凯德收购戏 拿下26亿上海国正中心的规模与角色纷争

五彩棒棒糖王国，让人童心泛滥。但商业世界中，利益的天平却从未停摆，儿童节也不例外。

6月1日，凯德集团发布消息称，公司于今日收购上海杨浦区商办物业国正中心，同时出让位于漕河泾开发区的凯科国际大厦。

“一方面通过成熟物业释放投资收益，另一方面将资本再分配至增长性物业，加强凯德在一线城市的发展立足点。”凯德方面如是解释“一进一退”的买卖。

其实，此次拿下价值26.4亿的国正中心前，凯德的上一次收购生意发生在去年8月19日，彼时其通过凯德商用中国信托（以下简称CRCT）15亿将成都凯丹广场纳入囊中。

虽然前者发生在一线，后者在二线，但它们同属凯德发力的五大核心城市集群布局圈中。为了做大这些城市的规模，赤裸裸的收购之外，凯德使出的另一杀手锏则是“轻资产输出”。自去年8月宣布该路线后，截至目前凯德在中国已经签下了三个购物中心管理合同。

如此看来，当中国商业地产从“开发时代”步入“运营和资产管理时代”，凯德扮演的角色出现了微变。赶潮流的它，慢慢将“开发者”身份隐去，凸显的则是“运营者”和“资管者”的角色，背后离不开的则是一二线土地市场资源的稀缺与竞争之残酷。

儿童节买卖大戏

凯德资料显示，此次100%全购的上海国正中心资产价值26.4亿元，位于上海杨浦区五角场商圈中。

该目标资产地上总建筑面积为80701平方米，共有三座办公楼及配套的商业裙楼。其于2016年第四季度完工，其中一座建筑面积为18,000平方米的办公楼已满租。

考虑到五角场区域交通便利、高校资源集中及扎堆的跨国公司，凯德方面预测称，“未来国正中心将会有不少世界级跨国公司入驻，看好剩余商业租赁面积前景。”

“商业市场快速发展以及办公楼需求日益旺盛，预计到2020年，上海将超越香港成为大中华地区最大的办公楼市场。国正中心所处的五角场板块，正是新型创新商业区，提供了更有吸引力的租金收入。”凯德集团中国首席执行官罗臻毓补充道。

这边厢大手笔购入上海国正中心，那边厢凯德在同日将凯科国际大厦的100%权益出让给一长期合作伙伴整体持有。

据头条君了解，凯科国际大厦位于上海漕河泾开发区内，资产价值15.6亿元人民币，项目总建筑面积为40,445平方米。该交易预计将于2017年6月完成。

对此，凯德集团中国首席执行官罗臻毓指出，凯德于2008年购入凯科国际大厦，通过8年专业的国际资产管理实践，目前凯科已是漕河泾新兴技术开发区租金最高的办公楼之一。

于凯德而言，这种“一退一进”并不奇怪。“随着凯德在中国一线城市业务深耕，收购具备良好收益率的经营性办公楼资产，将为公司带来稳定的收益和现金流，提高股东回报率。”

完成儿童节这笔买卖后，凯德在上海拥有或管理的商业及综合体项目达到17个，总建筑面积超过130万平方米。

除国正中心外，其余项目包括上海来福士、长宁来福士、凯德星贸中心、凯德大厦、凯德龙之梦虹口、凯德龙之梦闵行和凯德晶萃广场Lu One7个综合体项目及凯德七宝购物广场购物中心。

此外，还有上海淮海路雅诗阁公寓、上海衡山雅诗阁公寓、上海徐汇盛捷公寓、上海馨乐亭碧云服务公寓、上海馨乐庭大华锦绣服务公寓、上海馨乐庭香溢服务公寓、上海盛捷中环外高桥服务公寓7家服务公寓及趣存自助仓Store Hub。

当然，上海并不是近两年凯德留下收购痕迹的唯一城市。去年8月19日，凯德集团旗下凯德商用中国信托管理有限公司用15亿收购成都城南高新区新南天地片区的凯丹广场。

至此，2003年首入成都的凯德在该城市共持有的物业数量增至14个，包括3个综合体、4个住宅、4个服务公寓、3个购物中心。

规模与角色纷争

虽然一个发生在魔都上海，一个发生在天府之国成都，但二者殊途同归，即做大凯德在一二线城市的资产规模。

时间回到2013年，凯德集团启动组织架构战略调整，原有的八大业务门类会划分成四大业务单位，分别为凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁。

此外，凯德选择了退市私有化以及出售了所拥有的澳洲置地（Australand）的股份。2014年8月份，整合工作才告一段落。

通过这一系列“减法”，凯德将布局重点聚焦在中国五大核心城市集群（包括北京/天津，上海/杭州/苏州/宁波，广州/深圳，成都/重庆/西安，武汉）和东南亚市场，同时聚焦综合体战略。

头条君查阅官方资料获悉，截至2016年底，凯德在中国一二线城市的资产占总体资产的93%，凯德集团聚焦的五大核心城市群的11个主要城市资产占集团在中国总资产的86%。

如此看来，一二线城市已然成为凯德集团在中国布局的绝对重心。对于三四线城市不良资产的回避，罗臻毓曾接受媒体采访时解释称，暗藏在背后的是一套精准的投资回报评测体系，“精确到每一平方米的投资回报测算”。

以“收购”之法则去拓展盘子某种程度上来说是“可遇不可求”，或正式碍于这种不确定性，凯德在2016年8月正式宣布了轻资产路线，开启“自持为主，输出管理为辅”的策略。

首个购物中心管理合同是与长沙先导投资控股集团有限公司签订的，合作项目是“长沙湘江财富金融中心。进入2017年，凯德有先后在西安及成都签下了第二、第三个合同。

按照协议，凯德将以输出管理和品牌的形式参与合作项目的资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理。

“通过签订管理合同扩大其购物中心网络，并作为长期持有商业项目这一主要发展策略的补充，以继续增强规模优势。”凯德于官方微信中指出。

规模的扩张，更多是量上累加。细究这些“量变”背后，是商业地产“开发时代”褪去，凯德在潮流中扮演的角色也发生变化，凸显的是“运营者”和“资管者”。

对于这一点，罗臻毓在此前接受头条君专访指出，“首先要发挥规模优势，形成规模化经营和品牌影响力的聚合效应。在此基础上，叠加创新投资资本，使我们成为业内外首选的专业合作伙伴之一。”

角色的变化固然有着凯德长年“强处”的积淀，但避不开的客观现实则是一二线城市地价飞涨、地王频出。

“规模效应带领我们走向价值高地，是企业稳定盈利和回报率的重要因素之一。不能为了拿地而拿地，始终以合理回馈股东为己任。”罗臻毓如是解释为何凯德缺席火爆的2016土拍现场。