赢商看两会|关于住房租赁 龙湖集团董事长吴亚军说了啥？

租赁市场一直备受关注。

3月8日，全国人大代表、龙湖集团董事长吴亚军提出增加土地供给，鼓励开发企业兴建商品租赁住房，建立稳定供应主体；建立商品租赁住房运营企业资质认证体系，向满足条件的运营企业提供税收优惠；对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴，增强其支付能力；将商品租赁住房租户进一步纳入公共服务体系，实现与购房者均等化享有社会服务等四方面建议，目的是为了进一步促进商品租赁住房行业的健康有序发展。

商业用房可按规定改建为租赁住房

吴亚军在《建议》中提到，国家应该增加土地供给，鼓励开发企业兴建商品租赁住房。

例如，在人口密集、房屋租赁供需矛盾突出的区域，给予开发企业一定的价格优惠。对于目前闲置或半闲置的工业用地，在满足居住需求的条件下，允许开发企业将土地性质调整为住宅用地，以免资源浪费。还有对于目前空置的商用住房，准许开发企业将其盘活，改建为长租公寓，进而增加商品租赁住房的供应。

事实上，在此之前，国家已经推出了相关政策，鼓励开放商积极推行商业用房改为租赁用房。

2016年5月，国务院办公厅出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），提出要培育住房租赁市场供应主体，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。《意见》中提到，政府应该支持利用已建成的住房或新建住房开展租赁业务，鼓励出租库存商品住房，并引导房地产开发企业与住房租赁企业合作等。

同时文中还规定，商业用房按规定改建为租赁住房后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后的用水、用电、用气价格按照居民标准执行。由此可见，政府已为“商改住”开了绿灯。

有业内人士分析，这将有利于商业地产“去库存”，增加租房房源的丰富性。

一二三线城市供需仍不平衡

“去库存”近年来成为众多房地产商心中的一块大石。当前的情况来看，自2015年推行房地产去库存以来，一二三线城市的住房供需仍不平衡。

根据上海易居房地产研究院的数据显示，截至2016年12月底，35个一二三线城市的新建商品住宅库存总量分别为2482、16753和4099万平方米，同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。

一线城市在2015、2016年均存在库存下滑、库存不足的风险。而在2016年5月份之后，它更是呈现环比、同比双下滑的态势。

二线城市则在2010-2014年间，库存总体呈现波浪式上升态势，从2015开始有下滑趋势，2016年全年其库存均保持环比和同比下跌。

三线城市的库存从2010-2014年始终保持增长趋势，库存压力总体上没有得到有效释放。只有在2015年有微弱下滑。而2016年，由于受一二线城市的影响，其库存也出现了下滑的迹象。因此，从总体来看，一线城市后续补库存的迫切程度较大，而三线城市仍需要继续积极去库存。

但与此同时，我们也看到，一线城市的库存压力并不明显，但租房需求却远高过二三线城市。根据58同城的数据显示，随着85后、90后成为租房主力，租客对生活质量的要求越来越高，有21.4%的白领租金支出占工资比例的一半以上，比买房一族平均月供的比例(平均月供占工资的30%-40%)还高。同时，未来3-5年内，仍旧有60.26%的人群会选择继续租房。

在业内人士看来，如何缓解热门城市的住房压力，成为当务之急。

方圆地产首席分析师邓浩志曾对媒体表示，目前商用物业不但滞销、空置严重，而且总量仍在不断增加，所以政府允许将商业用房按规定改建为租赁住房，是符合现在市场需求的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉赢商网，未来如果“商改住”项目要发展，需要明确概念，确实往朝住宅方向改进的，应该限定为只租不售模式，或者采取征收土地出让金的方式来加收差价。这样一来，普通住房房源不足的现状能够得到缓解。