实力张建安：多元板块齐驱 花系商业成细分市场“清流”

  (赢商网云南站报道)近年来，政府多次房地产调控政策都紧盯住宅市场，让商业地产势头发展迅猛，加上各地新区建设热潮，更是给中国商业地产发展加了把烈火，国内不少品牌房企以及知名企业也纷纷加码商业地产的开发运营。但随着进军房企增多，吃商业地产这块“蛋糕”的人越来越多，商业地产开发运营面临着前所未有的危机和压力。各类开发商也纷纷寻求突破和转型，固有的商业模式不断的被打破，变得越来越多元化。而其中一类代表则是住宅开发商，在这个领域有着一定的市场影响力和知名度，转战商业确属情非得已，犹如荒野里求生，也练就出了一身好武艺。在专业的商业地产人眼里，认为他们是非主流，而他们也认为自己是不走寻常路。就在这样举步维艰的市场环境下，非主流的商业模式也赢得自己的一席生存之地，甚至还实现了商业推动地产的最大价值。这对于众多开发商来说，无疑是一个殊途同归的好结果。

这样的企业和项目在云南有一个比较突出的代表就是实力集团开发的实力花千坊项目。对此，赢商网云南站特别采访了云南实力控股集团有限公司商业中心、云南汇力联行商业管理有限公司总经理张建安。他向赢商网透露了：“实力终于走出去了，2016年是全国化扩张元年”。并不遗余力的分享了实力集团在“问路”和“探索”商业发展的过程中所获得的经验与成果。

　　云南实力控股集团有限公司商业中心、云南汇力联行商业管理有限公司总经理 张建安

实力全国化战略启动  由“单一”向“多元”转变

实力起源于迪庆，深耕云南市场达17个年头，在昆明、大理、迪庆、丽江等地累计开发了包括实力壹方城、实力心城、实力玖如堂、实力山语间、东盟森林在内的17个楼盘。不过，眼下的实力地产版图显然已经不再局限于云南，而是想要全力从云南走向全国。

除了要从云南走出去，2016年，实力还启动了全新的战略规划，新规划明确：要以“用爱温暖生活的理念”，打造“城市居家生活服务商”及“旅居生活服务商”。也就是说，未来的实力不单单只是局限于卖给客户一套房子，而是要围绕客户生活的方方面面，从地产到旅游，从物业服务到教育，从商业到金融等11大板块为核心，构筑一个完整的生态圈。

另外，从张总的介绍中可以看出，实力的开发身份正在由“单一”向“多元”转变。他已经从传统单一的住宅开发商，逐渐成长为了一家以文化旅游地产、城市住宅开发和金融投资业务为支柱产业，商业运营管理、酒店运营管理、物业生活服务、汽车销售及汽车服务相关业务、园林绿化种植与研发、创业投资、幼儿教育和健康养老等多领域共生的综合集团公司。

尤其是在文旅板块，实力正在下一盘不小的棋，其“旅游产业”、“旅游商业”、“旅游地产”三大板块并行的文旅产业战略规划已初露峥嵘。具体看，实力旅游产业涵盖进去开发运营、旅行社业务、特色旅游、智慧旅游等业务。其旅游商业涉及酒店运营、餐饮、娱乐等业务。旗下的旅游地产板块则以地产开发销售、酒店开发、社区配套服务为主，目前开发有苍海一墅、大理满江国际旅游运动休闲城、大理特色文旅度假集镇等项目。

实力打造商业品牌不走寻常路  花系列打响第一炮

实力拥有如此多的商业项目，无可避免的要涉足商业地产领域。采访中，张总透露商业在实力集团中的位置和角色，随着花千坊的开业，得到了进一步的确定和提升。张总同时表达了实力有打造属于自己的商业品牌的想法，而且这样的想法正在逐步付诸实践。尽管商业得到了认可，但在商业方面的投入还是相当谨慎，必须经过全方面的论证才去做最后的决策。这也是实力集团在市场不景气的情况下，得以保存且不断壮大的原因之一。

目前，实力已经有“花千坊”、“花乐城”和“花千集”三个以花为主题的商业街区。

据他介绍，实力壹方城商业区将打造成为一个以约会为主题的商业街——花千集，锁定主题后，项目在外立面场景改造上花了大量的费用，改造后将更加注重场景体验。而实力心城花千坊则是要打造6万平方米的文化商业街区，最后由商业公司统一规划、统一招商、统一运营和统一服务。

针对商业，实力还成立了自己的商业管理公司——云南汇力联行商业管理有限公司，该公司是一家集商业策划、商业地产招商、商业规划设计、商业运营管理、物业管理等多位一体的、涵盖商业地产与商业运营全链环的机构，全面负责实力地产开发的大型商业物业项目的全程商业运营管理。

赢商网：实力集团2017年在全国的商业布局和战略如何？整个企业营造了一个什么样的生态圈保证其良性的运转？

    张建安：实力集团从2017年开始逐步走出云南，面向全国，目前在北京成立了分公司，在成都、杭州、广州、深圳等分公司也在筹备中。主要还是以一二线城市为主。目前实力集团有地产、汽车、园林、物业、商业、教育、养老、酒店、混凝土、文旅等十大板块，主要打造文旅生活生态圈。

    赢商网：实力作为一个地产开发商涉足商业地产开发，过程中遇到哪些阻力？如何克服？

    张建安：实力集团作为一个房地产开发企业，是由于住宅本身会配套一些商业，而这些商业由于地段因素本身并不具备优势，有些物业条件先天不足，造成了招商和运营中的困难。我们在实际操作中，首先根据项目所处的地段、城市配套、周边人口、城市规划等因素，做出准确的定位，进而进行适合的商业规划，再针对一些不好的物业条件做一些改造，要满足商业后期运营的需求，之后再实施招商和运营，避实就虚，扬长补短，逐步克服一切困难，进而把商业资产盘活。

赢商网：经过呈贡花千坊项目的试水，实力在商业推动地产方面做出了良好的示范作用，未来如何强化其效应？

张建安：花千坊作为实力集团第一个商业项目，其开业之后有力的推动了地产的销售，同时使地产项目实现了溢价。

未来我们会更加注重商业对地产的推动作用，在项目设立之初就进行商业定位和规划，做定制式商业，并先于住宅启动，进而把地产溢价作用更加突出，实现企业良好的投资回报。

赢商网：实力集团已经摸索出了花系列产品线，虽然不符合主流市场，但却有找到了生存的土壤，在其他方面， 是否也有其独特的思路与想法？

张建安：在商业地产发展到现阶段，市场越来越细分，大家都争相做文化、艺术元素。云南有得天独厚的气候优势，昆明号称春城，有着亚洲最大的花卉交易市场，花在其他城市会是一种高消费品，但在昆明可以花开四季，因而成为一种大众消费品。花是浪漫、艺术、爱的象征，因此我们用来作为我们商业项目的场景打造，推出了我们的花系列商业项目，也算独辟蹊径。在其他方面我们重点打造主题商业，也算是市场细分的一种思路和方法。如花千坊我们打造的是文化艺术主题，花千集我们打造的是约会主题，花乐城我们打造的是游乐主题等等。

 赢商网：未来三年，实力集团下面的地产项目有哪些是涉及到商业租赁与商业运营的？这些项目目前的进度如何？竞争力何在？

张建安：未来三年由实力统一运营管理并持有的项目有花千坊文化艺术商业街区5.6万平米，目前已经开业，未来三年以持续调整优化为主；花千集约会主题商业街3.5万平米将于2018年5月开业；花乐城主题购物乐园13万平米将于2018年5月1日开业。其竞争力各有不同，主要还是以主题概念来体现。

赢商网：据了解，实力所涉及的商业项目，既不占区位优势又不占交通优势，商业街无论是长度还是体量都居昆明首位，操盘难度系数相当高，这样的条件下，招商和运营方面有何经验可分享？

   张建安：实力集团目前所持有的商业项目由于历史原因区位不占优势，物业条件也不好，多以街区式商业为主，操盘难度相当高。对此，我们首先找准定位和我们的客群；其次是以体验+场景+互动这些现代元素为主，做好商业规划；第三给商户一定的优惠条件以降低商户的经营风险，形成大家的共赢；第四是做好服务，我们面临消费者和商户两类客群，只有做好了服务才能赢得消费者和商户对我们的认可，才有可能把商业项目运作成功；第五是我们以勤补拙，发扬吃苦耐劳的拼搏精神，一次次跟目标商户反复沟通最终达成共识进而形成合作。

赢商网：近几年，随着商业地产的高速发展，昆明的购物中心呈现井喷式发展，为了寻求差异化，体验感，获得竞争优势。文化、情怀、科技等要素开始受到购物中心的关注，但大多徒有其表，注定不能长久。您认为文化和情怀该如何落地？

张建安：商业地产发展到现在，大家都在找差异化，在细分市场中需求机会，也有了很多文化、情怀、科技等元素移植到购物中心里，但很多是名不符实，就是概念和内容没有很好的完整统一，其主要原因我认为偏离了商业本质。很多只是一些噱头和概念，没有从消费者实际需求出发，并不能给购物中心带来实质性的变化，就是说没有跟购物中心形成化学反应，因此徒有其表，为了概念而概念，有点曲高和寡的意味，其本身并不能带来收益，久而久之也就无法坚持下去。

赢商网：在商业地产领域作为一个职业经理人，您认为应该具备什么样的职业素养？

张建安：良好的职业道德；具备优秀的专业技能；良好的敬业精神；良好的团队协作能力；良好的身体。