杨卫东：市场分化加剧 2017深化创新重构行业格局

　　从2014年底“100位商业地产人眼中的2015”

到2015年底“预见2016”

每一年，纵观全局

赢商网连续两年推出年终巨献

呈现行业最强受访阵容

时值2016年底

赢商网再度呈现

“2017年最强音”

洞查行业瞬息万变

传递商业地产人最强声音

喜欢跑步的人一般都积极乐观，具有坚韧毅力，能够拥抱新事物。广州市万科商业管理有限公司总经理杨卫东就是一个喜欢跑步的人，赢商网采访杨总时，他刚刚参加完2016年广州马拉松比赛。

广州市万科商业管理有限公司总经理 杨卫东

与跑马拉松一样，在当前商业体量严重过剩的大背景下，商业地产的从业者需要乐观看待未来商业发展，并以坚韧毅力不断探索主动创新求变。

杨卫东带领的广州万科商业，在商业地产领域起步并不早，但凭借万科在社区的优势，广州万科商业探索出一条以社区商业为重点，万科广场和特色商业协同发展的适合广州万科的特殊商业发展之路。通过广州万科商业不断探索、坚定追求，2018-2019年，广州万科商业三大商业产品线将全面布局羊城，主力产品社区型商业——万科里；机会型产品——特色商业，包括天河万科广场、尚城万科里、金沙洲万科里、恩宁路永庆坊等系列优质商业项目将一一呈现，为广州市民提供丰富的生活体验和社交空间。

最强音之行业：市场分化加速 行业需要加大创新力度

赢商网：如果用一个词来总结2016，您认为是哪个词，为何选择这个词？

杨卫东：2016年，我会用“市场分化”来形容，2016年市场跌宕起伏，变化非常大。一方面，电商在传统市场中所占份额越来越大，传统实体商业面临的挑战也越来越大。另一方面，受中国中产阶级规模的快速增加影响，较之2015年，2016年可能出现更加深刻消费行为变化。

赢商网：如果用一个词预测2017年，您会选择哪个词，其原因是什么？

杨卫东：2017年我会用“拥抱创新”来形容，然后才是“接受挑战”。2017年电商市场变化格局依然会加剧，商业地产开发商应该摒弃传统招商思想，加大创新力度，通过创新吸引品牌商家前来。我认为2017年某些行业、业态将会出现重构，未来行业与业态间的跨界融合将增强，比如共享经济方面，我认为未来一定会有些机会在这里面爆发出来。

赢商网：2016年度对行业影响最大的事件是哪个？为什么？

杨卫东：我认为是电商双十一。一方面，它为大家集中展示了一次销售数据，另一方面，它对数据背后的城市、商品品类、消费者行为、购买者行为进行深入剖析，通过这些分析，让我们看到了市场的新变化，给实体商业带来启示。

赢商网：当前行业面临的痛点是什么？您有什么好建议？

杨卫东：我认为整个商业地产行业创新还是不够。每个企业、每个发展商、每个从业者面临的状态都不一样，真正的创新一定是来自内心的驱动，我们自身一定要去做一些改变，通过每个从业者自身变化带动整个行业变化，比如，正佳就投入很大成本进行海洋馆创新。创新需要商业者付出一定代价，衡量代价值不值就看你的创新能不能对城市、文化、消费产生带动作用。

最强音之企业：深挖社区商业 多个项目将集中面世

赢商网：2017年公司的整体发展思路/策略是什么？

杨卫东：继续专注社区，挖掘社区最后1.5公里的痛点，进行创新布局。我认为这是未来广州万科在广州这座城市的机会点，因为万科可能对社区及专注社区怎么做方面还是比价有研究的，在这方面发力也是万科所擅长的。

赢商网：有什么事情是2017年整个公司上下全力以赴的大事件？

杨卫东：明年广州万科的重点工作将放到尚城万科里、天河万科广场等几个项目的面世以及在社区商业创新方面做持续探索。

赢商网：希望带领公司、团队在2017年达成什么成绩？

杨卫东：2017年创新将广州万科商业的小目标一个个实现，2017我们自身设定了很多目标，相信在明年的大背景下，我们还是能比较稳健地将我们的目标实现。

赢商网：同行中，最希望学习对方的是哪一点？为什么？

杨卫东：同行中最想学习凯德，我觉得凯德的产品做得比较精准，凯德企业属性特征很明显，天生基因比较好，它对国内市场趋势判断比较准。我认为在对标凯德方面，还是有很多要学习的地方，这也是我们一直在做的努力。

最强音之个人：简单生活 挑战“全马”

赢商网：现阶段，什么事情会让你最有幸福感？

杨卫东：能够跑步、跑马拉松就是很幸福的事情

赢商网：2017年给自己定的小目标是什么？

杨卫东：2017年的小目标是“全马”

赢商网：您觉得赢商网最需要在哪个方面完善服务？

杨卫东：期待对行业做更多更深度的报道，可以从商圈、城市、项目本身方面进行更多解读。

赢商网：最希望对2017年4月举办的第十二届商业地产节说的话？

杨卫东：希望赢商网能在与国外交流方面做一些探索。前段时间我到日本学习，收获很多，发现过去自己去看项目仅能看到一些皮毛，而操盘者带我们去看更能了解项目背后的运营规律，所以希望有更多向国外操盘者交流、学习的机会，日本、新加坡、香港商业方面做得就比较好，就值得我们学习。

赢商网这些年在国内商业地产挖掘已经非常深入，但在整合亚洲及海外商业方面，还需要做一些调整，我希望2017年赢商网在这块可以发力、调整，我们也愿意配合。

对于明年地产节的主题“回归商业本质”，我认为同行应该将自己现在的身份抛到一边，将自己当做消费者，从消费者角度去观察项目缺少什么，去思考消费者在你的项目里到底是要购买商品，来享受服务还是纯粹来进行体验。中国现在进入新的消费时代，中产阶级倍数扩大，我们做购物中心首先在定位上就要调整为服务中产，然后再研究中产阶级的需求，我认为中产阶级对商品需求已经退到其次，他们首先关注的是体验与服务。因此，就商业项目创新而言，我认为产品、服务和体验三者缺一不可，没有单纯为了创新而创新，也没有单纯为了做体验而体验，更没有单纯只卖商品，其他什么都不管，所以，创新的时候主要还是要回归商业本质，考虑消费者到底缺少什么。