大咖会客厅之孙环宇：河北商业正在进入“精运营”时代
2012年成立的红星商业，是红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台，其运营的爱琴海购物公园是目前国内发展较快的购物中心品牌。
过去5年，红星商业先后在北京、昆明、福州、天津、兰州、唐山重庆等城市开设了7家爱琴海购物公园及城市广场。而未来两年，是红星商业快速拓展的阶段。
据商业见地获悉，公司计划2017年开业5个项目，其中华北区域2个，分别位于山西省大同市和辽宁省丹东凤城市。而2018年，将有8-10个爱琴海项目开业。
事实上，京津冀地区一直是爱琴海的重点发展区域，北京、天津以及河北唐山都有爱琴海布局。2016年，红星商业在河北唐山以轻资产合作的方式，与天壤地产合力打造了唐山路北爱琴海购物公园。
从专业的角度来看，唐山作为GDP排行河北第一的城市，成为红星商业的首选并不意外。据悉，红星商业运营团队也一直寻找落子石家庄等其他河北地区城市的机会。
那么，在一个专业运营商的眼中，河北商业目前是什么样的格局？石家庄市场又存在哪些机遇与挑战？
6月15日，由赢商网主办2017河北商业地产领袖论坛即将在石家庄洲际酒店盛大开幕。论坛以“冀遇十年•谋定思变”的主题，聚焦行业热点，以总结、突破、转型、创新等几大要点分析河北商业地产现状及未来发展趋势，探寻新的变革之路！
在论坛开幕前，赢商网华北中心特邀当地商业地产大咖，解读当地商业地产发展脉络。本期专访嘉宾是红星商业华北大区总经理孙环宇先生。
（以下内容根据孙环宇口述整理，Q代表赢商网华北中心，A代表孙环宇本人）
Q：未来红星商业一定会进入石家庄？
A：省会城市肯定是我们优先考虑的区域。之前进入的北京、天津、重庆都是直辖市，其它所布局的城市，像福州、昆明、兰州等也都是省会城市。
商业跟经济发展是息息相关的，经济发达的地区，商业肯定发达。首先石家庄是省会城市，人口基数在那，加上宏观层面京津冀一体化的政策，未来我看好它的市场空间。
其次，京津冀一体化带来的另一大便利就是交通。北京到天津半个小时，北京到河北也就一个多小时，这给商家物流配送以及人员交流提供了条件。之前有很多商户都表示看好京津冀地区的商业，也希望能够与这一区域的爱琴海购物公园加深合作，拓展新的机会。
Q：但国际大牌真的愿意走向三四线城市吗？
A：这个问题是业内一直存在的。首先国际型的品牌都有自身的开店计划，很多城市确实不在其考虑之列，这对于招商团队来讲确实就存在很大的难度。
这也就要求我们在项目在选址、规划乃至招商定位的阶段，就要进行更精准以及专业的定位，再加上未来品牌进驻后所能得到的专业的运营服务保障，这是一个商业项目能够在同质化的市场背景下突围的重要战略支撑。
Q：我前段时间走访石家庄市场，看到一些在北上广深不是很主流的品牌，在当地却很受欢迎。您觉得怎么改变这种“很土”的现状？
A：首先我们要承认，“存在即合理”。石家庄或者说河北市场的现状是由很多因素所组成的。比如石家庄，整座城市大量年轻人口都在北京、天津生活工作，城市居民年龄较大，在审美喜好、品牌认知以及消费习惯上都存在差异。比如像在很多城市中热度很高的“优衣库”这样的品牌，在石家庄市场反而比较变成“小众”，就是这种市场现状的体现。
至于你说的改变，我认为肯定不是爱琴海购物公园一家所能做到的，我们也看到像万达、华润等行业领先的团队也陆续进入河北市场，也包含我们红星商业，大家共同利用自身优质的资源和成熟的经验，去逐渐提升区域内的商业发展水平。
Q：您怎么看待石家庄的商业格局，以及整个河北其他城市的商业发展程度？
A：从总体市场上来讲，河北商业的发展潜力是巨大的，一方面是京津冀一体化带来的资源联动，第二就是雄安新区等国家战略提升了国内外品牌对于这一区域的信心。
虽然蛋糕很大，但如果一窝蜂地上马，缺少专业的规划、建设以及运营能力，那么市场就存在巨大风险。
红星商业所提供的资产管理服务，就是为很多试图进入商业地产又缺乏实际经验的开发企业量身定制的，从前期规划到招商运营再到后期资本上的服务，红星商业都有能力解决开发企业在商业地产全程所面临的问题。
所以我认为，未来的河北商业，一定是“专业为王”的时代。
Q：听您这么说，河北商业的同质化还是挺严重的？
A：不仅是河北，国内商业也普遍存在这个问题。但很多优质的购物中心都在努力摆脱这种情况。像我们爱琴海购物公园，一直以来都在追求差异化，给消费者更多新的体验。
从设计及规划上，我们追求把爱琴海打造成“公园式”的商业项目。整个的商业空间交互性更强、设计感更强，让人在爱琴海里真的有逛公园的感觉。
而在招商运营层面，爱琴海拥有一批特色业态，像马场、卡丁车场以及婚礼堂等等，都会给地区商业进行一次新升级。
另外我们不仅关注招商，还有很强的运营能力，能够让商场快速旺场，并且精准地完成调改。我们商业有句话，叫好商业都是“调出来”的。
Q：所以您觉得整个河北商业“调”的能力还是弱一些？
A：所谓的“调”其实就是运营，我们将的调改，就是品牌升级和租金提升，想要完成这两点，必须依靠专业的运营，才能保证开业后客流及销售的持续提升，也才有后期调整的空间。
我认为，越来越重视专业的商业运营能力，将是河北商业走向成熟的标志之一。
Q：其实有业内人士担忧，说在雄安新区建好后，京津冀就形成了北京、天津、雄安三个经济发达区。这样一来，石家庄就是处于灯下黑，人口、资源、资金都会外移，商业就更难做了。您觉得会产生这样的虹吸效应吗？
A：其实所有的忧虑都是建立在静态的思路上。如果我们发展地去看这一问题，三个经济区势必会提升整个区域的商业发展，这是一定的。但机会只属于有准备的人，只有现在练好内功，才能在市场井喷期实现快速发展。
Q：除了机遇，您觉得外部企业进入河北市场还存在哪些风险呢？
A：市场变化太快，这既是最大的风险也是机遇。
爱琴海这几年在京津冀都有布局，我们也看到河北市场可提升的潜力还很巨大。也发现目前竞争的烈度也在快速提升。这也要求我们时刻关注市场变化，一旦停步，很快就会丧失领先优势。只有比市场变化得更快，才能始终保持区域内的竞争优势。
后续，商业见地还将持续为您带来更多大咖见解。
