华发李向东：中国商业进入大浪淘沙时代 场景+体验是转型重点
————第12届商业地产节“变革有道”系列专访
编者按：当下，趋同的业态组合已经让目的性消费不足以成为购物中心的核心人流引擎，消费者喜欢的不再仅仅是产品本身，而是产品所处的场景，以及场景中自己浸润的情感。
毋庸置疑，购物中心的场景时代已经到来，未来商业竞争在于场景塑造，场景塑造的最终结果是IP化。而变革往往伴随着跨界，行业、业态的边界越来越模糊，交互、融合的不断探索也将带来无限可能。
创新无边界，变革亦有道！4月13-14日，由赢商网主办的第12届中国商业地产节以“变革有道：场景、内容、跨界”为主题，在广州南丰朗豪酒店隆重举行，在此之前，赢商网推出商业地产“变革有道”系列采访，分享创新、变革之道。
（赢商网报道）进入珠海，“华发”这两个字的出镜率，远比珠海知名地标如拱北、吉大要高得多。这是一家伴随珠海经济特区共同成长的企业，也是目前珠海市仅有的两家总部经济企业之一。
2014年5月，华发股份在珠海首个商业项目——华发商都正式开业，18万㎡的商业面积，一举成为珠海规模最大、档次最高的商业综合体，同时，也标志着珠海终于迈入大商业时代。
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距今3年，尽管珠海商业规模逐渐扩大，目前已开业、在建及筹建中的项目，总体规模已超400万㎡，但华发商都的营业额，至今仍能保持两位数的同比增长。
来自华发股份官方数据，2015年华发商都总营业额达12亿，2016年则在这一基础上增长超15%。当谈及2017年的目标时，珠海华发商都商业经营有限公司董事长李向东，便给赢商网列出3个维度：
· 数据上，同比去年增长10%；
· 地位上，继续巩固珠江西岸的领先地位；
· 口号上，不忘初心，乘胜追击。
保守但积极。这是因为，接下来的2017年，开业满三年的华发商都将迎来一场大“变革”。
李向东对赢商网表示，华发商都今年面临较大调整：在品牌选择上，将缩短与一线城市购物中心的时尚更新时间差，同时注重引进体验类、潮流品牌，预计在7-8月份会有第一次比较集中的呈现，年底会出现第二波。
至于具体调整措施及品牌落位，李向东以“商业机密”一词一笑避之。但作为目前珠海最大的商业时尚地标，“变身”后的华发商都还是值得期待。
接下来，让我们一起来聆听，珠海华发商都商业经营有限公司董事长李向东对于华发商都调整，对于华发在中国的未来布局，乃至对于中国商业地产发展及消费者经营的真知灼见。
珠海华发商都商业经营有限公司董事长李向东
---- 以下为采访实录 ----
赢商网：听说华发商都接下来一年要进行品牌调整？
李向东：珠海华发商都开业三年，也面临较大调整，这是根据市场需求变化而做出的相应举措。如不调整，华发商都很难保持在珠江西岸的领先地位，所以此次调整的其中一个目标，是进一步加强发商都的领先地位。
关于调整，其实我们去年已经开始筹划，今年进入实施操作期，预计在7、8月份会有一次比较集中的呈现，年底会出现第二波。
品牌选择方面，我们会缩短与一线城市购物中心的时尚更新时间差，第一时间引进北上广深核心城市的热点品牌；同时更注重体验、潮流品牌。但具体品牌暂不便透露。
不过，我们不再扩大餐饮比例。目前华发商都餐饮业态已达到相对饱和的状态，但在口味上，仍会不断优化。
华发商都调整的重点更多会放在新零售和体验式业态上。只要是体现新的生活方式品类的，就会重点引进。
赢商网：您如何理解新零售？
李向东：新零售是结合移动互联网、IP和跨界，除销售产品以外，新零售本身就会增强消费者的体验感。
如今消费主力人群逐步向80、90、00后转移，这一类群体的消费理念与上一辈不同，他们更加注重个性，追求不同的生活方式。
购物中心如果仍按原来的老法子，依赖“品牌打造”去吸引这群新生代主力消费客群，肯定行不通。只有进行场景革命，才是中国商业地产的未来出路，这也是创造全新生活方式的关键。
有数据统计，今年全国预计有970个购物中心开业。我觉得其中肯定有很多是开不了的，因为当下商业形势严峻，招商很困难，接下来是要进入大浪淘沙时代的。
购物中心唯有找准目标客群，精准规划定位，才有机会赢得消费者和商家信赖。
赢商网：商业地产进入存量时代，您认为购物中心将面临什么机遇和挑战？
李向东：一方面，购物中心的品牌更新速度会越来越快，消费变化趋势也一样。
过去，购物中心调整一次可能在三年内“管饱”，现在不行了，或许上半年刚调整，下半年又有新玩意儿出现。
因此购物中心一定要敏锐把握市场趋势，变被动为主动，进行及时有效调整。同时要具备前瞻性眼光，才能引导新消费潮流。这样才能够在激烈的购物中心竞争当中，杀出一片天地。
赢商网：说到底商业离不开创新。在您看来，如何在层出不同的创新当中，兼顾好服务？
李向东：创新是最基础的。最终还是要回到消费者本身，为消费者创造一个良好的消费体验环境，这里涉及到五感：嗅觉、听觉、味觉、触觉和视觉。
其次，要跟踪消费者的消费全过程。比如他过来使用的交通工具；在购物中心是如何消费，经过哪些关键节点，等等；这样才能准确把握为消费者提供什么样的服务。
赢商网：也就是关注消费者的全方位需求。中产阶级被誉为中国未来最具有消费潜力的群体，您觉得这类消费群体的消费特征有哪些？如何挖掘这一群体？
李向东：就目前中国国情而言，中产阶级仍是个不能准确定义的阶层，加上消费特征不断变化，目前唯一能够确定的是，这群人一定是追求品质、讲究格调、注重精神和物质平衡的。
至于如何挖掘出中产阶级，除了满足基本需求外，要注重情感的传递和交流。
赢商网：作为购物中心方，在消费者的情感交流上，您有何具体举措？
李向东：比如现在每个购物中心都要引进复合型书店，这种书店对于有一定教育背景的客群来讲，就是个很好的情感交流场所。
赢商网：华发商都是目前珠海最大的购物中心，但珠海的商业问题也摆在眼前：面对城市规划，人口、消费力外流等困局，您有何破局方法？
李向东：我觉得单靠一家企业努力很难改变这个局面，但今年珠海下发了文件——开放入户政策：连续工作满五年就可以入户珠海，学历要求只要大专以上就可以。我认为这点对珠海吸引人才、扩大常驻人口的规模和基数有促进作用，有了人气基础，才能给珠海商业提供很好的土壤和基础。
谈到消费者外流的问题，珠海近两年有5座购物中心开业，但华发商都今年一些调整举措，可以有效应对目前消费者外流的问题。
近两年华发商都的客流和销售也在不断增长，我觉得在消费潜力上，还是有很大的挖掘空间。
过去珠海没有这么多购物中心，消费力外流明显，要么流到广州、深圳，要么流到港澳；现在只要珠海所有商业项目都齐心协力做大做强，那些外流的消费力，也会慢慢回来的。
赢商网：您如何评价珠海商业市场？
李向东：2014年之前，珠海商业处于相对落后阶段；2014年华发商都开业之后，可以说是带领整个珠海商业向专业化升级跨进了一大步。
放眼整个珠海商圈，我觉得拱北、吉大商圈比较有发展潜力，因为这是珠海传统消费者集中的地方，只是现在这两个商圈还没有特别出色的商业项目。
赢商网：华发股份在全国的发展布局思路是怎样的？
李向东：其实2016年，华发在全国的许多项目暂未落地，但都有参与拿地。在珠海金湾、山东威海、武汉青岛路都有商业项目在筹备中。
· 珠海金湾华发商都，位于金湾航空城核心区，约7万㎡。
· 山东威海项目是个运动主题商业街区，面积达5.5万㎡。
· 武汉项目是原英租界地，目前项目名叫外滩汇，我们要将它打造成活化历史文化的标杆，作为武汉市新的商业名片，预计2018、2019年正式开业。
2017年，我们将全面启动珠海以外的商业项目，同时大力发展品牌文化建设：阅潮书店今年计划在珠海开12家，做到基本覆盖珠海重要社区。今年第一家已在1月16日开业，是南中国第一家海岛书店。
2017年4月13日-14日，由赢商网主办的第十二届中国商业地产节在广州举行，以“变革有道：场景·内容·跨界”为大主题，与商业地产界的新老朋友们相约，共论改革之道。
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