北京再起商办限购传言 楼市调控之风刮向何方？

        北京，早在去年8月规土委和住建委曾联席召开的商住房专题会议上，就流传出“不再新增商住”的高层表态。此后两部门相继展开了针对商办类住宅的整顿，各项目连夜下刊广告、封存物料、锁上样板间，一时间，“商住”成为开发商噤若寒蝉、缄口不提的“禁词”。 

上海，自1月暂停128个商办类住宅的销售，迄今为止锁定期已长达40天之久，开发商为之付出的代价亦已超过百亿，然而何时解禁仍旧遥遥无期。

两地严控商住的背后，是商办类住宅市场难以遏制的澎湃需求。

北京，2016年商办类住宅产品的成交67378套，同比上涨213%，且首次超越住宅，占到商品住宅市场接近六成的比重。销量大涨的同时价格的稳定势头被打破，今年以来，北京商办类住宅的成交均价已高达46475元/㎡，相比去年涨幅高达54%，远超纯商住宅同期12%的涨幅数字。　　 

上海，2016年酒店式公寓市场的销量同比涨幅也高达145%，均价涨幅则为23%。

商办类住宅市场的火热销售、价格大涨，与两地严控人口、平抑房价的大目标明显悖离。

据悉，近日京沪正在酝酿针对商办类住宅的新一轮调控，有北京通州先例在前，“限购”将是大概率事件。而一旦限购，相当于堵塞了普通人通过资产增值，分享城市发展红利这一财富盛宴的最后机会。

供给稀缺、需求不减

为了控制常住人口增速、疏解非首都核心功能，从2017开始北京将执行更为严格的控地策略。

“目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里，“十三五”规划控制目标定为2800平方公里以内，这就要求从2017-2020年全市年均减少存量30平方公里。”2月5日召开的“京津冀协同发展调研行专题座谈会”上，北京市市长蔡奇表示。

事实上，“以地控产、以地限人”的城市管理思路在“十三五”的开局之年表现得更为明显。刚刚过去的2016年，北京仅出让29宗经营性用地，相比上一年减少52宗，其中住宅用地里，纯商品住宅的规划建面仅42万平方米，其余均为保障房、自住房，或由开发商自持经营。商办用地同样大举减量，2016年成交规划建面同比减少113万平方米。

土地持续减量的结果，必然会造成楼市新房供给的萎靡，但在北京资源集中的吸纳效应下，对人口的吸附力很难削减。特别是受产业、人口政策挤压外溢的低端人群本就没有购房能力，而北京力保的以财智精英为代表的高端人群，才是过去及未来的购房主力。当下，商品房供给不足与购房需求升温的矛盾正在被激化，北京地价、房价的刚性上涨之势已经彰显。

不限购的商办类住宅，正是基于城市发展的深层次问题，衍生助推的销量大涨。在经历了过去一年的热销之后，商办类住宅的库存岌岌可危。截止目前，北京最近三年取证的商办类住宅仅有2.5万套库存，按去年的交易水平计算，库存去化周期不过4.5个月，远低于8～10个月的合理去化周期。

热销＋稀缺，是造成今年北京商办类住宅成交价格大涨54%的原因所在，也因此触发了潜在的“限购”可能。但“限购”并不能从根本上扭转土地政策的长期减供、也不能改变北京购房需求的旺盛势头，北京商办类住宅远未抵达价值上限。