无商圈不商业,从单核到外围 南京商业迎来裂变式发展

　　编者按：近几年，南京各个板块都拔地而起多个商业体，南京商业迎来了不可复制的发展契机，商业形式的多样性也渐渐改变着南京人的生活和消费习惯。从一开始仅有的新街口核心商圈，慢慢扩展到新街口、鼓楼、湖南路和夫子庙四大商圈并存，再衍生至现如今的新江东商圈、河西CBD商圈、城东商圈、江北商圈、江宁百家湖商圈等，南京商业发展迅速提档升级，区域商圈格局不断提升。但在区域商业的发展过程中，机遇与挑战并存，前景与困难同在，南京区域商业应如何撬动未来？为此，赢商网江苏站将策划一系列的南京区域商业炒作，并举办主题为“区域商业的机遇与挑战”的城市沙龙，共探南京的商业格局和区域商业发展趋势。

“六朝金粉地，金陵帝王州”，有着6000多年文明史和2400多年建城史的南京，自古商业便繁华，特别是明晚期的南京城商业，牌楼街巷纵横，两边当铺、酒铺、皮货、布庄、钱庄、茶楼林立，种类繁杂，其热闹程度，绝不亚于今日的新街口。

而来到现代南京，大型商业遍布金陵全城，商业地产的发展风生水起，尤其在2015-2016年，南京商业地产市场的新增商业供应更是达到历史高峰。据统计，这两年南京共计新开业近30个商业项目，累计新增商业供应超过百万方。城市商圈的格局也从单核向多核裂变，甚至有向外围发展的趋势。

多种因素，助力南京商业虹吸效应越来越强

南京，作为六朝古都、历史文化名城，不单单只留有历史的积淀，更加是紧随时代进步的国际大都会。从早期的新街口商圈的一枝独秀，到后来的新街口、鼓楼、湖南路和夫子庙四大老商圈并存，再到现在桥北、仙林、新江东、江宁等新一代商圈的崛起，商圈也在依托地产市场而快速发展着。

据南京市统计局数据，2016年南京市实现社会消费品零售总额为5088.2亿元，同期比去年增长10.9%，增速高于苏南地区平均水平0.4%，由此可见南京市的消费潜力巨大。

同时依靠良好的地理位置优势和便利的高铁动车交通，再加之商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活多样性及未来可塑性，南京商业获得了长足的发展和不俗的成绩，南京商业的辐射力和影响力也变得越来越大。

其中，南京新街口可以说是华东最繁华的商业商圈之一，汇集了众多知名的大型商贸企业，形成了较强的集聚辐射功能，日均客流量达到50多万人次，节假日最高客流量超过100万人次，成为仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商业街。新街口商圈是南京当之无愧的商圈之首，也是南京城市功能的重要载体和城市竞争力的标志，但因此也影响了南京多商圈格局的形成。

随着社会经济的飞速发展、产业结构的不断调整、房地产开发水平的提高、城市消费人口的增长和消费习惯的改变、现代交通工具对居民活动范围的扩展，当下南京商业的发展再一次迎来了契机，同时也面临着挑战。

从单到多，商圈化是南京商业未来发展趋势

近年来商业发展呈现出一些新的特点，其中商圈化已成为其发展的主要趋势。

商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围，如上海有南京东路、南京西路、淮海中路、徐家汇等八大商圈。

商圈在普通人眼里，是一个由吃喝玩乐购等消费功能齐全并有机组合的地带，也是一个城市中最主要的精华区和喧闹区。而在地产领域，商圈是地产开发的一个概念。商圈对城市商业发展用六个字就能评价，那就是“无商圈不商业”。

这几年南京商业发展的速度犹如龙卷风，商业版图的扩建也越来越大，无论是购物中心还是品牌都蜂拥而至，一座座综合体拔地而起，南京商业也出现整体升级的态势，一个个新型商圈在逐步形成。

从以德基、新百、中央、金鹰这些常年高居销售业绩排行榜前列的购物中心为主的新街口商圈一家独大，到新街口、鼓楼、湖南路和夫子庙四大商圈成为中流砥柱并存，依托商业综合体，现在河西、江北、仙林、江宁等一个个独具特色的新商圈都在不断崛起。对此，中商商业发展规划院副院长郭亮认为，从发展趋势看，南京不会再是以新街口为核心的“单商圈”城市，未来肯定会向“多商圈”发展。在新区开发中，商业综合体是最有效的造城工具。但要想成为城市新的商业中心，还是需要用很长一段时间去培育商业氛围。

《南京市商业网点规划（2015-2030年）》明确公开，为形成与商业城市空间结构和商业发展目标相适应的商业中心布局结构，南京将规划4个市级商业中心，分别是新街口、河西、江北和城南。除此之外，南京还将规划7个副城级商业中心（市级副中心，分别是雄州、仙林、湖南路、夫子庙、东山、永阳和淳溪），41个地区（新城）级商业中心，众多社区（新市镇）级商业网点和基层社区（村）级商业网点。

第一商圈新街口继续称霸，第二商圈夫子庙、湖南路、河西茁壮成长，“第三商圈”仙林、桥北、百家湖等竞相争锋，未来还将会出现第四、五、六商圈的争相打造，无不体现着南京商业地产正在不断崛起中。在一个接一个商业地产项目入市下，它们顺应着城市发展轨迹，南京商业格局已经逐渐从单核向外围多中心格局发展，南京的商圈也正经历着裂变式的发展。