欧阳捷：投资回报率是对商业价值重构界定的唯一标准

创新无边界，变革亦有道！2017年4月14日，由赢商网主办的以“变革有道：场景•内容•跨界”为主题的第12届中国商业地产节，在广州南丰朗豪酒店隆重开幕。在本次大会上，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷发表了主题为《存量商业资产的价值重构 》的精彩演讲。

欧阳捷表示，在当下存量时代对商业资产进行价值重构是十分必要并且非常迫切的，而进行购物中心的价值重构要把唯一的标准界定清楚，那就是投资回报率。投资回报率通过租金回报率和物业升值来进行区分，当租金不断增长推动着物业的升值，最后将会带来投资规模的上升，由此形成一个正向的循环。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷

对比去年疯狂的房地产住宅市场，欧阳捷认为商业地产作为不动产，实际上却是在出现收入下降的情况。从国家商务部公布的2012年到2015年全国百家重点零售企业的零售额可以看出，全国54个城市的173座购物中心和大型百货，上升的只有78个，下降的却达到了95个。其中销售额下降的项目最多下降达到了29.1%，如果连续三年和五年下降30%，还将会面临着被转手的命运。

在欧阳捷看来，拖累整个购物中心下降的主要是百货和超市，购物中心比百货类下降更多，购物中心有19个项目在下降，下降的幅度平均达到了9.5%，略好于百货的情况。这说明了购物中心也出现了一些分化，也有一些项目在往下跌。

以上海购物中心的现状为例，上海现有购物中心181座，一个购物中心如果每天的客流量要达到3万人，基本上这个购物中心要覆盖周边20万的人口才能做到，支撑着购物中心的3万人就是这个购物中心生存的一个基本线，而上海的人口目前只有2400万。因此上海的购物中心其实处于一种饱和和过剩，乃至于过渡惊蜇的状态。根据上海购物中心协会的统计，上海只有三分之一的购物中心经营状况良好，意味着剩下的三分之二的经营状况并不是太好。大城市尚且如此，那么其他城市呢？

由此在当下存量时代对商业资产进行价值重构是十分必要并且非常迫切的。而对购物中心进行价值重构需要把唯一的标准界定清楚，这就是投资回报率。

如果没有投资回报率就没有价值，那么投资回报率用什么区分？欧阳捷表示一方面是租金回报率，另一个方面是物业升值。物业升值中间又反映了两个层面，一个是城市土地的升值，包括城市的商业中心和商业的地段带动物业的升值；另一个是资产经营的升值，商业运营比较良好，租金的收入可以得到增长。租金的不断增长推动物业的升值，最后带来投资规模的上升，形成了一个正向的循环。

       对此欧阳捷还以常州武进新城吾悦广场作为典型案例进行阐述，在当地激烈的竞争环境中，投资回报率可以做到10%以上，租金收入超过1亿，投资只有9.1亿，年均的租金的增长平均超过了25%，未来资本将会更加亲睐这类购物中心。

       据欧阳捷介绍，目前新城已经走出了输出品牌管理的道路，从去年年底开始起动，现在已有两个输出，分别是浙江的诸暨永利广场和山东的青岛吾悦广场，未来将继续不断优化内部输出体系。

       同时新城还专门建立了投资拓展部，在全国各地进行项目的扩展，针对预定的回报做项目调整改造。当下新城已经练成初级内功，可以在江湖上行走，但不再是曾经的随心奔跑而将目标重新设定为加快奔跑。现在新城已经开业了11个吾悦广场，未来在商业领域还将会绽放更多光芒。