专访|华清广场刚家斌：“商业+时代”实体商业没有“寒冬”

商业综合体的概念，源自"城市综合体"的概念，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。在商业地产不断升级发展的时代，商业综合体以其全面的商业服务功能成为城市商业的主流。

在西安，商业综合体正在随着城市新区的建设步伐逐步向区域服务型转变，并且通过相邻项目的互补形成区域性次级商圈，如行政中心商圈、曲江商圈等。新商圈迅速崛起，成熟区域商业的升级也在同时发生。李家村， 万达进入西安的首个项目让这里成为西安商业地产的一大亮点，但多年来大型综合商业一直未有新生力量加入，商圈效应并未形成。然而，这一现状如今即将被打破，由西安华清科教产业集团有限公司开发建设的华清广场项目拔地而起，成为李家村商圈破局升级的重要支柱，这座建筑面积12万㎡的商业综合体将在2017年底开业亮相，为了提前了解项目的开发理念及特色优势，赢商网特采访到西安华清科教产业集团有限公司副总经理、华清广场商业管理分公司总经理刚家斌。

西安华清科教产业集团有限公司副总经理 华清广场商业管理分公司总经理 刚家斌

多种经营  稳步进军商业地产

在深入解读华清广场项目之前，刚家斌首先介绍了华清集团的发展历程，华清集团组建于2002年，经过十几年的发展,已形成了四大业务板块——地产开发、教育文化产业、制造业和服务业，其中地产开发板块是核心，在住宅项目华清学府城成功运作的基础上，在老钢厂创意文化产业园区的经验与资源的积累之后，华清集团决定向商业地产领域进军。适逢西安市碑林区出台了围绕几所高校的环大学周边经济带规划，华清科集团抓住机遇,在雁塔路与友谊东路十字东南角筹划建设建科大厦.华清广场项目，使得项目所在地发挥出更大的社会价值和经济价值。

定位清晰 服务质量体现价值

华清广场由一栋塔楼与裙楼组成，共24层。作为商业综合体项目，兼具办公、商业和停车三大功能，其中购物中心部分由-1F至7F，完全按照shopping mall的要求进行设计定位和布局运营，将涵盖超市、影院、餐饮、儿童、休闲娱乐等多种业态。华清广场商业管理分公司总经理刚家斌认为，定位准确是商业项目进程中的重要环节，要搞清楚两个问题：一是为谁提供服务？就是找准目标客群。二是提供什么样的服务？就是购物中心这个“盒子里”装什么样的产品。商业项目自身的产品就是服务，服务的质量体现了项目的个体价值。

华清广场拥有60万稳定的消费群体，经过大量的调研分析，围绕周边高校集聚、科研院所聚集的特点，华清广场定位为品质生活型购物中心，打造高品质、有品位的商业空间。刚家斌总经理谈到，其中高校客群又可分为学生和教职员工两大部分，其中学生群体人数占60%，但消费能力有限，所以高校教职员工与周边科研院所及社区客群是项目的消费主力，这一群体与区域有着深厚的情感纽带，同时有稳定的经济能力，他们的生活品味也较高，这就决定了华清广场的品质生活定位。

打破定式 用品味提升品质

刚总介绍道，华清广场在品牌引进上力求做到“人无我有，人有我精”的标准，例如大地影院旗下高端产品线自由人，可以说是目前西安已开业影院中品质最高的，激光巨幕影厅全国影院中都属罕见。此外，还将与其他业态有机结合，形成一个集合式的体验空间。在餐饮部分则是以怀旧型传统型的饮食风格为主基调，同时以特色型餐饮营造氛围增强顾客吃饭的欲望。在服饰方面，刚总表示，现在的年轻客群消费观念已经发生了巨大的变化，不是一味追求奢侈，而是注重穿衣品味与个性，所以华清广场在服饰品牌的引进上更加青睐有设计感的，有自身独特标签的品牌。

用品味提升品质是华清广场定位规划的大方向，对于市场上盛行的业态比例法则，刚总有不同的看法。他认为商业不应当存在定式，差异化是必须的，在前期策划定位的基础上，与商圈内其他项目寻找差异点，补充空白，提升档次，新的商业项目的一大优势就是更好适应人们对体验需求档次的提升。华清广场的零售业态比例较低，服务类配套与餐饮占比达到75%，产品和服务内容与区域内其他商业项目差异明显，形成相互弥补的局面，力求共同提升商圈的影响力。

“商业+”概念  充分发挥实体优势

在互联网时代，实体商业面临着不小的挑战，但是刚总认为，实体商业集体过“寒冬”的说法不妥。电子商业与实体商业一样，属于商品流通的平台，部分实体商业困难重重，电商的冲击并非主要原因，经济新常态以及消费者的消费需求和消费方式的转变等因素对实体商业的影响也很大。当下仍有不少优质商业项目春风得意，也有的正在经历盛夏的淋漓，更有不少在享受金秋丰硕的果实。实体商业应当找到并发挥出其不可取代的优势，感受“四季”不同的体验。尽管“互联网+”概念铺天盖地，但刚总却认为“商业+”的概念更值得研究。

除了主动拥抱互联网外，华清广场还将“商业+”概念全面体现,如“商业+文化”、“商业+艺术”、“商业+科技”、 “商业+运动”、“商业+旅游”等等。在“商业+地铁”上，华清广场项目将借力地铁经济，与地铁4、5号线无缝对接，汇集东西南北各方客流，将客流转变为消费不能靠动线的强制，而要靠自身的吸引。刚总介绍到，华清广场将在-1F地铁对接口设置具有强大吸客能力的，形象醒目的品牌，并且用明显的导视标识向上层引流，让过客成为消费者。

五大平台  实体商业优势发力

规划与设计是吸引客流的手段，内容的丰富更是增强消费粘性的基础。华清广场未来将打造五大平台以实现实体商业的优势发力。首先是线上服务平台，通过自主开发支付软件等方式使消费体验更加便捷；二是商家交流平台，利用项目资源优势实现行业、业态间的积极交流，邀请各行业专家前来传授经验，为商家自身的提升提供帮助；三是品牌推广平台，主要体现在对初创品牌的扶持和对实力品牌的宣传推广上；四是金融服务平台，华清广场将借力虚拟经济，与入住商家和企业，共谋发展，共创辉煌；五是信息、技术、客流共享平台，通过信息化大数据的分析整理，分享研究成果。

稳扎稳打 向融合式商业迈进

谈及未来，西安华清科教产业集团有限公司副总经理、华清广场商业管理分公司总经理刚家斌先生充满希冀。他谈道，商业模式大致可分为四大类，包括组团式，多点式社区型，购物中心和融合式商业，而未来商业的发展方向主要聚焦在社区型和融合式两方面。小微规模的社区商业发展空间巨大，但需要更强有力的规范使其健康发展，而以旅游、文化、办公、居住等多功能相结合的全域型融合商业更是大势所趋。华清集团在未来将紧抓主流，做好供给侧改革的分析研究，迎合人们消费需求的变化，并且进一步通过创新引领消费观念的改变。

华清广场作为西安华清科教产业集团的首个商业项目，前期做了许多的研究和铺垫，围绕华清学府城研究如何做好社区商业，借助老钢厂项目积累经验与资源，而华清广场项目则要通过稳扎稳打来树立自信。刚家斌表示：“未来，西安华清科教产业集团将瞄准商业地产的发展走向，继续阔步前进。在西安市重点项目——幸福林带改造工程中，华清广场将在幸福南路开发建设大型商业项目，结合区域规划为西安东部区域的商贸核心区提供商业功能配套支持，以融合式商业模式成为集团在商业地产领域树立标杆。”