龙固新：“德思勤模式” 发力于城市产业升级的高品质商业

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龙固新，德思勤董事长，“德思勤模式”创始人，全球第三个产业功能综合区的践行者，中国房地产金融投资领域的领先者。对中国房地产市场有着深刻的洞察能力和丰富的实践经验，操盘项目覆盖中国35个大中城市，参与操作上百个房地产项目，并且在豪宅、大型都市综合体、酒店公寓等领域已经形成系统的专业操作体系，出版专著三本，在国内具有领先优势。所开发的长沙德思勤城市广场项目，被业内喻为亚洲娱乐时尚中心，成为长沙城市发展推动力代表性项目。

此次与龙董的会面安排在德思勤24小时书店，安静的氛围，书香与茶香的交融，好似真的有一种沉下心来的魔力，赢商网记者坐落于此，听龙固新讲讲他对于商业领域的独特见解。

德思勤董事长龙固新

首创“德思勤模式”

在都市综合体建设中，发力于城市发展与产业升级的创新模式—“德思勤模式”，“德思勤模式”被中共中央政策研究室原副主任郑新立评价为“德思勤打造金融、文化、设计、电商等为核心的产业集群，抓住了未来中国20年城市与产业升级与发展的趋势，这将不仅仅是湖南乃是中部城市未来发展的方向，也将代表全球未来城市发展新方向，将成为中国产业升级创新的新模式。”

以全球第三个产业功能综合区--德思勤城市广场为示范样本，成功打造为亚洲娱乐时尚中心，是长沙重点产业项目，仅购物中心这一业态即年吸引客流超1600万，并成功打造了城市文化地标—德思勤24小时书店，年服务140万读者。这一模式受到广泛瞩目，包括上海浦东新区、深圳前海考察团、珠海横琴、北京大栅栏北京坊以及广东顺德、广州南沙、青岛、南京等不断考察、借鉴及寻求德思勤合作。

客群细分化明显 商业项目定位要准确

“早上的人群、中午的人群，家庭型客群更多的选择在周末消费……不同时段、不同人群的需求，都要进行分解。”龙固新表示，商业项目体量小功能少人流就少，过大过乱的项目也很多，近三年推出的大型娱乐消费中心，在工作日都很难有较好的人流量，这给整个购物中心消费带来很多不确定的因素，因此做商业必需要考虑自身在城市中扮演的角色。

庞大的消费人口对于大型购物中心很重要，必须对客群进行细分。

龙固新表示“德思勤模式”在商业上的最大价值，就在于对客源客群的创新力。他坦言，未来趋势是人口越来越向大都市成熟群靠拢，如果在这类城市建立一个这样的综合区，在这个综合区内我们把办公、娱乐、休闲、文化结合起来，城市效率将大幅提高。“实际上在香港、日本等地，所谓的综合区都是在这样做，这是城市发展到一定阶段，提高城市效率的一种方法，德思勤自有大量商务进驻人口，如果有这么多高端写字楼消费，住宅人群消费、周边人流消费、细分客群消费，那么从早到晚的商业客流就被解决了，这个城市就有活力了。”

“一年一小调，五年一大调”，经过千锤百炼的购物中心才能更贴近消费者。针对未来德思勤城市广场的“成长”，龙固新向赢商网表示，“目前消费需求在发生很大变化，像麦肯锡的数据报告显示未来大众化产品会向高品质产品转化，逐渐细分市场，高品质个性化兴起。这是一个非常庞大的市场，德思勤会顺应这种产品模式，不用一拥而上的追求科技创新，改善生活品质的这种也很好，德思勤将会成为品质商品的体验中心和推广发布中心。”

“像德思勤亚洲艺术中心今年就做了很多网红直播、话剧等，不仅吸引本地消费者，外来消费者也很多，这个可以和产品发布结合起来，相当于你引领城市风向，高品质产品可以在这里有一个很好的发布渠道。”

紧扣文化的原创ip成趋势

现在购物中心的体验大多数是什么？早在2016中国体验式商业地产论坛上龙固新就表示目前看来大多是“拿来主义”。他认为这是非常可惜的，中国的购物中心应该迎来一个自己IP的大时代，而不是简单复制。

“体验式商业从刚开始的高喊口号经历一段发展现在已经满满融在其间落到实处，像最近大力推的一些文化IP，在体验商业的运用中运用很好。但是未来还是追求原创IP,这样才会有价值。”

他以旅游文化地产为例，目前特色小镇飞速崛起，龙固新坦言，按这样的速度，目前至少有十万亿的资金在投资旅游小镇，中国未来满大街都是类似的人造古镇，一堆同质化又产生了，没有任何的附加值。“这是非常可怕的，这些假古镇并没有什么意义，与历史不相关、与文化不相关，只是把我们认为消费者喜欢的东西硬搬过去。”

“做产品要和未来生活结合，应该继承传统文化，不能天天回到解放前，缺乏原创IP和对未来生活的体验。德思勤目前推的都是和未来生活方式相关的东西，一个就是号称跟供给侧改革结合起来的这些高品质创新产品，中国有着庞大的市场；另一个就是创新的文化IP。”

高品质商业需要匠心打磨

“见贤思齐见不贤而内自省也“。在商业领域，龙固新有着自己欣赏的同行，”恒隆、新鸿基、华润、中粮这几个企业在商业领域的造诣都不错，表现可圈可点。特别是华润，不哗众取宠，一味沉心打造高品质商业，不管是项目前期设计定位还是后期运营管理，各方面都很专业，投入了许多心血与成本。“

龙固新坦言，他从不主张在建筑上太过于花里胡哨，商业建筑的本质是把商品衬托出来，不能喧宾夺主，商业建筑再夺目最终会发现与买东西没什么特殊关联。“像现在很多商业对营销并没有实质性作用，重视体验却脱离了商业的本源。“

“现在很多商业硬成本投入与专业化水准不够，快速复制很难出现高品质商业，无论从业态、设计、功能、运营管理等各个方面，华润万象城在现在商业项目里还是首屈一指。”

轻重并举 十大城市全面布局

德思勤城市广场在不到2年的培育期内，已然横扫长沙商业领域的“千军万马”，一举成为城市标杆项目。谈到未来会否将德思勤模式推向全国？龙固新回答：“最近国务院发布了一个《2016中国城市综合发展指标》，未来德思勤会按照城市三大综合指标去布局，一个是经济发展、一个是社会管理（治安）、一个是生态环境。会着重关注中国的十个城市（北上广深、杭州、成都、苏州、重庆、南京、武汉），这些城市未来经济与人口流入数据增长较快，产业化趋势明显，有很好的商业潜力。“

如今企业轻资产战略也已不是阳光下的新鲜事，甚至已经玩出了套路，比如万科的“小股操盘”、凯德的“地产开发+资本运作“、大悦城的”卖股求轻“等等。稍加盘点，就会发现，标杆性商业地产开发商，都已经铺路轻资产。

对于德思勤未来是否会采用轻资产战略，龙固新对赢商网记者说道： “如果完全依托轻资产项目就是在计算回报率，那么会如我们现在看到的一些快速复制的项目，投入成本有限相应品质也会降低。德思勤未来对于一些核心综合性项目不能太在乎成本投入，既要考虑短期回报也要考虑长期竞争力。”他表示，未来德思勤会秉承核心项目重资产，一部分项目轻重结合的模式，在三线等GDP发达城市，或是有核心资产却缺乏运营能力的区域推行轻资产创新运营。

孜孜不倦埋头做一件事，需要强大的毅力与内心的坚守。“对德思勤来讲，未来期望在一线和消费力比较好的城市推出高品质综合区域，包括产业区、商业区、文化娱乐区，把这些东西很好的结合起来。”龙固新一再向记者表示。由此看来，他的匠心与情怀可见一斑。