牟志寰:未来商圈之间竞争更激烈 合作才是行业机会点

从2014年底“100位商业地产人眼中的2015”

到2015年底“预见2016”

每一年，纵观全局

赢商网连续两年推出年终巨献

呈现行业最强受访阵容

时值2016年底

赢商网再度呈现

“2017年最强音”

洞查行业瞬息万变

传递商业地产人最强声音

每一个商业体都有自己的“气质”，而这气质基本都与项目管理者气质相符，南京茂业天地也不例外，整个项目跟总经理牟志寰一样，有朝气，又大气。

本次采访是初次见到南京茂业天地的总经理牟志寰，此前在微信上沟通，总觉得他是个十分务实的人，这次见面果不其然，在茂业天地的临时办公场所里，整个运营团队紧张而有序的忙碌着，牟总在接待完客人之后接受了赢商网的采访，整个采访过程十分充实而又干货十足。

南京茂业天地总经理牟志寰

牟志寰2017最强音——

最强音之行业：南京形成区域性商业 未来商圈竞争比商场竞争激烈

赢商网：如果用一个词来总结2016，您认为是哪个词，为何选择这个词总结2016？

牟志寰：如果一定要用一个词来概括的话，我觉得用“纷繁”比较合适。

一方面，2016年南京出现了较多的新商业项目，增量较大、区域化突出、模式多样。比如江宁商圈、河西商圈、新街口商圈等均有商业增量，也包括夫子庙商圈的茂业天地，基本每个区块都有新项目。既有购物中心，也有商业街区、百货；既有大体量，也有小体量；既有新建物业、也有老店新开；既有区域连锁，也有境外资本、本地翘楚等。

另一方面，从我们的项目来讲，茂业天地的筹备关键期集中在2016年，全年非常紧张、节奏很快。所以说，2016年“纷繁”覆盖了南京商业和我们自己项目。

赢商网：如果用一个词预测2017年，您会选择哪个词？

牟志寰：2017年对于商业市场来讲，机会鲜明、竞争突出。对于我们茂业天地而言，更多的是挑战与竞合。

如果要用一个词来概括2017年的话，我觉得应该是“激烈”。激烈在两个方面，一是节奏会越来越快，新的业态、新的模式、新的技术的出现，导致新的消费行为与习惯，创新已成为高淘汰率的常态化事件。二是时间越来越宝贵，区域消费越来越成熟，导致商业区块之间的竞争会愈发明显。多中心多层次的消费既会改变原有的核心区域，也会重铸区域商圈。

赢商网：2016年度对行业影响最大的事件是哪个？为什么？

牟志寰：对南京市场而言，区域型商业快速形成、快速发展。

我们当初在做茂业天地项目规划的时候，经常与客户谈到这个话题。2015年之前，南京有区域型的商场，但是区域型商业并不成熟。2015年之后，特别是2016年，夫子庙、江宁、江北、河西，各个区域的新增项目较多，原有的项目也都在持续提升，更有较多的项目进入了关键的筹备阶段。南京的区域商圈伴随着城市的城建、交通、配套发展，已进入分水岭，商业项目发展，需要在区域商圈的竞争合作框架下运作，商圈间的起伏与变化也更令人期待。

赢商网：当前行业面临的痛点是什么？您有什么好建议？

牟志寰：行业痛点仍然是“同质性”，尤其是同质性放到供大于求的现状下来讲。开个玩笑，以前南京的行业聚会，一桌就能坐得下，现在可要多几桌了。

从人均商业面积来讲，南京在国内二线城市中算较为良性的。南京市场的商业存量优质，增量总体比较有序。2016年南京的增量项目，有体量、有背景、有内容。有茂业天地的民国风、有东方福莱德的英伦范、有景枫的时尚度、有太阳城的魔法城等等，每个项目都在寻找自身的差异化。对2017年的新项目，我们也更加期待创新。

在我们的项目上，曾有人问我们，“你们作为新项目，怎么还在做珠宝？做女鞋？”。但我们所处的商圈，15亿的存量销售，之前却没有周大福、百丽这样的成熟品牌，这在全中国都是找不到的，别人没有，我们为什么不做？商圈内没有百货联营的经营方式，我们为什么一定要拒绝？当然，我们也做了很多全新的东西，比如，小米之家的南京首店，永辉集团精标店的南京首店，原力棒球的中国区首店等等。总体上，我们在商圈内的差异率达到了70%以上。此外，我们项目主推的民国街区、民国IP，使我们的项目在结构上、形式上、文化上，都具有了可持续的差异化。民国风并非给我们带来立即的收益，但是提供了永续的经营话题。

赢商网：2017年行业存在的机会点有哪些？

牟志寰：机会一定是在合作。

第一，和供应商之间的合作。比如，我们的项目提供了租赁和联营两种模式，供应商可以根据不同情况洽谈，较好的平衡了彼此间收益、风险、现金流的关系。当然，这样我们的管理成本就提高了。在2017，我相信每一个项目方都会更加关注与供应商的合作。

第二，商圈合作。未来商圈之间的发展将会比商场之间的竞争更激烈。商圈内的项目，也会坐下来好好聊聊，怎么引客、留客，做大商圈的蛋糕，俗话说“先抢锅里的，再分碗里的”。

第三，与员工的合作。我们与员工之间不再是领导和分配的关系，越来越是合作关系，这个合作是基于共同的目标之上，所以，在茂业系统，“不是围绕领导做事，而是围绕目标做事”。

赢商网：对行业同仁，最想说的一句话是什么？

牟志寰：希望本地的行业同仁共同促进彼此合作。

现在信息壁垒越来越低，但是时间成本越来越高，需要行业共同创新。商业资源不再是传统的独占型资源，很多都具有了交换、共享、再创的基础与空间。当然，南京市场一直是一个开放包容的良性市场。

牟志寰2017最强音——

最强音之企业：立足自身 学习进取

赢商网：2017年公司总体发展思路/策略是什么？

牟志寰：立足自身，求本发展。

对于我们这样的新项目，首年的生存发展较为重要。一是项目的发展提升；二是商户的存活率；三是团队的磨合完善。项目、商户、团队都要立足本源，当然，我们自身的民国IP、品类差异性、经营灵活性，会是2017的持续策略。 

赢商网：希望带领公司、团队在2017年达成什么成绩？

牟志寰：项目运营主要围绕三个层面，老板、供应商、消费者，我们全体团队同仁会力求三者的最大公约数。

赢商网：同行中，最希望学习对方的是哪一点？为什么？

牟志寰：这个不好单一讲，我们看每一个项目的时候，都去学别人的“进取”。

比方说金鹰的非传统业务，在自营业务，超市业务，新合作的书店业务等方面，值得认真学习，这是一家经典百货商业的永续进取之心。比方说中央商场的稳健型跨越转型，是一家老字号企业团队的精益进取之心。比方说德基广场的的时尚主题引领，从UFO到诺亚方舟，做到了完全的自定义主题，这也是已站在区域商业塔尖的企业进取之心。再比如新世界百货的新界88，是量物为出的创新进取。所以我们看每个案子、每位同行的时候，最看重最学习对方的进取心。

牟志寰2017最强音——

最强音之个人：幸福感与经营性

赢商网：现阶段，什么事情会让你最有幸福感？

牟志寰：家庭与事业的兼顾，项目从筹备到开业，总体顺利，离不开企业与家庭的理解、支持，这让我很有幸福感。

赢商网：2017年给自己定的小目标是什么？

牟志寰：仍然是立足自身，求本发展，其实就是踏踏实实的经营。南京茂业天地有一些新模式的探索，面临的挑战很多，2017年还有很多事要做，但所做的都是围绕“做好这家店”而进行的。