光大安石资产管理公司副总裁周颂明：商业地产迈入基金时代

     （赢商网重庆站报道）自2013年起，光大安石基金在西南腹地重庆布局商业地产，经过几年深耕，在“核心城市+区域聚焦”的布局策略下，通过重资产业务+轻资产业务的资产配置，旗下的观音桥大融城项目、大坪英利·大融城项目、解放碑英利·大融城项目等呈现出勃勃生机。未来，其创新的金融商业模式，将进一步为商业地产的供给侧改革注入活力。

本期嘉宾：周颂明，现任光大安石资产管理公司副总裁。

赢商网：重庆商业地产20年的发展，离不开企业的推动。您能否简单给我们梳理一下贵企业的发展简史?

周颂明：中国光大控股有限公司于1997年在香港成立, 公司秉持大资产管理战略, 专注发展跨境资产管理及投资业务。多年来，依托于光大集团雄厚的资金实力，光大控股旗下唯一的房地产投资平台—光大安石在房地产投资领域逐步形成了债权投资、股权投资、结构化投融资、跨境多地资本市场合作及房地产证券化等多条成熟产品线，累积了丰富的房地产资产管理经验。

目前，光大安石拥有完善的金融地产专业团队，已在北京、上海、重庆等地投资了近四十个房地产项目，并已成功打造自有商业运营品牌——大融城。

光大安石从2013年接管江北大融城，并做了多次调整，重庆江北大融城作为以“大融城”命名的商业地产项目第一站，也是光大安石在西南地区发展商业地产项目的开山之作。

此外，在2015年，光大安石入股英利，将英利国际置业旗下的原英利国际购物中心及原英利国际广场更名为“英利·大融城”，负责两个商业项目的运营管理工作，并为项目做了很大调整，提升了英利商业项目的整体盈利能力，也为消费者提供了大不一样的购物体验。

2016年，光大安石携手嘉宝集团，开发了上海嘉定大融城，从2016年5月28日开业至今，已成为嘉定最好的购物中心。

赢商网：以江北大融城为例，您能否简述一下接管项目时的情况，从接管至今，又发生了怎样的变化?

周颂明：重庆观音桥大融城，2011年由光大安石投资改建，接手之初，光大安石就对观音桥大融城项目精心规划定位，与周边商业项目成功形成差异化互补，以“重庆首家青年主题购物公园”闪耀登场，几年来，通过策略性的管理运营和对品牌、动线的调整，这座体量近十万方的购物中心已然成为当地年轻人最喜爱的休闲购物场所，成为重庆江北观音桥商圈中一抹亮丽的风景线。

接管大融城后第一年我们调整了30%的面积，如今已调整了70%。而业态配比也在不断调整，从调整餐饮到增加零售及运动业态，对大融城项目的调整就一直没停止过。光大安石刚接手项目时，大融城年度经营性净现金流仅有4000万现金流，而接管后，2017年经营性净现金流已达1.4亿，给予了公司很大信心。我觉得商业是完全动态的，需要有对市场的敏感洞察力不断改变自己的项目。

赢商网：未来集团的发展战略及规划是怎样的?

周颂明：未来3年内，光大安石有望在全国管理25-30个大融城项目，管理商业项目资产规模将达到500亿元。

赢商网：您觉得对于重庆商业地产而言，最具有里程碑意义的事件是什么?为什么?

周颂明：我觉得有两件事非常重要，一是解放碑奢侈品的进驻，代表重庆市民消费能力提高;二是快时尚H&M等进入北城，代表着重庆消费者对时尚潮流的追求。

赢商网：重庆五大商圈(解放碑、观音桥、沙坪坝、杨家坪、南坪)的格局已有多年，随着重庆商业二十年的不断发展，大量商业项目集中涌现，原有的商圈格局逐渐被打破，您如何看待重庆商圈发展?

周颂明：未来商圈发展一定会分化，通过产业导向、开发导向，老商圈会逐步被分流、弱化，渝北、弹子石等新兴商圈将未来会逐步形成小商圈。

赢商网：站在重庆购物中心发展二十年的时间节点上，您当下考虑最多的事情是什么?

周颂明：重庆商业过剩，商业面临一波整合，一波转型，从而去化过多的商业。未来主题创新会逐步融入到项目设计中，做商业没有实力是特别难做的。

赢商网：重庆商业地产发展状况与中国其他城市相比，差异体现在哪些方面?目前重庆商业地产存在怎样的问题?

周颂明：差异体现在两个方面。

一是重庆代理商较多，直营的比例不大，一线城市代理商相对较少；

二是相对北上广深，重庆商业发展相对滞后，不过重庆是西南重镇，发展潜力好。

问题在于目前重庆商业地产过剩，政府应该重视去化，这也告诉我们，开发商用开发住宅的思维开发商业绝不可行。

赢商网：在您看来，一个项目长久运营下去的关键是什么?需要注意哪些事项?

周颂明：需要注意的事项包括四个方面。其一、定位，定位决定发展方向；其二、设计，总体设计决定成本、租金；其三、营运能力，没有营运能力做不了商业；第四、投资退出，决定了价值实现能力。

赢商网：请描述一下未来购物中心可能会出现哪些不可思议的新画面?

周颂明：未来，体验、文创、医疗等各种混合业态将进入购物中心。我觉得做商业不能用传统模式做，如果投入多，利润少，负债高，那么早晚都会以失败告终。用基金模式做商业是未来趋势，做商业只有适应环境的能力强，生存能力才能更强。

       报道背景：回望重庆商业地产，以1997年出现的第一个真正意义上的购物中心大都会为界，往前走只能说是百货业态的单一发展，而往后则是重庆购物中心20年发展的黄金期。回顾过去的二十年，从百货为王到购物中心集中涌现，重庆的购物中心走过了一条辉煌的崛起之路。一路走来，无数的企业，无数的项目在这二十年中披荆斩棘，同样有着无数的商业地产人在这二十年里辛勤耕耘，成为了历史的见证者。赢商网策划推出“重庆购物中心20年访谈录”，对这二十年来影响着重庆商业地产发展的开发商、品牌商、服务机构等领域领军人物进行访谈，梳理和回顾重庆购物中心20年的行业发展脉络，分享行业发展经验，展望未来。