光大安石周颂明：全链条统筹发展 做商业贵在坚持

这是一场商业时代的寒武纪大爆发，商业地产、购物中心、城市综合体……各种商业形态逐渐演变新生，随着商业、金融与地产的愈走愈近，三者之间碰撞出了更多发展的惊喜……

自2009年开始，产融结合的“地产金融化”势头便已经萌发，无论是入股银行、设立房地产基金，还是为REITs做准备，地产和金融的结合越来越紧密；由此可见，在开发资金筹措、项目投资、商业地产中，专业地产金融服务都是不可或缺的一环，地产金融化已成为业内共识。

对于开发商来说，由于商业地产本身对资金、管理、技术各个方面要求度集约化，要考量如何统筹各方来保持整个商业体良性循环发展；而对于投资者来说，在物业达到理想收益率后，如何完整实现退出机制也是其关注方向。于此，金融企业与房地产企业开始谋求合作，使商业地产物业得到内涵和外延的双向发展，同时，金融企业也在充分利用资源，帮助房地产企业在商业地产迅速发展的同期，使自己也得到一个迅速扩张的机会。

带着浓厚的金融基因，光大控股旗下唯一的房地产投资平台——光大安石，以强势姿态进入商业地产领域，不仅能让自身与开发商两者之间相得益彰，同时又能很好地完成资产沉淀。借由青岛卓越·大融城招商成果发布之际，赢商网记者有幸对光大安石副总裁周颂明进行访谈，听他给我们讲述投资金融与商业地产“强强联合”的故事。

光大安石副总裁周颂明

“融投管退”构成完整闭环大资管模式运作

传统的中国商业地产发展中，出现过三种主要经营模式，即完全出售、混和持有、完全持有。在上述三种模式中，资本都属于企业内部循环，其融资方式主要以借贷来运作。无论是开发贷还是在基金中做夹层，可统称为借款模式。这一模式成立的基础在于，销售型物业的溢价极高。如果当期就能实现远期的退出回报，投资人当然先选择尽快回笼资金，而非将大量资本沉淀于经营性物业中。当行业利润率下降，短钱成本又一再拉高时，借款模式就不再匹配商业地产的运作需求。这种情况下，基于结构化金融的资产管理模式呼之欲出。

区别于房地产基金的单一债权投资，周颂明对记者表示，光大安石现阶段则更倾向于多元化的资产管理模式，对商业物业的资产管理包括软资产管理+退出、重资产管理等多项内容，既可单独操作，也可融合实施。其核心特征是把资产管理方与投资方分离开来，类似于所有权和管理权相分离，通过私募股权的管理方法，以资产管理为纽带，极大程度地发挥各专业能力的集成和整合，为商业创造出更高溢价，而资管方的收益则主要体现在创造溢价过程中所收取的管理费以及退出时的溢价分成等。

区别于其他投资机构，光大安石则有着完善的融投管退全产业链机制，优势在于任何阶段的项目都可以进入，拥有完全自主的判断能力和操盘能力，可以接手许多普通基金公司做不了的项目。对于投资判断，周颂明表示应当“倒过来看”。“光大安石是以项目退出价值来决定收购的价值，融资成本、营运成本、客观收益、风险管控等都考虑在内，资本运作的前提实际上还是要做好经营管理，项目良好的经营性净现金流是核心，没有这个前提，所有的资本运作都无从谈起。‘’

多领域投资 核心发展一二线城市商业物业

光大安石投资是香港上市公司中国光大控股旗下最具规模的产业投资基金管理人之一，是光大控股旗下排他性的地产投资平台，专注于中国房地产私募股权投资逾10年。目前企业已形成了包括股权投资、债权投资、资产证券化、结构化投融资、跨境多地资本市场合作等在内的多条成熟产品线，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资、创新型融资等多渠道产品投资。将自身坐标定位为“多元化、多币种的资管平台”的光大安石，冀以灵活的不定向基金和产业基金覆盖海内外市场和全地产行业。

商业地产领域方面，光大安石旗下商业自主品牌大融城通过“重资产收购和轻资产管理输出”两种模式，截止2016年管理项目9个，分别位于上海、北京、重庆、青岛、南昌以及湖南，规模近80万平方米，2017年光大安石将继续布局上海、北京、广州、重庆、长沙等城市，预计截至2018年末达到商业管理规模约160~180万平方米。到2020年，光大安石有望在全国推广复制25-30个大融城项目，管理商业资产项目达到500亿元，进入资本市场运作。

对于商业项目的选择，光大安石有自身的考量。“目前核心发展仍然会在一二线城市，三线的优质项目也会适当考虑。一线城市以一类地段为核心，二线城市以最核心的地段或周边高密度人口地段为主，三线城市只投最核心的地段。不过地段位置只是初步条件，还要判断一定范围内的人口、竞争对手、体量、开业时间等。”周颂明如是说。

谈到是否会在未来自持物业，周颂明向记者表示，企业目前正是以另一种方式在长期持有。“以重庆大融城为例，2013年美元基金退出，达到30%IRR的回报，之后引入信托资金进行投资，2016年又完成了ABS的发行，整个过程中光大安石始终持有这一优质物业，但当时投入的资金大部分都已退出了，就可以沉淀下一些优质资产。”

看好青岛商业发展 卓越·大融城会“一炮而红”

过去几年，国内商业地产出现井喷式发展，伴随而来的过剩隐忧也逐渐暴露于市场，在商业地产进入“新常态”的普遍市场共识下，商业地产正告别野蛮生长阶段，通过各种模式创新进行良性修复，进行中国式的突围，在存量时期的商业地产行业，看好与唱衰两者皆有。而对于周颂明来讲，这是一个永远秉承乐观态度的投资领域。“再不好的经济形势也会有活的很好的项目，重点还是要看企业的运营管理能力，扛过不好的阶段，才能有好的发展。”

谈到此次与卓越集团的合作，周颂明表示，卓越作为全国领先的地产开发商，以深圳为据点布局全国，此次采用一种新的合作模式共同打造青岛卓越·大融城，意在融合各自的长处，结合起来优势互补，正如此前与绿地和嘉宝的合作一样。

“青岛商业特征与其他一二线城市大致相同：多商圈发展，商业大佬们纷纷跑马圈地，竞争力显著，这就要求商业项目需要更多的考虑差异化，定位要更精准。卓越·大融城以精彩、年轻、时尚等几大关键词作为项目定位，与周边项目进行错位化运营，旨在辐射周边商务人群。”周颂明说道，“卓越·大融城的入驻品牌主要是将时尚的产品呈现给消费者，未来会更加注重体验式消费。精彩不受年龄限制去定义，大融城的精彩定位更多表现在心态方面，倡导一种年轻、时尚的生活态度。”

青岛卓越·大融城

对于青岛卓越·大融城的未来，周颂明显得很有信心。“我相信一定会一炮而响。商业项目的制胜点3分在招商、7分在运营，大融城拥有极度专业与努力的团队，主动性非常强，这些坚持不仅为自己，同时也为公司赚口碑。所以团队内的每位成员都非常用心在做每一件事。未来也会时刻紧随消费习惯与消费方式，不断做出调整与改善。”

“天下熙熙,皆为利来；天下攘攘,皆为利往”，商业的最终目的还是回归盈利的本质。周颂明告诉记者，单个商业项目年回报率在12%以上则是企业认为的基本要求，不过通常都超出预期。“做商业其实没有捷径，关键在于坚持。”不难看出，成功的人身上总会有这么一种坚韧的特质。