房地产融资环境今年收紧 多家房企瞄准并购市场

不少地产商在近期接受采访时表示，今年房地产融资环境会收紧，预计不少地产商资金会出现问题。

近期中国证券投资基金业协会发布文件，指出禁止私募资产管理计划投资于16个房价上涨过快热点城市的住宅房地产项目;禁投房地产的私募资产管理计划包括委托贷款、信托计划、其他金融产品和名股实债产品。

对此标普全球评级信用分析师黄馨慧就表示：“我们认为上述融资限制将削弱中国房地产开发商的替代性融资渠道，并增加其现金流压力。”

2016年10月以来，针对房企融资的监管政策明显趋严，公司债、私募资管产品、土地款融资等多种旧有融资渠道倏然关闭。2017年房企将面临融资成本上升、融资渠道极速收窄、流动性收紧等诸多不利情况。同时行业内并购重组渐趋激烈，2017年房企的融资环境将会出现一定程度分化。

融资收紧

自去年10月以来，监管层就一再表态防控金融风险的决心。

国务院新闻办公室日前举行的新闻发布会上，中国银行业监督管理委员会主席郭树清指出，2017年，银监会将坚决治理各种金融乱象，把防控金融风险放到更加突出的位置，确保不发生系统性金融风险。

郭树清说，房地产市场地域性差别巨大，不同城市、不同地方的房价涨幅所包含的泡沫，或者风险情况不一样，所以在金融调控方面，希望银行从自己的实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。

过去许多开发商借助资产管理产品融资，共同收购土地或开发新项目。上述各种禁令将限制该融资渠道，开发商需更加依赖合同销售产生的内部现金，以投资新项目或现有项目。

华远地产财务总监焦瑞云表示，2016年10月份以来，针对房地产的融资监管，公司债、私募资管有些产品已经受限。资金渠道收窄、流动性收紧，诸多不利影响下，今年将更多地做并购重组，用其他融资方式来解决融资收紧问题。

泰禾集团董事长黄其森也认为，“金融行业近几年发展较快，出现一些问题。金融应该服务大众，服务实体经济。去年流入房地产的资金主要来自两个方面，一是金融信贷，另外是销售。金融监管肯定会对整个市场有影响，而在目前楼市的大基调下，房地产行业的资金会面临收紧局面。”

同策咨询研究部统计显示，今年1月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元，环比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。来自中原地产研究部的数据则显示，今年1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态，相比2016年1月同期下降幅度达92%。

并购机遇

一些房企在看到融资收紧同时，也意识到并购市场面临更大机遇。

黄其森表示，“去年我们大概百分之七八十土地都是并购。今年，宏观调控非常严厉，很多企业可能会出现资金紧张问题，并购机会还是存在。今年泰禾基本上在公开市场上，可能很少会去参与。如果时机合适，我们更多可能还是采取并购。至少，泰禾不会去拿地王。”

黄馨慧则表示：“我们认为，2017年开发商取得良好合同销售的能力及其土地储备质量，将成为开发商之间更显著的区分因素。”

标普预计，房地产市场整合将加速，大型开发商将继续扩大市场份额。这是因为大型开发商拥有更多可售资源，更高的地域多元化程度，以及更强的销售执行能力，即使在房地产业放缓情况下也能保证良好的合同销售。

广发证券也认为，尽管1月新增的中长期贷款创历史新高，但在银行逐步控制按揭贷总量的背景下，信贷放量不具备可持续性。按揭贷量控价涨将会对销售进一步形成压制，预计后续热点城市成交将持续回落。

当然，在行业整体销售有压力背景下，龙头房企2017年销售或将保持一定增长(但增速较2016年回落)。广发证券调研结果显示，部分龙头房企2017年平均预期销售增速在20%左右，集中度提升及并购加速是销售增长的主要支撑。行业资金全面收紧，加速确认了小周期景气度的下行。