多商圈并举、商业巨头争相布局 厦门商业一直在路上

曾经有人说过，“商业是造就伟大城市的神奇力量，有什么样的商业就有什么样的城市，有什么样的商业文明就有什么样的城市文明。”

回溯厦门商业的发展历程，从80年代末到2016年，虽然没有像北上广深般大放异彩，也无成都、重庆般异军突起，却也精彩纷呈。一个个具有时代代表性的商业项目，标志着厦门商业的不断发展与前进。

1988年，信达免税商场开业，成为当时厦门唯一的一家经营免税商品的大型综合性商场；

2001年，SM城市广场开业，菲律宾SM集团投资中国的第一站选择了鹭岛，厦门有了第一个购物中心；

2009年，磐基名品中心开业，2016年，历经两年升级改造，重装开幕，已成为厦门名副其实的国际化高端名品中心；

2011年，湖里万达广场开业，万达正式进军厦门；

2017年底，宝龙地产首个高端系商业项目——宝龙一城计划开业；

2018年，华润置地福建首个商业项目——厦门华润万象城将会开业；

……

数十年，厦门商业的变化不仅是量的剧增，更是质的飞越。不论是SM集团、万达集团、华润置地等外来商业巨头，还是宝龙地产、建发集团、美岁商业等本土实力企业，都纷纷看好厦门这座城市的商业魅力。

岛内多个商圈林立 “多中心”格局成形

只有一个核心商圈，是很多城市曾经大同小异的商业发展格局。但随着城市经济的快速发展，城市持续扩容，当下商圈发展进入了“单中心”向“多中心”的格局转变。

厦门岛内商业经过30年的发展，已有逾30座商场林立，行成了多个商圈林立的格局。可具体做如下划分：

　·中山路商圈

关键词：历史特色街区、旅游目的地、老字号

中山路步行街有着悠久的历史、特色的骑楼建筑、商圈以游客为主要目标消费群。

代表商业：中华城、名汇广场、老虎城、南中广场、巴黎春天百货

　　·火车站-莲坂商圈

关键词：交通枢纽、地下商业、立体商圈

火车站-莲坂商圈以市民和游客为主要消费群，商业类型多样，从低档到高档皆有分布。

代表商业：禹洲世贸商城、罗宾森购物广场、华润万象城（未开业）、中闽百汇、磐基名品中心、巴黎春天百货

　　·江头-SM商圈

关键词：厦门第一个购物中心、专业市场

江头-SM一带为高档住宅区和次商务区，吸引了众多国际品牌进驻。

代表商业：SM城市广场、SM新生活广场、天虹商场、华永天地

　　·五缘湾-湖边水库商圈

关键词：社区型购物中心、休闲高端旅游、高星级酒店

位于岛内中部偏东，拥有成熟的住宅群，属区域型商圈。

代表商业：建发湾悦城、五缘湾乐都汇、五缘湾天虹购物中心（未开业）、湖里万达广场、国贸金融中心·美岁城（未开业）

　　·会展北片区商圈

关键词：CBD、总部经济、厦门“新天地”

会展北片区地处厦门两岸金融中心核心区，已成厦门新贵聚集区，多幢超高层写字楼、高星级酒店分布于此。

代表商业：中航紫金广场、君上购物中心、JFC品尚中心

厦门城市发展的轨迹是由西向东延展，这也正体现在了商圈形成上。纵观厦门商圈，各自有着鲜明的标签，由西向东，从商业形态、消费客群、周边环境皆有所差别。

据戴德梁行统计，截止至2017年第一季度，厦门优质购物中心存量184.67万㎡，优质零售物业平均租金661.7元/㎡/月，其中中山路商圈平均租金最高达1125.1元/㎡/月。

岛外各大新城加快建设 商业物业供应逐渐外移

随着厦门岛内外一体化进程的加快，五年来，一座座岛外新城拔地而起，人气不断聚集，一个“一岛一带多中心”的城市框架已初步形成。据赢商网统计，当前岛外四区商业存量逾48万㎡，涵盖阿罗海城市广场、集美万达广场、悦实广场、万科金域华府、新景舜弘现代城、汇景购物广场等项目。

近几年，厦门年均涌进20-30万人，这部分人口的涌入最终选择岛外，集中分布在相对成熟的集美、马銮湾等区域。截止2020年，岛外人口将达到300万。

另外，近年来，厦门土地供应业逐渐侧重岛外。据了解，2017年厦门拟出让经营性用地61幅，其中商住地20幅，总建面积238万㎡，皆位于岛外，从区域来看，翔安8幅，总建87万㎡，体量最多；同安5幅，总建61万㎡；集美5幅，总建66万㎡；海沧2幅，总建24万㎡。

2016年厦门无纯商业用地出让，2017年第一季度仅海沧区有一处商业用地供应。显然，岛外土地资源丰富，未来各类型用地的供应都将逐渐转移到岛外。

虽然2017年厦门商业新增供应多集中在岛内，但随着岛内土地资源日益枯竭和岛外人口的逐渐增长，优质购物中心的供应已逐渐呈现向岛外转移的趋势。

同时，当前住宅用地出让均集中在岛外，尤其是集美和翔安区。大量住宅供应将为岛外引来更过人流，为商业物业市场带来需求。

此外，根据2017年厦门市规划委对厦门市商业布点布局出台专项规划，未来厦门将形成“一带两主多中心”的商业网点结构体系，和“三区多街”的发展格局。

　·“一带”为火车站-SM都市商业主中心带；

　　·“两主”为中山路市级商业中心及厦门东部市级商业中心；

　　·“多中心”为各区级商业中心，共计20个。

　　·“三区”分别为中山路旧城历史特色街区、龙头路旅游商业街、同安旧城历史特色街区；

　　·“多街”指66条特色商业街。

“一带两主多中心”完整的商业体系规划，将使得大量品牌和消费者不会再独立集中在岛内，岛外将会形成多个互相依托、优势互补的商业集群，有望产生聚合效应，有效地分流消费需求。

厦门2016-2030商业体系格局规划图

根据厦门市规划此前公布的《厦门市商业网点布局专项规划（2016-2030）公示》文件显示，在营业面积上，参照相关研究及本市商业营业面积现状，确定厦门常住人口人均占有商业营业面积为1.5-2.0平方米。其中，2020年，岛内商业营业总面积宜控制在400万平方米左右，岛外商业营业总面积宜控制在600万平方米左右。2030年，岛内商业营业总面积宜控制在400万平方米左右，岛外商业营业总面积宜控制在880万平方米左右。

诚然，短期内厦门商业还是以岛内为主，但根据厦门市政府对于全市商业的布局，岛外商业地位逐渐受到重视，商业项目将会不断增加，相信未来各大新城的商业环境将会得到大大改善，厦门的城市商业氛围将会更加多元化、更具特色化，促进岛内外商业形成良性的竞争格局。