带，这在上海引起了很大的轰动，整个上海市委市政府专门组织所有上海市滨江区域的党政一把手在这儿开了一次专题会。东方渔人码头有这样好的外部环境，怎么样把这个外部环境变成有效的人流，变成有效的商家资源，也是我们一直在思考的问题。
耿乃兴：刘总在市场研究这块有很多的造诣，能不能透露一下，在附近3公里，4公里范围内，未来两三年之内会不会出现大型商业项目这种情况。
刘文超：肯定是没有的。我个人认为一个好的商业周边一定要有消费力的，高素质的，原住民的这种居民的需求，同时还要有产业集聚办公的人群。
在浦东有一个上海船厂的项目，地下有很多的商业，但是周围没居民，周末晚上基本上没人过来消费了。
渔人码头这个项目规模很适中，对目前周围的状态是非常适中的，我相信未来随着办公楼和高级住宅，尤其是高级住宅的改造完成，会导入大量的高素质的人群，因为这个地方的住宅或者办公楼都是纯改善客户，在这个地方产生的需求会非常地大，我倒反而担心未来商业的量可能不会满足市场需求。
耿乃兴：商家是面对消费者的，商家在商业经营上，内容填充上如何去做，如何迎合吸引居民、办公人群、高校、旅游人这四类人群是值得考虑的，接下来有请各位品牌商按顺序发表自己的观点。
宋一：VEVEA在新天地开了两家店，一个是效益最好，坪效最高，现在大环境不是很好，做的好不好不是我们说的，而是用营业数据来说话，我们的强项就是对消费者的洞察，就是说客人来了要怎么样把他留住。
住宅是刚需，商务楼也是刚需，但是这两个人群还不够，作为商业来说，选址至少是四个人群都要有。那怎么样把旅游的人群吸引过来？这方面要东方渔人码头需要补充的。
从名字定位到最后给消费者心智上有一个什么样的点，想到东方渔人码头有什么？无一例外觉得它在全上海、全中国、全球是独一无二的，就像美国渔人码头和澳门的渔人码头都是独一无二的，它能够吸引到游客，这个商业才是成功的。
王滨：现在健身同质化很严重，我们的门店主力客群是80后，甚至90后，客户的需求很高，所以每家门店都要结合周边核心客户去做定制化产品。
东方渔人码头在做商业项目的时候，做了很长的护道，我们今年也在规划一个项目，客户现在对门店里面的健身服务是不满足的。我们在找商业项目的时候很难找到合适的商业项目，但是我看到这个商业项目，第一眼就想到三个字，这个地方要做得“有文化”。
有文化的东西会更长久一些，包括国外很多项目，尤其在台湾的文创项目。因为当人们的消费水平达到一定程度的时候，更追求精神层面的东西。单就健身品牌来看这个项目，如果把它做成传统的项目，实际上是比较难运营，因为它一半是没有人居住的，而且健身的核心客户就是1.5公里以内的客群，做成传统项目，利润是比较低的。
这个项目跟我们在杭州银泰的项目有点相似，那个项目游客非常多，当然这边会更好，因为它的常驻居民更多，如果可以有合作的话，希望和商家一起把这个地方打造成很独特有文化，甚至是差异化非常大的一个商业项目，来满足核心客户的需求。
卢伟：利苒西班牙餐厅是做餐饮连锁的，我们做的跟业主这边的项目是一样的，我们现在能够代表品牌方给出一些建议是什么呢？
现在都在走一些差异化、情景化、功能化路线，上海其实有做得非常成功的例子K11，他们公司开业之后，在每一次活动都花了很多的价钱把艺术主题做出来，包括邀请达利展，虽然面积不大，但是功能性非常强，一进去能感受到艺术感，而且里面的产品、各种业态、地理位置都非常好。我还是建议能够走一些差异化的路线，多吸引一些80后，90后，00后的群体。
谢兆丰：精典泰迪熊世界，除了乐园、餐厅之外，还有文化表演、DIY、party，实际上是一个IP主题展，我们希望能够在这边建造一个杨浦的迪斯尼。
东方渔人码头有一个很好的定位，就是家庭，精典泰迪熊世界最喜欢全家一起来了，我们叫幸福之味快乐时光，定位为亲子乐园。以前的乐园是孩子很开心，妈妈很折腾，没地方坐，不能抽烟，不能上网，我们把咖啡整合进来，妈妈可以在门口方便上网，还有咖啡喝，孩子就可以在里面玩得很开心，再来全家享受幸福快乐时光。
像泰迪熊，男孩女孩都喜欢，作为一个IP，可以把它的特色，别人没有的、有情境的，所谓新一代主题空间，能够吸引到80后、90后这么一个族群。
比如说进来有一片森林，还有一座城堡，及一个小镇，可以在里面进行职业角色扮演，除了玩还可以学习、体验。
文化表演部分其实很重要，可以让这个空间是玩不腻的，每次来都有特色，我们还有说故事的故事屋、party城，真正打造不一样的、有主题、有情怀的IP城，希望我们的开业成为东方渔人码头的亮点。
耿乃兴：请丁总再补充一下，关于未来运作方面你有什么考虑。
丁为东：我认为一个商业地产成功，除了物业持有者有决心，要大量的持有之外，其实和商家共同的互动非常重要。我们不会把商家招进来，简单的收点租金就完了，我们希望和各位商家创造出一些适合这儿的商业业态。
关于运营这块，目前我们在和做文化产业的公司探讨，接下来看看在这个区域能不能做长期的主题活动。
实际上，商业规划当中也留出大量的地方，为室内活动提供了很多的场所。在硬件上有这样一个预留，以后才可以去填充，不断地去做活动。我们有一个空间高度在二三十米，没有把它全部填满，预留空间就是为下一步在这个地方可以长期做一些活动，提供良好的物理空间。