国瑞商业张瑾：国瑞创新334模式 自营五大体验业态
（赢商网报道）上世纪九十年代起步于广东汕头，此后进军北京市场，扎根京城二十年，发展成为布局全国多个大中型城市、涵盖高端住宅、商业地产、文旅产业的大型房地产开发运营商，并于2014年在香港上市，成为内房股领军企业，国瑞地产稳扎稳打。
由第一个商业项目北京国瑞购物中心开始，国瑞地产的商业地产步伐走得稳健和精准，目前旗下已有北京、沈阳、佛山、汕头、海南、西安等多个商业项目，包含综合体、纯写字楼、酒店、文旅项目、汽配城等，商业资产价值超过百亿。面对近年来火热的商业地产开发热潮，国瑞10年前就已成立商业管理公司，在北京核心位置布局了大型购物中心且有着成熟商业模式的国瑞商业，对激进的规模扩张并不感冒。
国瑞地产副总裁、国瑞商业董事长 张瑾女士
国瑞地产副总裁、国瑞商业董事长张瑾女士接受赢商网采访时表示，“这几年对商业地产太激进的公司都吃了苦头，国瑞的战略规划相对保守，没有在市场很热的时候拿一堆的商业项目，最终给自己造成极大的负担，我们比较稳健，所以手上的都是可持续的优质项目，每年贡献的租金都确保了5%到8%的递增，商场租金最高的时候年增长幅度达到13%”。
潜行商业地产十年，目前国瑞地产管理着北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京富贵园购物中心、沈阳国瑞购物中心、佛山国瑞升平商业中心、西安金融中心等商业项目，以深圳总部为核心，下设北京、沈阳、佛山、深圳、西安、海口六大区域公司，形成辐射全国的商业版图。
谈到行业环境的变化，张瑾表示，某些城市商业网点布局规划的不合理、整个市场环境的挑战、行业的恶性竞争等，带来了商业品牌同质化、业态同质化，商业地产人心浮躁、市场浮躁，国瑞商业决意通过商业模式的创新来实现突围。
国瑞商业的创新表现在：在现有的商业运营管理模式上，发展全新的334业态组合模式，通过打造创新自营体验业态，与零售、餐饮形成购物中心的全新业态组合，创新延伸经营收益方向，变革传统购物中心收益模式，形成多元化的发展体系。
张瑾女士介绍称，334模式就是购物中心里零售占30%、餐饮占30%、体验消费占40%，334模式以自营五大体验业态为主，自营机器人馆、海洋馆、儿童乐园、水上乐园、电影乐园，签署餐饮、零售战略合作品牌，334模式商业MALL包括体验店（5万平方米）、标准店（8-10万平方米）、旗舰店（15万平方米）三种，以专业的ERP管理体系，带来租金收益、门票收益和衍生品收益。
在国瑞商业地产项目、兄弟企业项目之外，国瑞地产以334模式积极向外拓展合作项目，轻资产的合作分为月费服务模式和授权委托模式，未来五年计划外拓15个轻资产项目，扩大品牌的市场占有率和影响力。
国瑞商业打造的五大自营品牌
以下为赢商网对国瑞地产副总裁、国瑞商业董事长张瑾女士的采访实录：
赢商网：国瑞地产作为香港上市公司一直比较低调，请介绍一下国瑞商业的发展情况。
张瑾：国瑞地产是一个老南方企业，老板是潮汕人，最早的根据地在汕头，原来是经营五金贸易，后来做酒店、餐饮，后来转向做房地产，在1997、1998年的时候去到了北京发展，从做广渠门的富贵园项目开始到现在，在北京扎根二十年。
我们一直专注做房地产开发，十年前逐步在地产这个模块里多元化发展，延伸了写字楼、综合体、酒店、购物商场、汽车汽配城、建材市场、文旅项目等业务，2014年上市时经过调研评估，我们是北京二环以内土地储备量最大的开发商，直到2015、2016年的时候我们才在北京昌平逐步拓展二环外的项目。
国瑞是朝着房地产产品多元化的方向发展，而不是产业链的多元化，1995、1996年的时候开始做酒店，10年前开始介入商场和写字楼的开发，建的是综合体，比如北京国瑞购物中心，上面有四栋公寓，还有一栋写字楼，底下是13万平方米的购物中心，商业项目包括北京富贵园购物中心、北京国瑞购物中心、北京哈德门广场，以及沈阳、佛山项目等，2007年就成立了商业管理公司，目前负责差不多有十个项目的运营管理。
赢商网：如何评价目前国内的商业地产市场环境？国瑞商业为什么如此低调？
张瑾：最早国瑞做商业不是当时的一个战略布局，当时我们确实以地产为主，老老实实做地产，商业是一不小心就做的，当时属于住宅的一个配套，现在觉得做起来还可以，就在这方面多加大力度。
对商业太激进的公司这几年都吃了苦头，国瑞的战略规划比较保守，没有在市场商业热的时候拿一堆的商业项目，最终给自己造成极大的负担。我们比较稳健，留在手上的都是比较可持续的优质项目，没有给集团造成商业经营的负担，现在商业对于集团来讲是很健康的板块，第一，它不是不良资产，是优质资产，我们每年贡献的稳定租金确保了5%到8%的递增，最高的时候递增可以到12%、13%。
我们也在尝试运作轻资产项目，虽然现在商业地产整体的市场环境有很大的挑战，但要说它很不好也不完全是，这是机会和困难并存的。
赢商网：目前商业地产市场艰难的原因是什么，行业中还会有哪些机会？
张瑾：一方面行业发展太快，对城市商业网点布局规划上，有一些城市是不合理的，由于政府在做城市规划中就没有合理规划商业用地供应需求比例，等于整个城市的规划存在不合理的状况，很明显就会导致同业恶性竞争。
在这种情况下有一些公司很盲目地跟风拿地，就导致供应量太大，导致百货市场也被摧残得不行，购物中心大量的体验业态进入以后，一方面是品牌同质化，另外一方面是业态同质化。还有店与店之间产生竞争，购买人群就这么多，消费力就这么多，很明显导致一些项目很难经营，产生恶性竞争。整个市场很浮躁，环境浮躁、人也浮躁，再加上商业人才稀缺，有些商业人才专业水份过大，操盘失误，导致失败案例会很多。
从机会来讲，一般都来自于那些占有好资源但不懂商业管理的公司，他拥有这些很好的项目资源，会是我们的轻资产合作对象。
国瑞商业的334模式商业MALL
赢商网：怎么评价国瑞商业在2016年的表现，国瑞商业的创新表现在哪些方面？
张瑾：我们在打基础，等于是在夯实我们前八年手头上自持项目的基础，包括人员管理、优化流程、业态的调整等。
另外，我们在孵化其它新的能够在未来支持商业发展的增长点，我们的创新业务包括机器人板块、儿童投资板块以及健康管理业务等。我们通过全新业态组合，发展出334业态组合模式，就是购物中心里零售占30%、餐饮占30%、体验消费占40%。
国瑞的机器人体验馆是全国第一家以机器人为主题的体验馆，我们在机器人领域也设立了自己的研究院，进行跨界研究。机器人体验馆2016年已经在北京国瑞购物中心里开业了，儿童乐园今年8月会在沈阳国瑞购物中心开业，我们的334模式是考虑想做一个能够可持续的，在未来五年、十年吻合这代人消费发展需求的业态模式。
赢商网：国瑞商业的佛山项目和沈阳项目都面临庞大的商业地产供应量，针对同行的激烈竞争，国瑞如何应对？
张瑾：从体验馆到健康中心的自营体验业态，我们已经开始在做乙方，很多甲方不懂得如何去帮助乙方赚钱，我们是站在乙方的角度，我们是既懂乙方心理，又懂甲方心理的管理方，所以很多品牌商肯定会更放心。因为在新的业态组合里面，我们不是一个纯粹的招租方，国瑞也在这里面投资运营，我能够赌这个项目成功，每一个不同的项目都让自营的品牌成为主力店。像机器人体验馆的面积有6000平方米，我们前期的投资加上后期的孵化费用，投入不少于2个亿。
在品牌孵化之外，我们还会把整个项目的经营环境做好，如果整个经营环境做不好，我自己都不赚钱更别说品牌商赚钱了，品牌商不能赚钱我们又怎么能赚钱呢？所以品牌有理由选择跟我们合作，因为我们是实实在在做项目。
赢商网：2016年对商业零售来讲是一个转折年，以前大家都会觉得电商冲击很大，2016年发现电商对实体商业冲击没那么大，实体商业从2012年到2016年这么多年的低迷期后迎来了一个机会，包括马云现在也提到新零售，您怎么理解新零售这个概念？
张瑾：其实电商冲击还是有的，不是没有，这和人的关系一样，有一个磨合期，矛盾一出来的时候大家的关注点都在那里，由于这个影响非常大，更多的是一种挫败感，影响人的正常思考，但冷静过后更多还得寻找突破瓶颈的办法。
现在国家提出互联网+就是一个方向，互联网就是一种渠道和工具，但是在线下经营的这些实体如何能够和互联网衔接，把电商如何运用好，打通这个渠道，你不要把电商认为是你的对手，要把它变成你的工具，对于线下的实体的经营反而可以把不好变成好的。实体与电商应该强强联合，不要把互联网妖魔化，它没那么恐怖，更没那么神秘。
电商和实体结合需要时间的磨合，而且这也需要一代人思维的转变，因为一般来讲做线下实体商业的都是传统一代创业者，服装也好，餐饮也好，但是运用互联网电商的都是他们的二代。如果把一代的思维打开了，和二代创新思维进行结合，我觉得能够把市场做得更好更大，能够共存。