胡裕华：从百货、商场到高级购物中心 成都商业地产十年蜕变

2007年，成都锦华万达广场正式开业，一个拥有统一规划、统一招商、统一经营的商场的出现意味着成都商业地产行业正在逐渐走向全面化、多元化。至2017年，四川商业地产市场历经蜕变，而凭借着与各类品牌商的多元化合作模式以及创新互动空间的呈现，这个市场也不断涌现出各式各样不同主题不同运营模式的新型购物中心。

在历经成都商业地产十年变迁的第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华看来，成都商业地产市场不仅在纵向延伸空间中取得了突破性的进展，十年间，这个市场也在横向空间里不断蜕变升级且取得了傲人的成绩。

第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华

从雏形向“高级”蜕变 成都IFS、远洋太古里成“制高点”

成都商业地产发展至今总共经历了三个阶段，第一阶段是街铺时期，如春熙路。春熙路是自然形成的街铺，没有任何统一的业态规划。第二阶段是百货，某种意义上而言也是街铺的延伸，包罗万象，但规模和功能还是有限，百货里的品牌展示也较为局促，更多的是百货本身的身份展示。第三阶段也就是现阶段的购物中心，业态、人流、动线等有了统一的规划，品牌的展示空间也变得更大。

2007年的成都商业地产市场，一些百货开始入驻，在当时，购物中心还处于萌芽阶段，直到凯德金牛、锦华万达、新城市广场等项目逐步将购物中心模式带入成都人的视线。此后凯丹广场、环球中心、海滨城、成都IFS、远洋太古里等项目的陆续开业，对于成都商业地产市场而言，都属于阶段性发生的大事件，也为该市场设立了新的标杆。胡裕华表示：“十年间，成都的商业逐渐丰富起来，变得更加特色化、多元化，更重要的是更加‘高级’。相较于‘高端’，‘高级’代表着在设计、招商、经营等方面有着更全面和复杂的考虑。”

十年间，成都商业地产行业最具有里程碑意义的事件是什么呢？胡裕华认为是成都IFS以及远洋太古里项目的开业。“这两个项目重新定义了成都的商圈以及商业定位，体现了成都商业地产发展的高度，而在未来十年里，这两个项目将继续作为制高点存在。”胡裕华表示。

成都应有独特发展模式 持续创新是关键

作为目前全世界商业地产发展最有活力以及市场供应量最大的国家，中国的很多开发商跑去国外“取经”，胡裕华认为这其实并不一定能起到多大作用。“国外的经验并不足以在国内市场立足，国外开发商没人在竞争态势如此之大的市场下运作过。而作为中国其中一个供应量非常大的市场，成都更应该有自己独特的做法和发展模式，对市场也应有独立的判断。立足现在的市场，研究好消费者，重视从每一个环节获取数据和及时处理数据。”胡裕华表示。

而对于一个购物中心而言，想要长期成功运营下去，胡裕华认为必须做好三个方面的工作：策划、招商、运营。策划和招商属前期工作，运营属后期。好的策划和招商是项目成功的第一步，能够为后期可持续发展奠定坚实的基础，作用不可忽视。而在后期运营中，我们需要重视前瞻性的培养、数据的收集、租户及品牌最新动向的了解。商业项目运营者必须先于消费者判断市场趋势，按照趋势布局，若有所滞后，比如招商滞后于消费者，则很容易错过市场热点以及调整的节点，最终导致项目整体落后于市场。

商场不同于展览馆，后者属于短期的行为，而前者属于长期而重复的行为。胡裕华认为：“任何一个经营性的事物，无论是公司或是项目，持续的创新是关键。行业基本准则没有发生变化，而消费者在持续发生变化，一成不变的东西总是容易让人感到疲劳。”

对于开发商而言，在商业地产市场中需要拥有长远的眼光，不能只注重短期效益，“慢工出细活”。此外，自由资金充足也尤为重要，资金匮乏很可能导致各种短视行为。

高存量问题依然严峻 商业本质需更深入理解

近几年，成都购物中心数量与日俱增，高存量问题逐渐严峻，如何有效去库存也成为一个老生常谈的话题。对于如何才能有效去库存，胡裕华认为：“要从根本上去库存，购物中心首先必须特色化，带来更多消费者，从而提高人气，吸引品牌商入驻。”值得一提的是，项目特色化与前期的研究、定位有莫大关系，所以项目前期规划准备工作应当被重视。

对于已开业项目，则需要持续创新及时调整，吸引更多客流的同时也增强品牌商的信心，实现有效去库存。此外，胡裕华还认为：“政府也可对消费者进行适当的引导，拉动消费增长，实现区域特色化。”

随着电子商务的快速发展，未来购物中心模式或许会迎来翻天覆地的变化。“商场门店可能将不再起到零售的功能，取而代之的是各式体验店、形象展示店以及售后服务中心。此外，购物中心的社交功能将会提升，种类也将多元化，项目与消费者的互动方式也会有更加丰富的尝试。”

十年前，大众对于商业地产有了最初步的接触和了解，十年后，人们对于它有了更深入的研究和探索。站在四川购物中心发展十年的节点上，胡裕华认为：“创新意识刻不容缓，了解商业本质看懂发展趋势也需被重视。下一个十年，四川商业地产或将迎来更多机遇与挑战。”