天津爱琴海购物公园总经理董越：商业不能简单复制
不忘初心，砥砺前行。2017关键词：指标、营销、品质。——红星商业华北区域副总经理兼天津爱琴海购物公园总经理董越
国际化的结构布局，最优体验感的业态组合，极具特色的爱琴海风格嫁接……天津爱琴海购物公园自2015年入市以来一直保持着前进的步伐，在这一年里不断为业界创造出一个个亮点。在惊叹之余，人们更加对爱琴海背后的项目团队和操盘手充满好奇。
作为项目的实际推动者，赢商网记者特约红星商业华北区域副总经理兼天津爱琴海购物公园总经理董越，倾听这位儒雅男士在大力度操盘手法上的创新运营思路。
谈思路：以稳场、旺场为核心 招调贯穿同步进行
一提到爱琴海，就会想到72家餐饮品牌和近2万平米的儿童业态，以及在开业首日就创下了的35.6万次的客流量。而这一年多来，人们也见识了爱琴海众多的餐饮品牌。
但是在董越看来，开业只是一个开始，项目运营成功才是关键。据董越介绍，开业仅一年的时间里，项目内主动招调了50余家品牌，达15000平方米；同时，2017年1月6日开业的地下一层又贡献了80余家新鲜品牌，涉及20000平方米；招调和新开业的品牌面积共计35000平方米。“纵观市场上大多数商业项目，在以98%开业率面世的新开项目中，仅一年又调整了近20%的品牌，许多项目需要三到五年才能做出这样的调整，这表明了爱琴海在塑造新鲜感上的决心和力度。”
这样一个调整力度，对项目操盘手和团队产生了不小的考验。但是，在董越看来，正是因为团队科学的招调贯穿、无缝对接的指导思想才取得了如此成就。在商户开业的首日便对其销售数据进行统计，根据其租售比判断商户的运营能力，跟踪观察进行及时的帮扶调整。同时，确保品牌的稳定性，品牌招商储备同期进行，引入更加具有集客能力的品牌及时填补。
在旺场上，董越还介绍到，丰富多彩的活动也是爱琴海运营中的重要一环。据统计，全年活动场数已达252场，平均一个月有21场之多，众多人气活动是爱琴海保持魅力的关键之一，有效加强客群粘性，让消费者“来得了、留得下、记得住、想再来”。
话突破：差异化运营 以创新理念引领活力提升
早在天津爱琴海开业之前，面对仅一条路之隔的河东万达广场，很多人心里都打起了问号。谈及如何与其进行差异化运营，董越显得信心十足，本着“直面竞争，错位经营”的基本原则，爱琴海不仅在品牌上以保持新鲜度为基础，更在这一年里不断引进了多个创新业态，进行跨界融合，以差异化寻求项目的突破。
全国首个进入商业综合体的文创街区，更是天津首家双创空间，天津爱琴海购物公园“π工场”主题街区开幕，将时下火热的文创内涵赋予街区文化中，做出了一条独特的街区，更一路飙升为街区界的“新网红”，街区涵盖了手作、美食、阅读、非遗等各类创意品牌，其中最大的亮点莫过于将非物质文化遗产融入到街区中，将文化落地为现实，形式非常新颖。
说到街区，董越表示，“π工场”是个能让消费者放松、洽谈、交友的休闲场所，在这里能体会到规避繁忙都市的慢生活。他还说道：“街区有三大特点，一是打造速度快，凭借红星商业高效的执行力，仅用时短短4个月就从规划阶段实现开业。二是没有模仿，街区结合了河东本地环境、资源和自身定位。三是自我造血，通过街区中非遗产品自我属性产生循环价值。”目前，街区从开幕以来，从单日2000人次的客流量已达到日均稳定在5000人次左右，为商场带来了可观的经济效益。对于未来，董越希望把“π工场”打造成为一个“三赢”的平台，即商户受益、街区自我属性提升以及消费者体验多重互利的价值场所。
不仅如此，在业态创新上，爱琴海还挖掘屋顶价值最大化，即将开业的北方首家屋顶跑马场“中信嘉丽泽马术俱乐部”，和已开业的国内首家购物中心屋顶婚礼堂“玫瑰里”，在项目已有空间基础上为消费者带来更加新鲜的体验。
1月6日开业的地下一层中，两大主力店——北方规模最大的室内“利奥卡丁车俱乐部”、天津规模最大、品质最高的生鲜超市“果蔬好”以及几十家优质生活配套门店，都是爱琴海在突破差异化运营中的独特亮点，不断创新，始终关注着消费者的需求。
观未来：大数据精准化客群分层 “品质+标签”双管齐下
随着爱琴海布局全国战略的不断推进，以及各地爱琴海购物公园良好的经营业绩，红星商业快速跻身国内一线不动产运营商之列，其注重轻资产管理的资产管理战略也日趋成熟完善。2016年5月，红星商业与天津建材集团正式达成战略合作协议，爱琴海将进驻天津建材集团滨海新区项目。董越向记者透露，根据产品系不同，滨海项目将更加注重区域，以精致和品质为核心，进行有效品牌招商，可以称之为“浓缩版的购物公园”。他还透露，未来还计划在天津建设4—5个爱琴海项目。
展望2017年，对于天津爱琴海购物公园未来规划，董越表示，将在两大方面同步加强。针对线上将推出APP应用，以大数据精准定位客群，并进行不同属性分层，及时推送个性内容，达到有效到店率。同时，在线下继续加强活动，做更加有影响力、更能轰动全城的活动，做出自己的专属标签；在细节上也不断完善，提升项目“知名度”、“满意度”、“美誉度”，致力于打造成为人们都市度假、家庭休闲的首选之地。
不论是创新业态的引入，还是切入独到的主题活动，在团队专业的运营下，未来，天津爱琴海购物公园还将为天津市场带来更多的惊喜，以品质引领生活，以专业对待每位消费者，不忘初心，回归零售本质，砥砺前行！