北京启动商住房限购 开发商等待松绑还是积极应变？

住宅加码限购不久，“商改住”项目也迎来政策调控重拳。3月26日晚间，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。这是自通利福尼亚州（通州）商住项目限购以来，北京市首次启动覆盖全市的“商改住”限购政策。

而在此前，一些对于住宅市场无购房资格个人，通常把“商改住”项目作为置业需求的一种过渡，上述政策的横空出世，无疑限制了此类需求。而开发企业而言，把商业项目改成住宅并得以快速回笼资金的做法，当下已然不可持续。

但商业的供应量依然存在，商住项目被限购后，能否给北京带来更多的商业广场和购物中心？业内权威人士又如何看待这次限购新政？《商业见地》深度解读。

限购重拳来袭

据《商业见地》了解，此前北京、上海、天津、合肥、南京等城市已经开展了“商改住”整治行动。在业内人士看来，北京市的“商改住”限购政策是所有城市中最严格的，它不仅对购房者有诸多限制，同时也对开发企业做了进一步规范。

简单来说，新政对购房者主要有四点限制：

　　1、名下在京无住房和商办类房产记录。

　　2、至申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

　　3、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　4、购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用。

对开发企业做了五点规范：

　　1、商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

　　2、新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米。

　　3、新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售。

　　4、在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，不得出售给个人。

　　5、将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，此次调控将被交易过的二手商办类项目也纳入其中，这是历史第一次。而新政下，虽然商办类项目可以销售给个人，但必须符合在京无房且有连续社保或者个税的条件。这也就是说，在北京购买二手商住房比购买二手住宅更为严格。这就直接导致了个人购房者基本放弃购买商办类公寓。而在过去，商办类物业中有90%都是个人，因此此次限购将全面改变市场格局。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，新政规定“不能贷款”、“要有五年社保”、“无房产记录”等要求，直接将此类物业的认购价值压缩为零，预计流动性会非常差，价格也会出现明显下滑。

北京3万套商住房受限制

事实上，“商改住”项目一直处在政策边缘。虽然政府明令禁止，但购房者旺盛的需求和开发企业的利益驱动，仍旧使得此类项目在蓬勃发展。

最早，“商住两用”项目兴起于上个世纪90年代。当时深圳有一批开发商将搁置了数年的烂尾楼，重新包装后变成“商务公寓”和“酒店式公寓”销售，让资金迅速回款。这种方式传到北京后，也很快被当地开发商效仿。

然而，随着住宅市场一轮又一轮调控，不少在住宅市场没有购房资格的非京级买房者和投资客，也逐步将目光移到“商改住”项目上。而在旺盛的购房需求下，一些开发企业将更多的商业项目拆分隔断，散卖给个人业主。

据易居房地产研究院数据显示，2008年北京酒店式公寓供应套数为11511套，到了2009年就上升到了22349套，足以见得市场的活跃程度。

但到了2011年，政策重拳袭来。北京市政府出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商办类项目不得设计成住宅格局，不能设立单独卫生间，且自私隔断出售的商铺无法办理房产证。这也使得酒店式公寓一度低迷。

事实上，相比住宅，商改住项目有诸多弊端。例如，周边配套不完善、土地期限只有40年或50年、商业贷款期间不超过10年、不能申请公积金、不能享受住宅的税费减免优惠、水电、物业、供暖等费用标准远远高于住宅、不能迁入户口等等。

但即便如此，仍有很多在住宅市场被限购的购房者，将其作为置业跳板。而开发商也在打政策的擦边球，推出一些“类住宅”的产品。因此，到了2016年时，“商改住”项目的供应量已经达到41739套，创下了历史新高。

令人惊叹的是，酒店式公寓2016的销售数量为62844套，普通住宅为50462套，这是近十年来首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。

而此次新政一出，“商改住”项目将被冻结，而北京市有超过3万套商办房受限制。

根据地产一条公众号报道，北京市住建委统计的数据显示，截止2017年3月25日，北京可售期房中，商办类产品共计20438套，面积为150万平方米。而在签约现房的数据中，商办类产品共13012套，面积为279万平方米。

也就是说，北京将有超过3万套商住房在此次限购的范围内。而据中原地产市场研究中心数据显示，北京还有15万套潜在供应的商办类物业，全市预计有60万套物业受此政策影响。

开放商转变定位还是等待“松绑”？

来自《北京日报》的最新消息，北京已有万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、和裕商业中心、尚峰一号等6个项目，因存在违规商改住问题被北京市住建委执法部门处罚，目前已被暂停网签。

这些即将入市的商办类物业，该怎么应对？

房地产专家陈宝存认为，没有其他出路，只能按照规定，将商办类项目回归商业原本属性。他表示，新政出台并不是让开发商无路可走，只是想让商业归商业，住宅归住宅。而事实上，北京房地产市场从来不缺买家，只是因为住宅投资回报更大，所以开发商才打擦边球。

陈宝存说，目前“商改住”的路被封死后，能否盘活现有物业，关键在于开放商能否改变思想，打造出高品质的写字楼给大客户，而不是仅仅想着怎么隔断成住宅买给小业主。

此外，据《商业见地》了解，除了上文提到的3万多套已在售或签约的“商改住”项目外，北京还有1300万平方米处于拿地未开工状态的商住空地。对于这些项目，应该立即转变定位还是等待政策松绑？

陈宝存认为，写字楼的资金回报率和市场需求均高于商场。同时，未来北京六个郊县一定会发展成区域中心，写字楼的需求在不断攀升，市场不缺乏大买主。

据新京报报道，近年来已有不少低调的企业主，大手笔斥资在北京购买写字楼，其中包括阿里巴巴、前海人寿、中国信达、乐视集团、东久中国、华夏保险、伊利集团等大企业。因此，陈宝存看好北京的写字楼市场。