马晓东：合肥市场发展空间巨大 砂之船将打造“1+N”商业模式

商业地产迎来变革之际，二三线城市也迎来了激烈的竞争。据赢商网不完全统计，2017年安徽预计新开业商业项目数量（体量3万方平米及以上）达73个，直接赶超上海预计新开商业项目数量。

与此同时，中产阶级消费升级、体验场景营造、新零售概念提出、IP与文化兴起等趋势愈演愈烈，在此情形下，安徽市场表现如何，未来存在哪些潜力，如何挖掘潜力等问题成了安徽商业地产人十分关注的问题。

日前，赢商网采访到合肥砂之船奥特莱斯总经理马晓东先生，他认为安徽市场，尤其是合肥市场的发展空间很大，同时面临着激烈的竞争，需要购物中心做出自己的特色。为此，合肥砂之船奥特莱斯将打造“1+N”的商业模式，1指奥特莱斯，N指辅助业态，包括超级儿童、超级农庄、超级运动等，打造一种理性、健康的生活方式。

赢商网：2017年，安徽预计新开业商业项目（体量3万平方米及以上）达73个，这一数据直接赶超上海57个预计开业商业项目数量。作为安徽市场一线操盘手，您如何看待安徽商业的发展？

马晓东：安徽这几年的整体经济发展很快，尤其是省会城市合肥，GDP增长很快。另外，国家给予合肥的定位规划还有很大空间，合肥将是继沪杭宁之后人口超千万的城市，目前合肥人口不到780万，还有200多万人口的增长空间，加之增长的将是中高端人口，因此，整个合肥的商业增长空间很大。

与此同时，安徽市场也面临一些问题，主要表现在商业体数量迅速增加，超过了人口消费水平的增长，出现了饱和、过剩的状态，很多购物中心出现了同质化。

总的来说，合肥市场的发展空间很大，但是竞争也很激烈，需要每个购物中心做出自己的特色，这需要从业人群动脑思考。

赢商网：市场竞争如此激烈，您认为合肥市场还存在哪些挑战与机遇？

马晓东：机会和挑战在任何时候都是并存的。从零售的角度而言，需要回归商品本质，让消费者买到高性价比的东西；餐饮、娱乐也是如此，都需要回归本质，如餐饮本身的口味、环境、氛围，研究好本质，也就有了自身的竞争力。

赢商网：作为合肥第一家标准的奥特莱斯，砂之船有哪些优势和亮点？

马晓东：合肥砂之船奥特莱斯于2016年5月28日开业，是继重庆、重庆璧山、杭州、南京后的第5个砂之船奥特莱斯项目，也是合肥唯一一家标准的奥特莱斯，开业后一直按照预期在平稳、快速地增长。

相较于合肥其他商业项目，砂之船最大的优势就是提供了大量的国际国内知名品牌的高性价比商品，项目拥有300多个品牌，涵盖国际名品、国际运动、国内知名女装/男装、童装、箱包皮具等，几乎囊括了所有在安徽销售好的品牌，折扣非常吸引人，常年3-7折。

合肥砂之船整个项目体量为32万方，奥特莱斯部分占10万方，目前正在打造“1+N”的模式，其中，1是指奥特莱斯，N则是指辅助业态。

如超级儿童业态，规划增加大量的儿童业态，包括儿童零售、儿童游乐、儿童体验，目前已经实施一小部分，其他部分将于9月份开业；超级农庄指打造农庄的场景，并提供农庄里的餐饮和农产品的展卖，在项目中感受原生态的农产品，目前正在进行施工；超级运动则是指除了运动商品，还增加与运动相关的酒吧、会所等等，给予顾客更好的体验，目前正在招商。

整个项目还增加了影院——UME国际影城，影院有17个厅，面积为1万方，是华东地区最大的影院，也是UME第一次进驻安徽市场。

此外，我们选址的时候对环境要求也很高。砂之船周边毗邻的是近两千亩的生态蜀西湖，并且有4个环湖公园、一个4.2公里的环湖道路，空气、环境非常好，这里不仅仅是购物休闲的地方，还是亲近自然、运动娱乐的地方。砂之船将奥特莱斯融入自然环境中，实际上是打造一种体验式、更趋于理性、更健康的生活方式。

赢商网：就整个奥特莱斯而言，2016年取得了不错的发展，您如何看待目前的奥特莱斯市场？砂之船的拓展规划又是怎样的？

马晓东：近年来，奥特莱斯发展势头非常好，越来越多的开发商加入奥特莱斯市场，但奥特莱斯与与购物中心存在差异，做好奥特莱斯需要技术含量。

可以看到，大的公司都在全国布局奥特莱斯，进行扩张，同时越来越体现公司规模化的重要性、管理运营的重要性，即规模越大、管理运营越好的公司，做出来的奥特莱斯越好。

砂之船也在全国布局，目前已经开了6家，今年计划再开3家，以后将每年保持2-3家的开业速度。

赢商网：在存量时代，商业地产纷纷转向体验式商业，以期满足消费者需求，您是如何看待体验式商业的？

马晓东：实际上，实体商业的任何一个环节都是体验。进入购物中心就是一种体验，如看到建筑形态是第一感受，交通是否便利，停车是否方面，环境是否舒服等都在体验的范围内。

大家都在做体验式商业的尝试，有的是艺术街区，有的是生态街区，主题虽然不一样，但是思路差不多，都是为顾客带来新鲜的感觉。

就安徽市场而言，在体验式商业上既不能落后，也不能太超前，落后的话，顾客不会过来，不能太超前则是因为安徽的资源不够，这里的资源指的是新的概念资源和新的品牌资源，这些资源进入中国，首先会考虑一线城市，太超前的话，成功的几率比较小。

赢商网：除了体验式商业，新零售越来越多被提及，您对新零售的看法是什么，如何看待实体商业与互联网的关系？

马晓东：实际上，大家都在不断创新、改进，每天都会有新的东西产生，没有什么新零售与旧零售之分。

互联网与实体则是融合的关系。互联网是一个平台、一个工具，无论是从数据的分析系统，还是日常的宣传推广，都离不开互联网，因此，实体商业都在用互联网，而且必须用，如果说互联网冲击了实体商业，只能证明实体本身做得不够好。

与之对应的是，现在很多专门做互联网的线上公司也在做实体商业，包括阿里巴巴、当当、京东、亚马逊等。

实体商业利用线上资源，线上互联网公司转向线下做实体，这就是一种融合。

赢商网：商业地产迎来了变革时代，标新立异、特色创新层出不穷，对于整体商业地产行业无疑是趋利发展，但所有的创新都应该回归商业的本质，做好服务。在这样纷繁复杂的市场，该如何坚持商业的“初心”，做好服务？

马晓东：对于商业而言，基本的服务都能做到，无非是有些服务做了创新，有些服务做得比较好，砂之船从项目成立伊始就十分关注服务。

在选址上，首先考虑到交通和环境，在建筑上也十分有特色，建筑形态的对称性与绿植，营造出历史感、自然感、地理感，打造欧式风情，并且考虑当地气候因素，呈现不同的建筑形态，让顾客有更好的体验。

国外的奥莱基本上是折扣商品和必要的餐饮，砂之船则引进影院、餐饮、儿童游乐等综合业态，让顾客买到实惠的商品外，还能使得娱乐需求得到满足。

赢商网：中产阶级被誉为未来中国最具消费潜力的群体，在您看来，中产消费的特征有哪些？应该如何满足和挖掘中产消费？

马晓东：中产消费的总体特征表现为：更理性、更健康、更个性、更关注家庭。

更理性是指他们选择适合自己的，而不是一味攀比、追随，也就是说更注重性价比；更关注健康是因为生活水平提高了，基本需求得到满足。近年来户外产品和运动产品卖得好，主要得益于中产阶级更关注健康；更追求个性，是指他们不再张扬，但追求外在和内在思想独立；

更关注家庭从逛街人群可以看出，购物中心内更多是一个人，或者朋友去逛街，但是奥特莱斯大多是一家人一起消费，也就是说中产阶级越来越回归家庭生活，对家庭和谐看得很重要。

中产阶级正好是奥特莱斯的目标客群，因此，要从这几个方面满足他们。