二季度北京商住房成交将暴跌 但商场格局不受影响

近日，北京市统计局公布了《1季度北京市房地产市场运行情况》。数据显示，北京第一季度商品房新开工面积为327.3万平方米，同比下降36.9%。

其中，住宅新开工面积为150万平方米，同比增长2.6%；写字楼为53.8万平方米，下降65.2%；商业、非公益用房及其他为123.5万平方米，下降43.3%。

与此同时，商品房竣工面积也有所减少。据上述报告显示，全市商品房竣工面积为270.2万平方米，同比下降35.9%。其中，住宅竣工面积为96.3万平方米，下降52.9%；写字楼为74.4万平方米，下降16.7%；商业、非公益用房及其他为99.5万平方米，下降22%。

自3月26日北京出台商办类项目调控政策后，市场迅速冰封。“调控重拳已至，但调控余震如此强烈却在意料之外”，几乎成为业内共识。北京2季度商住市场将走向何方，商业见地跟进了解。

政策在持续加码

在北京明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途后，4月18日，北京市住建委、北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》,明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”。

根据通知，3月26日前未办理施工许可证的此类项目,均需要按照“公告”要求修改设计方案后,重新申领建设工程规划许可证。

在限购政策出台不到一个月，政策又持续加码。

4月19日上午，北京市规划国土委会同市住房城乡建设委、市发展改革委、市地税局、市工商局联合发布了《关于进一步加强产业项目管理的通知》，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用，未经批准不得转让和分割销售。

至此，商业办公类项目以及涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别的产业项目，都已经被明确要求不得擅自变更为居住用途。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，长期以来，部分开发企业利用政策打擦边球，将非住宅类用地改作住宅出售，以获取楼市升温之利；一些购房者也利用此类改造住房不限购、总价低的特点来规避限购政策，曲线购房。

但这些改造的住房通常存在面积小、产权年限短、无法落户、使用商水商电、设计并不适宜居住等问题，所以购房者真正买来用于自住的并不多，其中的投资投机属性很重。　　 

胡景晖认为，3月26日北京对商业、办公类项目进行了限购、限售、停贷，从而在需求侧切断了针对此类改造住宅的炒房通道。近两日，北京市政府明令禁止将商业办公类项目及产业项目变更用途，改作居住，从而又在供给侧堵住了针对此类改造住宅的炒房之路。供需两端双管齐下，北京已彻底断绝了“非住宅项目改作住宅”的“擦边球”式玩法。　　 

房价大跌已是板上钉钉

中原地产首席分析师张大伟认为：

1、本轮调控政策是历史落地+政策力度最强的一次。商办与学区房是本次调控的主要打击对象，各种政策叠加出台，对市场的压力越来越大。从历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策。从市场成交量看，预计4月下半月将全面体现到网签数据上，商办签约成交量将跌幅超过60%。

2、在过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在2季度有可能快速跌到500套以内。简单的说也就是北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业（只统计最近10年成交）其中25万套左右为商住类物业。虽然可以卖给个人，但必须要符合北京限购标准，而且是无房户，不可以贷款。

3、目前市场库存大约商业6万套（其中2.3万套为商住类物业）只能出售给企业，而之前90%为个人购买。潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响！也就是本次政策将直接影响起码60万套物业，过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限购或者企业购买！所以在这一政策打击下，商办成交量暴跌，房价大跌已经是板上钉钉。　

　 

与此同时，银行也从资金层面卡住了商用房的的“七寸”。

“伟嘉安捷”机构指出，接近年中，不少消费者的贷款需求不断上升，近期不少外省市银行开展了消费金融产品，而目前北京地区的抵押消费政策依然趋紧，商用房以全部暂停抵押。

从4月各家银行的抵押政策可以看出，目前对于借款人自身资质的审查仍然趋于严格，个人必须提供自身的工资流水，抵押用途为装修或购买家具或珠宝等，在贷后需要提供真实的发票。此外，由于商用房已暂停交易，因此目前多家银行均不接受个人名下商用房的抵押。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平分析认为，如今北京市政府已有规定，四环以内不允许新建大型商业项目，所以无论商住限购政策出台与否，主城区的商圈格局均不会受影响。

同时，王永平还透露，现在在北京五六环区域，并未看到有大型商圈处于规划中，或者说，没有有影响力的商圈正在建设。因此他认为，当下的商住限购政策，对购物中心的商业地产格局不会产生太大影响，而对写字楼、酒店式公寓等商办类项目影响较大。