汪帆：商业地产开发和运营不分开仍是痛点 海外市场或是机会

从2014年底“100位商业地产人眼中的2015”

到2015年底“预见2016”

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时值2016年底

赢商网再度呈现

“2017年最强音”

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汪帆，上海龙盛商业发展有限公司总经理。从事商业地产开发营运15年，先后服务上海新天地、上海日月光中心、上海龙盛国际商业广场等6个城市综合体项目，总面积超过100万平方米。在商业地产开发、规划、管理、营运等方面有着丰富的从业经历。

上海龙盛商业发展有限公司总经理汪帆

汪帆2017最强音

最强音之行业：商业地产开发和项目运营难分离仍是痛点

2016年整个行业都是在用各种方式进行突围，2017年市场将是一个变局年。在汪帆看来，商业地产开发和运营不分开仍是一个行业痛点，解决方法是行业的整个模式和开发商观念要转变。

赢商网：如果用一个词来总结2016，您认为是哪个词，为何选择这个词总结2016？

汪帆：2016年用一个词来概括的话是：突围。整个商业地产或购物中心都是用各种方式去对抗各种竞争，包括电商的竞争、以及增长乏力的宏观经济等，但整体而言，2016年商业地产行业还是丰富多彩的，依靠所有商业地产人的努力，用体验式商业、跨界合作等各种方式来突围。

赢商网：如果用一个词预测2017年，您会选择哪个词，其原因是什么？

汪帆：2017年关键词：变局。商业地产发展到目前，其实是一个需要整合的过程，但目前不是整合，它是一个变局的过程，这从发生的一些细小的事情可以看得出来，这个变局就是一些大的开发商企业、超大型商业地产公司快速占领市场，特别是央企通过收购一些项目及商业地产公司来垄断市场，这是2017年，甚至2018年会出现的一个市场趋势。如2016年11月中粮集团收购长风景畔广场；中小型企业则会将手上的项目脱手出售。

赢商网：2016年对行业影响最大的事件是哪个？为什么？

汪帆：国家政策：营改增政策的出台。它会影响到商业地产未来的发展，很多的成本比如可以抵扣等，年中的时候政策才出台，目前很多企业还在不断地消化它，想很多的办法去解决。

赢商网：当前行业面临的痛点是什么？您有什么好的建议？

汪帆：还是房地产开发遗留下来的问题，即商业地产开发和运营应该是分开的，但目前还是合二为一。

这样会导致很多的问题，比如对未来资产升值的成本考量、营运方式等，因为住宅开发商还是从开发的角度而不是持有的角度去开发营运项目，但房地产住宅是一个快速的去化市场，不在乎短时间内的资金压力，而商业地产营运是长期的过程，财务成本、持有成本压力非常大，这种情况下，很多营运方或者开发商急于把项目出售，所以这个市场上就会有人去抛盘有人去收盘。而在西方市场，开发商和运营方是完全分开的，开发商完成项目的建设后，后续的运营管理用更专业的运营团队去营。如美国的梅西百货公司自己从来不开发商业地产项目，而是通过自己的运营来保持开发商长期的利润，让物业价值提升。

要改变这种现状，我的建议是商业地产行业整个模式和开发商观念要转变。

赢商网：2017年行业存在的机会点有哪些？您有什么好的建议？

汪帆：我觉得是海外市场。

因为近十年中国商业地产开发的量远远超过市场接受程度，整个市场达到饱和状态；而且中国所有开发成本、人力成本在不断上升，在这样的前提下，我觉得去一些海外市场空白点，比如马来西亚、印度等还在发展中的国家去投资项目，把中国一些先进的开发与运营理念带过去，开发的利润反而会相当高。

另外，2017年的优势是人民币会升值，至少用人民币现金到海外去投资还会保值。

赢商网：对行业同仁，最想说的一句话是什么？

汪帆：每个商业地产人要坚持用自己的方式走下去。

最强音之企业：明年是面临竞争的关键年

经过一年的运营，龙盛国际商业广场作为一个社区商业项目取得了不错的成绩，虽然项目竞争一直存在，但2017年周边将有5-6个新的商业项目面市，2017年将是直面竞争的关键年。

赢商网：2017年公司总体发展思路/策略是什么？

汪帆：两个关键词：稳定发展和快速提升。

赢商网：有什么是2017年整个公司上下全力以赴的大事件？

汪帆：直面竞争，我们周围5-6个新的商业项目马上面市。除了看得到的竞争，还有潜在的竞争，我们着眼于更远的市场客群，如颛桥以南的奉贤南桥等区域，我们如何跟他们去竞争，也是面临竞争的课题之一。虽然我们一直在准备，但2017年将是最关键的一年。

赢商网：希望带领公司、团队在2017年达成什么成绩？

汪帆：龙盛国际商业广场的客流量、营业额能达到两位数增长。

赢商网：同行中，最希望学习对方的是哪一点？为什么？

汪帆：精细化的管理，特别是购物中心，分外部和内部两个方面。

内部就是商场很多的细节，包括保安的手套、站立的位置、商场的阳光、温度等很多方面。这方面可能外资的开发商或运营方更成熟，我觉得新鸿基在这方面就做得很好。

外部就是希望能够学习其他企业的精细化管理来提升团队的分析、判断等能力。

最强音之个人：2017年小目标是学习

对于汪帆来说，最幸福的事情是陪伴儿子。2017年他给自己设立的小目标是学习。

赢商网：现阶段，什么事情会让你最有幸福感？

汪帆：可以在周末的时候陪儿子是让我最有幸福感的事，因为商业地产人很难有这样的时间。

赢商网：2017年给自己立的小目标是什么？

汪帆：我觉得是学习，学习西方比较成熟的资产管理模式，这个领域是房地产开发商很难接触到的一个新的领域，如何用金融管理的概念结合房地产资产管理去开发商业项目。

赢商网：您觉得赢商网最需要在哪个方面完善服务？

汪帆：赢商作为行业内领先的服务平台，从大的方向来说还是很好的。

提一个小建议的话，我认为赢商网作为一个服务商，如果想要权威性更强，意识应该更超前，应该从营运角度研究，这个行业应该更细分化。