华文麦田江良华：创新是商业永恒主题 创新永远在路上

       1月11日，由赢商网主办的以“赢在创新”为主题的2017中国商业地产模式创新论坛在汕头喜来登酒店隆重举办。会上，来自华文麦田深圳商业投资有限公司总经理江良华发表了以“为商业创新而来”为主题的精彩演讲。

华文麦田深圳商业投资有限公司总经理江良华

江良华认为创新是一个很老的词。对于商业地产或者对于很多行业来讲，创新永远在路上。在展开创新话题之前，江良华通过赢商数据，分析了中国购物中心、商业地产发展的几个阶段。

1996年开始到2000年的时间，天河城的成立意味着中国商业购物中心的雏形开始萌芽，但发展期里面购物中心业态比较单一，跟百货业态还是非常相近。1999年阿里巴巴成立，开始线上商业雏形形成。2001-2006年时间，中国购物中心开启标准化之路，加速了中国购物中心的发展和孵化过程。2005年万达CBD的开业，开启综合体概念。2007、2010年购物中心开始进入复合功能型，单一的零售业态已经满足不了消费者消费层面需求。有很多KTV、影院、餐饮、休闲业态等的比重在不断上升。到2011-2015年，购物中心进行了一次爆发式的成长。特别在2013、2014年这个阶段，很多地方的体量，很多地区开的购物中心整体面积远远超过了地区消费者能够承接的消费力。2015年5万方以上购物中心数量超过4500家。

分享淘宝线上销售数据时，江良华认为没有个性、没有差异化，以零售业为主的购物中心受到线上严重冲击时。中低层消费都搬到线上，线上消费成本低，海量的消费成品，在整体竞争层面远远超过实体店。通过前面两年的消化之后，购物中心又开始进行一波迅猛发展期，2016年全国大型开业购物中心数量达到465个，总体量超过4300万方。到2017年，江良华预计扩展会进一步加速。

2016年创新业态，新品牌将加速裂变

主力店越来越多元，主力店也会越来越增加，体验算是一个老词，但在体验路上跟创新一样，都是在不断进行优化、升级，江良华这样说到。

中国发展速度非常快，购物中心其发展裂变，从里到外，从外到内，整体包括从购物中心的产品结构都发生翻天覆地的变化。

江良华家乡是汕头，历史给汕头带来发展机会： 97年11月份正大广场，2000年12月份沃尔玛登陆汕头，2002年百盛天虹进入汕头，直到苏宁、卜蜂等陆续进入汕头，可以看到发展的阶段十几年汕头一直以万客隆、岛内价等百货商超中心，搭配步行街的格局、商业格局。这样的一个格局维持了十几年，而中国购物中心发展阶段已经错过两个阶段中心。

2015年之后，江良华表示汕头商业、城市迎来第三个春天。很多国内大型开发商、知名投资商、知名品牌纷纷落户到汕头、选择汕头，前景非常美好。

商业地产未来又在哪里起步开始创新？

从开发商、投资商来讲，首先思维要开始进行转变。从产品开发运营、管理思维模式上要进行重大改变，把资产运营起来，把综合营销推广管理起来，第二，也需要我们产权经营，还要把握风险关键点。还要把我们产品从整个导入、运营，退出机制首先要有一个解决方案、思维，再开始回到商业。

规划决定存亡。江良华在汕头考察几个尚未开业的物业，发现前期没有规划好，建筑存在很大问题，其还是以房地产的开发思路、建筑思路做商业。市场需要综合调研，市场分析、综合定位，在整体拿地前的规划，首先必须要有一个整体思路。从定位规划思路指导建筑开发、硬装、软装的配合，知道我们面对的是年轻客群还是中高端客群？如果没有前置规划商业就落在非常尴尬的层面。

业态招商不再是那么简单。在汕头落位的品牌，能够生存下来非常不简单，因为汕头有独特的商帮文化，必须要不断专注在市场，抓住瞬息万变的市场，从蓄水期、进场等整个链条要进行调整。

对于运营管理，江良华发现品牌商、客户现在非常苛刻，对购物中心只有一个评判标准—能不能赚钱。第二运营管理是否专业，能否在这里生存下，赚钱？这是品牌商、客户考虑第二个重点。谈到运营团队方面，要考虑系统性运营、系统性的构建，组织安排，花钱可以收到什么效率？给消费者、顾客、商家、老板能否带来利益？

把产品通过精准释放绽放商业魅力，从整个推广策略、投放策略、包装、设计、商业、执行等等方面都需要用一个系统性运作，未来都不是单打独斗，肯定通过综合考虑、年度安排，系统化、规范化的执行你每一个点位，让你的商业有一个精准投放，而不是独立。

       主题IP拥抱互联网 实行多元化营销

IP营销，商业竞争从实变成虚，江良华举了个例子：上海大悦城魔方166做了一次魔兽IP展，一个周六衍生品销售达到35万，当天单一个项目拉来超过一万个客流，在整体IP场景设计，主题空间设计，从建筑已经开始进行规划。无论从空间格局、IP产品都发生很大变化，不再像以前的功夫熊猫搞几个IP出来，在商场摆一摆，凑热闹就可以了。

江良华认为现在可以有多元化的营销，未来的主题公园，功夫熊猫、神龙大武的IP空间能否跟线上线下进行打通，把整个购物中心都能够通过这个IP拥抱互联网，更好达到线上线下的销售，满足购物中心10小时以外的营销呢？

最后，江良华表示在商业创新的征程上，需要考虑多几个核心要点。