戴德梁行江冰河：商业运营需重视回头率、新鲜感、舒适度

　　编者按：回望重庆商业地产，以1997年出现的第一个真正意义上的购物中心大都会为界，往前走只能说是百货业态的单一发展，而往后则是重庆购物中心20年发展的黄金期。回顾过去的二十年，从百货为王到购物中心集中涌现，重庆的购物中心走过了一条辉煌的崛起之路。一路走来，无数的企业，无数的项目在这二十年中披荆斩棘，同样有着无数的商业地产人在这二十年里辛勤耕耘，成为了历史的见证者。赢商网策划推出“重庆购物中心20年访谈录”，对这二十年来影响着重庆商业地产发展的开发商、品牌商、服务机构等领域领军人物进行访谈，梳理和回顾重庆购物中心20年的行业发展脉络，分享行业发展经验，展望未来。

戴德梁行是全球领先的房地产服务商，致力于帮助客户转变人们工作、购物及生活方式。戴德梁行在大中华区设有20家分公司，重庆公司于1999年开业，至今已有18年，业务涵盖重庆、贵州、云南等省市。戴德梁行深耕重庆市场多年，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。

本期嘉宾：江冰河，戴德梁行重庆公司总经理。

赢商网：您觉得对于重庆商业地产而言，最具有里程碑意义的事件是什么？为什么？

江冰河：1997年，重庆刚刚直辖，和记黄埔开发的大都会广场也随之面市，成为重庆首个高品质大型综合性商业项目，亦作为重庆传统购物中心的代表；2016年，大坪龙湖时代天街D馆开业标志着西南最大购物中心诞生，成为涵盖了吃喝玩乐一站式消费的商业代表。

 赢商网：重庆五大商圈（解放碑、观音桥、沙坪坝、杨家坪、南坪）的格局已有多年，随着二十年重庆商业的不断发展，大量商业项目集中涌现，原有商圈格局逐渐被打破，您如何看待重庆商圈发展？

江冰河：重庆的传统商圈是按照本地独特的地理环境以及历史因素自然形成的，呈多中心组团式结构，随着轨道交通的逐渐完善，提高了居民的易行性，加速了商业中心的转移，促进形成新的商圈。目前已形成中心商圈、多点布局的格局。

赢商网：在重庆商业二十年的发展中，不仅有很多国际一、二线品牌扎堆进入重庆市场，重庆本土的品牌也得到了长足的发展。在您的记忆里有哪些品牌的入驻和创立，是重庆商业史不可回避的话题？

江冰河：LV在美美时代广场的第一家店、GUCCI位于星光68的第一家店以及爱马仕在华润万象城的第一家店，代表着国际奢侈品牌在重庆的逐步发展，是重庆城市能级提升，对外影响力和吸附能投影在商业方面的体现；杜莎夫人蜡像馆、重庆海洋探索中心入驻长嘉汇购物公园，则标志着旅游元素开始进入购物中心。

赢商网：站在重庆购物中心发展的二十年的时间节点上，您当下考虑最多的事情是什么？

江冰河：在供应量巨大，竞争激烈和电商冲击的情况下，传统商圈购物中心如何求“变”，新商圈求“旺”是很重要的问题。

赢商网：目前，重庆商业地产存在怎样的问题？

江冰河：传统购物中心都在积极转型和去百货化，比如去年的百货关门潮、转型潮，以及从体验业态的兴起到现在文创产业、小众品牌、集合店的兴起，都说明商业在顺应消费潮流做出调整，往人性化、精细化方向发展；但阶段性同质化以及商业爆发式增长带来的品牌争夺，依然是重庆商业要面对的问题；同时，商业后期经营管理的短板也仍然存在。

赢商网：重庆商业地产发展状况与中国其他城市相比，差异体现在哪些方面？

江冰河：重庆与成都、武汉等二线城市，商业都处在迅猛发展阶段，差别并不太大；多商圈多核的格局和餐饮娱乐业比较旺盛是重庆商业的特色。

赢商网：在您看来，一个项目长久运营下去的关键是什么？需要注意哪些事项？

江冰河：长久运营下去的关键在于三点：人气“回头率”，通过会员积分制、推出自媒体（微博、微信公众号）保持与消费者互动，定期举办商业活动等方式保持对消费者的有效吸附；业态创新“新鲜感”，对消费发展趋势保持敏感，敢于创新商业模式，比如龙湖北城天街的化妆品集合店就是一次新的尝试；经营管理“舒适度”，消费者在购物中心里面不再是简单的“买买买”，而是更看重消费的体验，因此舒适有特色的购物环境，以及母婴室、停车智能系统等人性化设施的配备，都有助于提升消费者对购物中心的好感。

赢商网：请描述一下未来购物中心可能会出现哪些不可思议的新画面？

江冰河：购物中心里面可以看病，如牙科、心理医生；文化旅游地标项目藏在购物中心里；购物中心里开无人商店；银行开在购物中心里。