绿地张玉良：中国房地产市场改革关键要在供给上做文章

在2017年中国发展高层论坛的“房地产市场的供给侧改革”分论坛上，绿地集团董事长张玉良的发言备受关注。

张玉良直陈，大城市住宅土地供给不足是造成地价、房价轮番上涨的重要原因，因此中国房地产市场的改革关键要在供给上做文章。

张玉良建议，增加有效供给， 优化供给结构。应根据新的时代特点，适当改革土地供给制度，增加建设用地供应，增加住宅用地来源。

就当前房地产市场的一些热点问题，21世纪经济报道专访了张玉良。

一线城市住宅空置问题并不大

《21世纪》：你在3月18日的中国发展高层论坛上专门提到，房地产行业的整体现状不是供大于求，而是大部分的城市是供小于求。为什么你会做出这样的判断？这个判断是否普遍适用于住宅地产、商业地产和工业地产？

张玉良：我国还处于快速城镇化的过程中，住房需求仍然非常旺盛，虽然部分三四线城市库存高企，但总体供给仍然不足，特别是一二线大城市，供小于求。正因为如此，老百姓的切身感受往往是房价过快上涨，而非过快下跌。

当然，我这里讲的供小于求，主要是针对住宅而言。商办情况有所不同，一二线城市商办供需基本平衡，三四线城市则库存较大、供大于求。

《21世纪》：如果说一线城市的住宅地产供不应求，那么你如何看待北上广深这些一线城市的住宅空置率问题？你认为空置率严重吗？有哪些后果？

张玉良：一般而言，老百姓购买商品房的目的主要有三种：居住、投资、炒房。客观地讲，在当前市场上，投机炒房还是有的，这是造成住宅空置的主要原因之一。

总的来讲，北上广深这些一线城市住宅空置问题并不大，因为这些地方人口集聚，有租赁需求，最终还是用于居住。中央提出，房子是用来住的，不是用来炒的。我认为这是非常正确的，对于投机炒房还是要抑制。

《21世纪》：中金此前发布的一份报告声称，当前一线城市的房价并未被高估，处于合理水平。你是否认同这一判断？为什么？

张玉良：我认为，虽然一线城市经济发达，产业、人口、公共服务等资源也都相对集聚，房地产市场需求较为旺盛，但当前的房价水平还是偏高了，不利于城市竞争力的进一步提升和区域经济社会的持续健康发展，应该综合施策进行有效控制。

自去年四季度实施新一轮市场调控政策以来，已经产生了一定的效果。

不过房价上涨仍然存在较大压力，需要继续采取包括长效措施在内的一系列措施。其中，可适当增加符合中央要求的调控手段，但应切忌采取短期行政化的手段。

一二线城市住房需求还会进一步放大

《21世纪》：根据你的判断，房地产库存主要在三四线城市，这部分住宅地产库存该怎么去？

张玉良：各地房地产库存问题千差万别，还是要按照中央要求， “因城施策”去库存。库存问题是城镇化过程中产生的，要从根本上解决，有赖于我们走以人为本、产城融合的新型城镇化道路， 将城镇化向纵深推进。

在此，我提三条建议：一是推进户籍制度改革，引导农业转移人口落户城镇。二是推动教育、医疗、卫 生等公共资源均等化，提高三四线城市的承载能力。三是在大城市周边有溢出效应的三四线城市，发展特色小镇和卫星城，加强基础设施互联互通，分流市场需求。

《21世纪》：根据国研中心的研究，住房需求已经基本见顶。你是否认同这一判断？为什么？你预计何时可能见顶？

张玉良：与其它商品不同，房子附着于土地，不可异地使用，不可全国流通。因此，住房需求问题实际上是以城市及城市群为基础的，不可一概而论。

当前，一二线大城市住房需求非常旺盛， 部分三四线城市则出现了库存问题，这两者是并存的。

而且，我国还处于快速城镇化的过程中，人口还会不断向一二线大城市集聚，这些城市的住房需求还会进一步放大。