潘韬：品牌端和金融端仍是商业地产行业两大痛点

从2014年底“100位商业地产人眼中的2015”

到2015年底“预见2016”

每一年，纵观全局

赢商网连续两年推出年终巨献

呈现行业最强受访阵容

时值2016年底

赢商网再度呈现

“2017年最强音”

洞察行业瞬息万变

传递商业地产人最强声音

国内商业地产发展至今，商业地产开发/运营商已形成稳固的三大梯队格局：以万达、华润、凯德等为代表的第一梯队；以龙湖、宝龙、星河、新城等为代表的第二梯队；以及俗称“三无”（无经验、无资源、无团队）开发商组成的第三梯队。

历经万达、宝龙等第一、二梯队开发商企业的潘韬，亲自参与开发运营全程操盘商业地产项目近30个，在商业地产开发、运营、资产管理方面积累了丰富经验。但在两年前，他选择创业，以“合伙人”身份探索商业地产与金融相结合的“第三条道路”。

时值年末，赢商网专访了瑞威资本商业地产业务合伙人、上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬，聆听他和“商业地产金融”的2017最强音。

 潘韬2017最强音

最强音之行业：品牌端和金融端是行业两大痛点

在潘韬看来，回顾整个2016年商业地产市场，没有真正能够影响到目前行业格局的事情发生。品牌端和金融端是仍是行业两大痛点。

赢商网：如果用一个词来总结2016，您认为是哪个词？为何选择这个词总结2016？

潘韬：“低谷期”可以总结2016年的整个行业。

对于整个行业而言，2016年还是处在一个低谷期。今年中央说中国经济是“L”型，我觉得商业地产行业的发展从中长期看会是“U”型，而2016年正处在“U”型的底端，整个行业没有出现一些波澜壮阔或者像前几年云起风涌的发展势头，大家都比较困难。当然，在金融、零售等相关几个领域，大家都有一些探索的尝试。比如在金融领域，今年已经有好几单CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）面世，不仅是金融机构，还有好几个地产公司也都在尝试做这件事情；在零售领域，品牌商也在经营模式、跨界合作方面进行了一些探索。这是很对的，中国商业地产最大的问题就出在两个方面：金融端和品牌端。虽然目前还没有真正的突破，但大家都在进行探索。

赢商网：如果用一个词预测2017，您会选择哪个词，原因是什么？

潘韬：“突破”，希望这个行业在政策面、行业面都有所突破。

根据这些年的从业经验，我痛感商业地产要想真正进入一个良性、持续的发展轨道，整个行业在政策环境、法律环境、市场环境方面的困难和瓶颈还有很多，希望明年能够有所突破。

赢商网：当前行业面临的痛点是什么？您有什么好的建议？

潘韬：当前行业的痛点在金融端和品牌端。

金融端：融资和退出渠道单一。目前商业地产的融资来源比较有限，主要有银行贷款、上市融资、房地产基金、公司债等。即便是最大的商业地产公司万达也有60%的资金来自于银行贷款。全国商业地产开发资金中的银行贷款比例则高达75%。过分依赖银行贷款带来很多问题：银行等金融机构没有分享商业地产投资收益的路径和动力，只扮演一个阶段性债主的角色，会使企业承受不住任何一次的融资断流，导致绝大部分企业只能做短期投资规划。另外，国内商业地产还面临一个更根本性的难题：退出渠道不通畅。商业地产发展成熟的经济体，投资的退出和流通基本依靠两个路径：资产证券化，REITS。国内金融发展水平和政策的滞后，导致我们的退出方式基本上只有商铺散售和物业整售两种。前者违背商业运营的基本规律，形成大量不良资产；后者更多的要靠机会甚至运气，具有很强的不确定性。而且，这也使小型投资人无法进入核心商业地产的投资市场，大大约束了这个行业的发展基础。商业地产要想进一步发展，目前这种比较单一、原始的融资模式必须经历结构性调整。

品牌端的问题是中国零售品牌迟迟没有发育成熟。招商难一直困扰着商业地产行业，这其实是中国零售行业发展滞后的一种必然反映。据世联行对中国22 个城市、103个购物中心的统计，品牌同质化率超过60%。在零售行业，这种情况更加糟糕。我们不能不正视一个问题，虽然中国零售行业很努力，但近二十年来在品牌打造、产品品质等方面依然没有明显突破，严重滞后于消费需求和商业地产行业的发展。国内品牌发育滞后，势必带来供求关系失衡，形成一个同质化严重的畸形市场。这个方面，需要靠商业行业同仁来共同努力，以超市行业为例，当时我在万达做招商负责人时，家乐福一枝独秀，然后是沃尔玛、乐购等外来品牌来势汹汹，而国内超市中并未出现全国性品牌，包括王健林等在内，我们都判断认为国内超市行业完了，但今天，我很高兴地看到，华润万家、永辉等国内超市品牌已经崛起。

赢商网：您认为2017年行业将会有哪些亮点可能会出现？

潘韬：我认为可能在三个方面会有亮点表现。

第一，在1线或1.5线城市的存量物业改造和交易上会迎来爆发点。随着国内资产证券化的不断创新，以及人民币贬值预期和资本管制的不断加强，明年核心城市的优质存量物业一定会成为各类资本进行资产配置的首选。 

第二，万达、凯德等一些大的商业地产开发运营商将会更多在三四线城市做轻资产输出。随着一二线城市土地资源越来越少，传统开发利润率不断下降，以及小开发商没有自己的能力去开发运营商业地产项目，第一、二梯队的商业地产开发运营商应该会加大管理和品牌的输出，加强轻资产的业务投入，不排除在不远的未来会形成这些巨头们的另一条单独业务线。

第三，在品牌端，资本与品牌商之间的结合可能会出现一些亮点。

赢商网：对行业同仁，最想说的一句话是什么？

潘韬：精进本业、坚持探索。

最强音之企业：股权投资与并购并举

拥有瑞威资本商业地产业务合伙人、上海信韬商业投资管理有限公司董事长双重身份的潘韬告诉赢商网，2017年公司投资规模将有一个数量级的突破，对商业地产项目或公司进行股权投资和并购将会是主要业务方向。

赢商网：2017年公司的整体发展思路/策略是什么？

潘韬：私募股基金本质上就是做并购和股权投资，2017年我们也将坚持这两点的发展思路。具体而言，我们将在一线和一线半城市寻找项目并购机会；在一些市场潜力巨大的二三线城市为中小企业服务，帮他们解决在项目开发、运营过程中遇到的资金和管理难题。

赢商网：有什么是2017年整个公司上下全力以赴的大事件？

潘韬：商业地产的资产证券化要有所突破。

赢商网：希望带领公司、团队在2017年达成什么成绩？

潘韬：投资规模提升一个数量级的突破。

赢商网：同行中，最希望学习对方的是哪一点？为什么？

潘韬：学习光大安石等企业在业务模式、经营能力等各个方面进行创新。

最强音之个人：印证自己的判断是最幸福的事情

从开发\运营商到投资者的角色转变，在潘韬看来是一个从行业中端向最上端的转型。对于他来说，现在所从事的事情，印证了自己当时的很多判断和预期都，这让他最有幸福感。

赢商网：现阶段，什么事情会让您最有幸福感？

潘韬：对于商业地产行业，金融一定是处于整个行业的最上端。进入这个行业以后，虽然也遇到了很多困难、甚至是波折，但更多的是印证了当时我的很多判断和预期是对的，这是让我最有幸福感的事情。

人到了一定阶段，都会遇到岁数和职业的双重瓶颈。投资则是一个不被年龄约束的行业，是一件可以一直干到老的事情。

赢商网：2017年给自己立的小目标是什么？

潘韬：希望我们这个公司能够成为商业地产私募基金业的一个品牌，扎扎实实做好两个项目。