四大“金刚”坐镇 新街口商圈繁荣之下不忘创新求变

编者按：近几年，南京各个板块都拔地而起多个商业体，南京商业迎来了不可复制的发展契机，商业形式的多样性也渐渐改变着南京人的生活和消费习惯。从一开始仅有的新街口核心商圈，慢慢扩展到新街口、鼓楼、湖南路和夫子庙四大商圈并存，再衍生至现如今的新江东商圈、河西CBD商圈、城东商圈、江北商圈、江宁百家湖商圈等，南京商业发展迅速提档升级，区域商圈格局不断提升。但在区域商业的发展过程中，机遇与挑战并存，前景与困难同在，南京区域商业应如何撬动未来？为此，赢商网江苏站将策划一系列的南京区域商业炒作，并举办主题为“区域商业的机遇与挑战”的城市沙龙，共探南京的商业格局和区域商业发展趋势。

说到南京的成熟老牌商圈，就不得不提到被称为“中华第一商圈”的新街口商圈。

新街口商圈地处南京市中心地铁枢纽的新街口站，虽不过是1平方公里的“弹丸之地”，但年销售额超过300亿元，集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家，1600余户大小商家星罗棋布，商业总面积达100万平方米。

同时新街口商圈已形成较强的集聚辐射功能，日人流量数50余万，节假日最高客流量曾高达150万人次，可以说整个商圈已成为南京商贸活动与交通流最集中、建筑密度最大、可达性最高的“黄金市口”，不仅代表着南京商业的繁华，其商业密度与效应更是在全国首屈一指。

中华第一商圈 不断发展焕新颜

新街口是南京一个古老的地名，1929年以前仅是一片冷清的普通旧式街区。1929年开始的首都建设彻底改变了这里的风貌，宽达40余米的4条干道在此交汇：中山东路、中正路、汉中路和中山路，中间形成环形广场。由于变成新的交通枢纽，新街口迅速形成新兴的商业中心。1930年建成国货银行、浙江兴业银行、交通银行、中央商场、大华大戏院、新都大戏院、福昌饭店等众多设施。1980年，当时中国最高建筑金陵饭店落成。

如今，新街口街区已成为仅次于北京王府井、上海南京路的中国第三大商业街，其商业密集度为全国十大商业街之首，仅百货业态就包括：南京新百、中央商场、金鹰国际、商贸百货、德基、大洋百货和东方商城等大型企业，还吸引了沃尔玛、万达、五星电器、苏宁电器、国美电器等知名商家的入驻经营。

据了解，2000年之前，中央、新百以及莱迪构成了新街口主要商圈。而2000年10月，南京东方商城正式成立，以经营国际化、时尚化的高档商品定位成为南京最早的高档百货店。

随后，2003年1月，大洋百货南京新街口店正式开业，商场定位以经营时尚、流行的中高档商品为主，成为当年南京最大的单体百货商场之一。而2006年6月26日，南京唯一一家城市中心Shoppingmall——德基广场对外宣布正式开业，2012年5月8日二期继续开业，引进了超过95%的一线奢侈品牌。去年12月21日，英国知名商业集团House of Fraser在中国的首家门店——东方福来德盛大开业，为新街口商圈增添了一抹英伦元素。

十多年过去了，不同的消费群体也都有自己心中商场的首选。高收入群体喜欢在德基、金鹰、东方购买国际一线品牌，中产阶级和老南京人还是偏好新百、中央更多一些，年轻人更爱逛一逛大洋。

新街口商圈繁荣之下 也需创新求变打造特色

目前新街口商圈内聚集德基广场、中央商场、金鹰新街口店、南京新百、大洋百货、东方福来德、友谊广场、商茂世纪广场、悦荟广场含沃尔玛、时尚莱迪地下城、金轮新天地、IST艾尚天地、苏宁生活广场、金鹰天地珠江店、南京1912、新世界百货等一大批知名商场。

其中新街口核心区域，东有新百，西有金鹰和东方，南有中央和大洋，北有德基，地下还有莱迪，其中业绩仅30亿以上的主力店王就有4家。

根据今年3月公布的2016年全国重点购物中心、百货行业业绩排行榜，德基广场、中央商场、金鹰新街口店、南京新百这“四大金刚”合计年销售就将近200亿，其中德基、中央、金鹰分别以76.6亿、43.8亿和40.2亿跻身全国销售额二十强。而除此之外，新街口商圈内还不乏大洋百货等10亿以上的准店王。

不过新街口各商场的品牌重合度过高，购物功能太集中，同质化竞争较为严重，各家商场所谓的差异化，主要是商场档次的区别，商圈后劲不足。同时周边三四级城市逐渐形成自己的小商圈，令新街口商圈的辐射半径由周边200公里萎缩到不足50公里。

外部来看，虽然半径缩小，但因为新街口过于繁荣，使得副中心商圈培育艰难，成长中的河西商圈、江宁商圈等对新街口威胁不大，不过按照城市商业规划来看，就近购物还是大势所趋。

从内出发，尽管新街口商圈交通便捷、客流密集、成绩漂亮，但是在行业快速迭代更新和彼此竞争激烈的当下，各大商场想要在“中华第一商圈”内站住脚跟并非易事，都需要创新求变用独家特色来留住消费者，如德基广场打造德基美术馆、南京新百引入东方福来德落地和开辟文创空间积趣坊，都代表着新街口实体商业不断转型升级。

新街口商圈主力商业项目一览：

▲德基广场——最赚钱的购物中心

德基广场是一个定位于高端商业的综合购物中心，其地下部分与“亚洲第一大地铁站”新街口站相连通。项目分为一期和二期两部分，占地面积达到41244平方米，总建筑面积超过30万平方米，一期于2006年6月26日正式营业，二期于2012年5月8日开业。

开业已逾十年的德基广场，以多种业态布局展现了其丰富的购物空间，囊括奢侈品、珠宝腕表，国际化妆护肤用品，时尚综合服饰馆、进口超市，高档婴童服饰用品，高端家电，环球美食中心，IMAX影院，真冰溜冰场等娱乐设施在内的众多业态，其中国际顶级酒店、高端酒店式公寓、商务办公一体化也是其重要组成部分。目前连续三年位居全国单体销售卖场第二位。

▲中央商场——历史悠久的老字号

南京中央商场于1936年1月12日正式开业，由32位社会名流和爱国之士发起创建，是当时南京第一家大型综合商场。其经营面积达6万平方米，经营品种超过10万种，以“时尚生活、温馨欢乐”的经营定位，倾力打造现代化的时尚潮流购物场所，集购物、休闲、娱乐等功能为一体，满足各种消费群体的需求，成为广大消费者心目中最具盛名的大型综合商场之一。2012年公司总部位于南京市中山南路79号的中央商场门店大楼出新后再次营业。

▲金鹰新街口店——全生活中心理念

南京新街口金鹰购物中心1996年开业，是金鹰商贸集团首个商业项目。2013年，金鹰商贸提出“全生活中心”概念，次年4月26日南京新街口金鹰以“全生活中心旗舰店”姿态正式开业。南京新街口金鹰全生活中心是由A座（原金鹰新街口店）与新增的B座共同构成，其中A座依然扮演百货巨头的角色，而新增的B座则是全业态购物中心。B座新增建筑面积约81100平方米，与原有的A座物业通过3楼至6楼的空中连廊无缝联结，使得该店总建筑面积达114500平方米。

新街口金鹰B座作为全新打造的全生活中心旗舰店，引入了多种业态，尤其是餐饮品牌方面，且多个品牌是南京首家、独家，还引入卢米埃影城，除此之外还加入自营超市G-mart，据悉南京新街口金鹰的G-mart经营面积大约3700平方米。

▲南京新百——进击中的百货

南京新百自1952年8月创建至今，已经具有半个多世纪的历史，不仅是一家老字号大型百货零售企业、中国十大百货商店之一和南京市第一家商业企业股票上市公司，更是众多南京人心中的一个记忆。新百占地面积1.3万平方米，营业面积5万平方米，分为A、B两座，分前后期开发，中间互通，并且与地铁1/2号线无缝连接。2016年，南京新百完成了新百 B 座改造和开业，推行 AB 座联动管理。在定位上，更多地关注年轻客群，引入大众书局、教育机构、积趣坊等文化元素。

▲大洋百货——大洋百货集团航母级分店

南京大洋为大洋百货集团有限公司在全国设立的第三家分店，精心调改引进更多样业种，深受时尚消费一族的喜爱，从2005年已进入业绩急速增长期，是大洋百货集团的航母级分店。大洋百货集团有限公司于2002年5月注册成立，是在中国大陆专门从事百货零售的。大洋百货在南京、武汉、重庆、西安、福州、苏州、无锡、常州、泉州、湘潭、衡阳等11个城市开设有15家店，营运总面积超过68万平方米。

▲东方福来德——HOF携英伦风首进中国

2016年12月21日，伴随着“大本钟”的浑厚钟声，东方福来德隆重开业，这是英国知名商业集团House of Fraser在中国的首家门店。HOF 于1849年诞生在苏格兰格拉斯哥市，作为英国百货零售业最负盛名的品牌之一，是一家拥有英国王室嘉许和授权荣耀的百货公司。2014年三胞集团旗下上市公司南京新百收购了HOF 89%的股权，成为HOF的控股股东，并开启了HOF开拓国内市场的步伐。

东方福来德是由原来传统百货东方商城重装改造而成，历经短短几个月时间就有了脱胎换骨的变化，以自有品牌、买手品牌为基础，共包含了300余个品牌，国际品牌占97% （英国品牌占比34%），其中首批入驻的自有品牌共16个，同时与Hamleys、Brookstone打通，让体验和场景销售充分融合进来。从“高颜值”英伦风的外立面，到内部个性时尚的品牌，以及首创全新的体验模式，这座全新模式的购物中心正不断的颠覆传统。