教育机构涉足商业和度假地产 PK地产商有何优势？

《2016中国教育行业白皮书》是搜狐教育连续第六年发布的教育行业报告。这一年度，我们重点关注了少儿英语、K12教育、高考辅导、出国留学、家庭教育五大领域中消费者行为变化、中国民办普通中小学教育当前的发展状况、地产+教育面貌、教育与科技融合的现状和趋势，并盘点分析2016年教育界发生的重大事件对行业的影响。

商业型+教育地产：教育培训机构逐渐“反客为主”

教育培训行业跟地产特别是商业地产融合在培训机构创立之初就有了，因为第一步要做的就是选址——建立教学点。地点从最初的“高大上”写字楼慢慢拓展到商业中心、商场和临街商铺。幼教、K12产品的特点导致商业中心地段的商场成为此类机构选址的热门选择。

租金模式：引入培训机构，增加客流量

如果你到商场逛街，一定会发现，商场里教育属性的店面越来越多，很多商场整层都是教育专区了。

英孚、华尔街英语算是早批以培训机构身份入驻的教育公司，到后来的乐器售卖，然后开始兼具兴趣教育教学，类似星空琴行，再后来，早幼教、K12、成人兴趣教育都开始陆续入驻，商场逐渐形成了教育机构和儿童体验为一体的教育业态布局。

"教育业态"的概念，最早叫"教育及儿童业态"。随着整个零售行业被互联网冲击，Shopping mall里面做零售的商铺受到了很大的冲击。为了吸引更多的顾客回归线下，走进商场，发现只有两件事，第一是餐饮，第二是教育和儿童体验、儿童游乐。但是对于地产商来讲，引进一个教育品牌和引进一个餐饮品牌对商场来说是一样的，只不过放在不同的楼层而已。收租金-引人流-收更高的租金，这是地产商的思路。

从租金的承受能力上来说，有时候教育机构还比不上餐饮，所以有的地方教育机构在顶层，因为顶层租金便宜。这些机构更多是野蛮生长，因为商场不评估入驻机构的教学质量，也不会跟踪它的用户服务。同时商场大都不掌握客户信息（能够掌握30%客户数据都是非常了不起的），所以不清楚客户的需求和喜好，以及往来时间节点。

这种商场提供场地，教育机构以付租金的方式入驻的租金模式是最传统的教育和商业地产结合的模式。

超市模式：整合教育资源，提供最优方案

除了提供场地外，对教务、招生都做全局统筹的模式被称之为超市模式。此种模式的好处是提供用户最优的教育资源配比，同时帮助入驻商家实现客户资源利用最大化，此模式称之为"教育综合体"。

作为教育龙头企业的代表新东方，2016年1月宣布在全国范围内与商业地产联手建立大型教育综合体，它将由教育核心、教育服务、商业配套三部分构成。据了解，新东方要建立的教育综合体目前已在武汉试点，落成后，近15000名新东方学员一年后将迁入学习。当时还未任命为新东方CEO的周成刚表示，这是新东方23年里所进行的一次"重大尝试"。

而作为地产龙头的万科也嗅到了商机，佛山万科塾项目是万科在国内的第一个城市营地（可称之为城市教育综合体），目前正在建设中，将于2017年开业。它的业态大致是：地下有3层都是停车场，1-4层全部是各种各样的培训机构，5-7层可整租给一所学校，8-10层用来做餐饮、电影院等体验式消费强的商业。

教育综合体有望成为商业地产发展新趋势。