凯德的2016：来福士30周年庆及升级 明年新开6个综合体项目

编者按：岁末年初，总结展望正当时。在2016年新形势下，商业地产行业发生了新变化，未来会有怎样的新走向？从一二梯队商业地产房企过去一年的大动作中，或许能窥视一二。赢商网对商业地产标杆企业在2016年的大事件进行盘点和解读，以飨行业读者。

赢商网  2016年的“商业寒冬”，在2017年春节到来之际缓缓落下帷幕。回顾这一年，几家欢喜几家愁，有大肆扩张的万达，有坚守品质的华润，也有稳健前行的凯德。然而归根结底，过去的2016年，大家都在做一件事--面对艰难的商业大环境，都在寻求改变。

凯德是这支“思变”大军中最坚定的一员。无论是30岁的来福士广场品牌的战略调整，还是在中国的项目布局，以及私募股权投资、轻资产输出，凯德都有着自己的盘算。

这对于进入中国23载的凯德来说，也是一种蜕变和成长。在花样的年华里可劲折腾，调整方向勇往直前。而对于中国的商业地产来说亦是一股不可忽视的力量。

据凯德集团官方数据显示，截至目前，其在中国38座城市拥有63家购物中心，总面积约650万平方米。标志性购物中心包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口、及成都凯德广场金牛等。另有数据指出，截至2016年底凯德集团累计管理商业面积达522万平方米。

　　（图片来源网络）

大事件盘点

1.公布2017在华开业6大商业项目

2016年12月中旬，在国际商业地产领域最大的展览会--MAPIC2016（InternationalMarketforRetailRealEstate）上，凯德方面透露，将于2017年在亚洲开业8个购物中心，其中有6个位于中国，开业面积达百万平方米，亦是所有年份中开业商业面积最多的一年。

据赢商网了解，上述6大项目均为商业综合体，即上海的第二座来福士——长宁来福士，上海凯德晶萃广场，深圳来福士，杭州来福士，苏州中心以及武汉凯德·西城。

凯德官方消息称，杭州、长宁、深圳等三个城市的来福士广场计划于2017年二季度开业，目前招商率超过70%，计划于2017年四季度开业的凯德晶萃广场，招商率超过44%。

“截至2016年9月底，集团总资产中有76%来源于经常性收入，主要由购物中心和综合体贡献。”凯德商用首席执行官廖茸桐在接受媒体采访时曾如是表示。

众所周知，凯德敲开中国市场的大门钥匙是雅诗阁服务公寓，而帮助凯德在商业市场站稳脚跟，并一路过五关斩六将，真正为中国人所熟知的是来福士品牌。

　　（上海来福士广场）

2.来福士品牌升级

据凯德方面介绍，经历了30年的沉淀，其在全球已拥有9座来福士，总建筑面积达400万平方米，建成后价值721亿人民币。来福士品牌在2016年5月份迎来自己30周岁的生日。

“来福士已成为亚洲商业模式最成熟的综合体旗舰品牌，从拿地开发、建筑设计、运营管理、资产升级到基金运作，为综合体的发展提供了样本。”

处于“而立之年”的来福士，要考虑的不只是眼前，更重要的还有未来的长期发展。凯德方面表示，基于品牌自身和市场趋势的需求，凯德宣布启动来福士品牌升级战略，由“城中之城—来福士”升级为“来福士城乐享其城”。

按照凯德的规划，升级后的“来福士城乐享其城”由关注建筑转向更关注人性和体验。即

来福士综合体融合进互联网科技，依托凯德星会员服务平台，将线上线下业务全打通。实现购物中心内部积分、打车、导航等服务的衔接。

对于凯德来说，2016年重大事件之一还包括5月份，华南区首个来福士--深圳来福士广场迎来封顶仪式，引发多方关注。

此前业界流传着一种说法：“万达重地产、凯德重金融、华润重商业”，如今万达越来越向“去地产化”倾斜，华润的“重商业”依然坚持，而凯德玩转基金投资越来越游刃有余。

3.基金投资

2016年10月25日，凯德集团正式宣布成立第三个综合体私募股权投资工具——来福士中国投资伙伴III（RafflesCityChinaInvestmentPartnersIII），规模15亿美元，是凯德集团目前为止发起的规模最大的私募股权投资工具。

其中，凯德作为发起人，持有该私募投资41.7%的股份，剩余股份由来自亚洲、北美和中东的主要投资者持有。来福士中国投资伙伴III将由凯德间接全资子公司凯德基金管理私人有限公司（CapitaLandFundManagementPte.Ltd.）管理，主要投资目标是中国核心门户城市的高品质综合体。

加上来福士中国投资伙伴III，截至2016年10月底，凯德集团已管理16支房地产私募股权投资平台和5支房地产投资信托，管理资产总值超过450亿新元。

据凯德集团首席财务官蓝道义（同时负责集团投资管理业务）表示，“来福士中国投资伙伴III的设立，使我们的私募股权投资业务进一步迈向2020年管理资产总值超过100亿新元的目标。”

资本的力量是强有力的支撑，但处于稳定发展时期的凯德也在谋求轻资产发展路径，尤其是在近几年购物中心的发展已从开发时代进入运营和资产管理时代的大环境下。

4.管理和品牌输出

2016年8月31日，凯德集团与长沙先导投资控股集团有限公司就长沙湘江财富金融中心项目签订购物中心管理合同。即凯德全程以输出管理和品牌的形式，参与该项目的资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理。

　　（深圳来福士广场效果图）

大事件解读

从1994年进入中国至今，凯德中国的商业项目包括63家购物中心，总面积约650万平方米；其中8座来福士综合体，总建筑面积达310万平方米，建成后价值超过620亿元人民币。

凯德官网显示，截至目前，除去8座来福士综合体，凯德还持有天津国际贸易中心、凯德公园1号、凯德龙之梦系列、凯德天府、凯德星贸中心等12座商业综合体；以及凯德七宝购物广场、凯德MALL望京、凯德MALL西直门、凯德精品购物中心、凯德广场金水等40座购物中心。

这些年凯德通过合作、旧改与收购的方式不断获得项目，实现扩张，取得不俗的成绩。单就来福士项目来说，位于上海、北京、成都和宁波等四城的项目早已落地并开业，凯德集团透露，其中成熟项目--上海来福士回报率已达到8%，成长中的项目利润则保持了两位数的增长。

而2017年则是凯德集中爆发力最强的时期。凯德接下来将在亚洲开业8个购物中心，其中有6个位于中国，开业面积达百万平方米，亦是所有年份中开业商业面积最多的一年。

其中上海长宁、深圳、杭州三个城市的来福士广场即将开业，招商率超过70%，重庆来福士2018年起分阶段开业。此外，上海凯德晶萃广场、苏州中心以及武汉凯德·西城也将于2017年正式开业。

“早期业界也对凯德有疑问，为什么做这么多的商业地产？”彼时罗臻毓曾经在接受媒体采访时坦言，中国商业市场高增长期已经过去，如今已经到了注重运营的时代，市场成熟度也到了一定水平，“未来是增长比较稳定的时期，凯德的这种模式可能更适合未来的可持续发展。”

虽然空置率高、招商难在是普遍现象，但是凯德仍然看好中国市场，“对于中国未来3-5年的发展计划，凯德将锁定一二线城市，继续专注五大城市群”，彼时罗臻毓的公开发言犹在耳畔。

其强调，在战略布局上，华北将主攻以北京和天津为主的城市群，华东以上海、苏州、宁波、杭州为主的城市群，华南以深圳、广州为主的城市群，西南以成都、重庆为主的城市群，中部以武汉为主的城市群。

然而项目数量的增长或许并不是凯德的最终目的，他们要的是长期稳定的投资回报。凯德商用华南区总经理卢志昇曾公开表示，资产总额的增长要比项目数量增加更具规模效益，“项目数量的快速增长并不一定会带来收入的快速增长，但项目资产值增加却可以带来更多的效益。”

项目解读

据赢商网了解，凯德2017年-2018年新开项目包括长宁、深圳、杭州、重庆来福士广场、上海凯德晶萃广场、苏州中心以及武汉凯德·西城等。  　　

　　2017年-2018年凯德开业商业项目一览表

从图中可看出，凯德即将开业的商业项目主要分布在一二线城市，这与其“一二线”、“五大城市群”的布局相呼应。而且7个项目中有4个分布在上海、杭州、苏州等华东重点城市。

在项目定位上，凯德7个项目均为中高端商业综合体，其中来福士广场系列的项目就占据4个。

在业态组合上，以上项目涵盖了写字楼、商场、公寓、酒店等业态，能满足一站式消费，并引入了大量流行品牌。

值得一提的是，深圳来福士对于凯德布局中国市场具有重要的纪念式意义。该项目是凯德首次进入华南区域的首个来福士广场项目。

项目位于南山南海大道与创业路交汇处，占地约5万平方米，总建筑面积约40万平方米。包括来福士甲级写字楼、购物中心、雅诗阁服务公寓及PARK190公园顶级公寓，并于2016年5月25日同时封顶。

彼时罗臻毓现场披露，深圳来福士自2015年四季度启动招商，截止封顶之日招商率逾50%，并计划2017年开业。

而深圳来福士也是深圳首个由外商主导投资、开发和管理的大型综合体项目，成为新加坡与深圳市贸易合作往来的一部分。