星库空间创始人白羽：中国商业出路在于IP和轻重资产平衡

　　（赢商网报道）12月17日，地产创新研习社在广州举办一场地产创新峰会，与地产圈内大咖，一同探讨后开发时代，存量资产的运营趋势。

　　无一例外。中南置业总裁陈小平、龙光集团副总裁肖冬梅，以及前恒大副总裁、现星库空间创始人白羽一致认为，昔日风光无限的房地产行业，正急速逼近行业天花板，步入存量资产时代。

　　资产存量，这是行业快速发展的不可逆趋势，也是商业地产正面临的困惑。

　　在商业地产圈“摸爬滚打”17年的白羽，在演讲中提出一个有趣却引人深思的说法：中国商业地产发展很多年，经验越攒越多，但商业项目的招商、运营却越来越困难，原因是什么？

　　白羽认为，主要问题还是出在以重资产的增量开发为主体的模式上，以招商为主要手段的传统商业模式不行了。

　　他从需求端分析，中国经济进入L型，内需乏力，但地价、房价却快速上涨。“在中国，住宅已经不是纯粹解决人居问题了，而沦为投资保值产品。这就是为什么房价涨得飞快，租金高企，实体商业难做。”

15年商业地产老兵，前恒大副总裁白羽

　　在当前的商业房租水平下，用传统思维经营商业项目，往往是亏钱的。那么，商业地产该怎么做才能赚钱呢？

　　要做好商业项目得从两点出发，一是IP，二是轻、重资产模式的平衡。

　　先说IP，近两年大热的词汇，但很多商业地产人并未完全搞懂什么是IP，就贸贸然尝试。白羽表示，“我理解的IP，首先是基于内容，其次是原创性。它必须具备大众传播价值、不可复制性和产生极高商业价值等特性，才称得上是IP。”

　　看回当前商业界，中国的优质IP其实很匮乏。招商之所以遇阻也是这个原因，缺乏内容和特色。“优质的IP资源像迪士尼、魔兽世界统统来自国外，大悦城是值得学习借鉴的，但总不能把骑鹅公社、5号车库的模式，复制到每一个项目去吧？！”

　　另一个行业热词，是轻资产。自2014年底，万达对外释放轻资产化信号之后，大家都认为这是个趋势，殊不知，有时候盲目追随行业领先者，很可能会撞墙的。

　　轻、重资产模式如何区分？所谓重资产，是从选址到拿地、投资、建设、管理全部自行完成。轻资产则是不投资、不持有物业，仅有使用权/运营。

　　白羽表示，轻资产模式不是空手套白狼，而是以工匠心态、精雕细琢。一味求“轻”，是做不好商业的，应该轻重结合。“服务该重的时候必须做重，速度该轻的时候就要做轻，这两者之间要把握好节奏。”

　　轻资产模式是一把双刃剑。速度慢，能够保证水准，但风险投资方就会要求参照互联网模式，对用户数量、规模的增长速度有要求；而提升速度，标准化问题就会暴露。因此，对于轻资产模式，最难和最关键的是对节奏的把控。

　　在白羽看来，轻资产之路要比重资产更难走。如果没有足够重资产行业经验，甚至不能透彻理解轻、重的相对关系意味着什么。选择轻资产，最起码要先克服以下五点：

　　第一，没有产权，意味着没有绝对控制权，与业主相比，是处于弱势地位；

　　第二，对回报的要求更高；

　　第三，要实现规模化很困难；

　　第四，融资渠道受限；

　　第五，人才所占比重更大，简单雇佣机制不行。

　　另外，轻资产模式和资产证券化是有密切关系的，做存量资产，通过轻资产的方式拿到高回报的目的，最终还是要把资产进行证券化，让它变成一个自造血的方式。

　　存量资产如果造成经营不善、没有盘活的手段，就会沦为困境资产，再“悲惨”一些就会变成不良资产，这是中国目前很突出的问题。至于如何激活存量资产，白羽认为需要以“内容”为生态，树立起共生、共立的关系，而不是持有和占有的关系。“有点类似联合办公的逻辑”。