昆明吾悦广场：高原上的一座“快马”商业 深挖市场磨砺“个性”

（赢商网云南站报道）《庄子·养生主》中所言，“从心所欲，顺理而行。”治国遵循于此，做商业也该如此。

商业地产中最重要的一环就是解决人的问题，以人的欲求为行事根本，是决定一座商业项目成败的关键因素。“‘吾悦’品牌抛开千篇一律的商业复制，着眼于对不同地域板块做充足的市场调查，评估不同地方商圈的不足之处，研究挖掘各自的潜力，为其量身打造适合于当地实际情况的商业综合体。”在昆明新城吾悦广场开工后的一个月，赢商网约访到了昆明新城吾悦房地产发展有限公司总经理姜沣桐，他表示，新城控股来到昆明，将深度挖掘市场，用务实精神做服务，以创新意识做商业。

　　昆明新城吾悦房地产发展有限公司总经理 姜沣桐

通过采访，昆明吾悦广场高层也首度发声，对项目以及云南市场进行了具体介绍和逐一剖析。

9万方地铁上盖商业 26个月实现满铺开业

昆明新城吾悦广场，是集大型购物中心、商业金街、大型休闲类商业街、高端住宅于一体的大型城市综合体项目。含大型购物中心、住宅、社区底商、精品步行商业街等，新城吾悦广场的入驻，将成为西市区全新的商业中心，引导昆明新的消费理念。此外，地铁4号线的上盖，以及7号线的经过，项目开业后将为昆明市民提供一站式的新消费目的地。

万达广场的开业速度堪称市场楷模，而另一个以“快而精”著称的吾悦广场同样赢得市场高度赞誉，科学的开业计划节点，高效率的统一管理，都在为开业“助跑”。

赢商网：作为昆明商业地产的重点项目之一，新城吾悦广场的工程进度一直以来都是大家十分关注的，请您给大家介绍一下项目的基本情况和最新进展。

姜沣桐：昆明新城吾悦广场是全国第27座吾悦广场。整个项目总占地约150亩，总建筑面积约50万平方米，分三个地块进行开发，其中一二号地块同时开发。其中，商业部分就集中在了1号地块，包括9万平方米自持大商业+3万方金街+3.5万方loft。9万平方米商业分为7.5万平方米的MALL，以及连接地铁的地下商业1.5万平方米。说到地铁，昆明吾悦广场也将成为西市区首座地铁上盖商业，4号线将以一条地下商业街与购物中心直接连接起来，形成互通，最大限度的输送客流。此外，未来的七号线也将经过我们的项目，这里的交通优势也在一点点的无限放大。

昆明吾悦广场已经在今年4月开始施工，预计年底封顶，保证2018年11月16日全面开业，目前已经进入了招商阶段。整个商业的呈现将在一年半的时间完成，压力空前，但团队的动力却越发高涨，大家协同“作战”。当然除了高涨的士气还少不了新城控股标准的计划节点。比如项目开发有337个节点，来保证我们所有的项目都在22到26个月之内完成开业。新城控股有获得法国ISO9001标准化认证的控制体系，在项目的整个运营过程当中完全按照标准化去走，比如项目在开发公司入驻的同时，商业团队同步入驻，开发项目的同时招商工作就已启动，每个项目在开业前6个月招商率要达到70%，开业前3个月要达到90%，开业的时候要接近满铺开业。

建造昆明品质大MALL 填补西市商业空白

近年来，昆明商业地产在业内热议最多的就是“存量商业”，对此，姜沣桐并不认同过剩，他认为这是一种同质化过剩的现象，市场对于品质商业的需求依然很大。新城控股看准潜力，就开始进军昆明。

在区域分布上，昆明新城吾悦广场位于西市区，该区域目前正在全力发展成长中，潜力巨大。区域周围建有绿地云都会、国茶港等住宅及科技项目，而大型商业综合体基本上是处于空白，未来昆明新城吾悦广场的建成将会为该地段带来活力，也能更好地促进泛亚新区的发展。

 赢商网：昆明的商业地产一直有着过剩，甚至人均商业面积超过香港的说法，新城控股当初为何还毅然选择进军昆明市场，是集团战略布局需求还是另有原因？

姜沣桐：虽然大批量的城中村改造项目的推进，让昆明的商业地产迅猛发展起来，但是建设中注重速度，忽视品质的问题也日益凸显，进而产生了商业过剩的说法。其实，这不是商业过剩，是同质化商业的数量过多，这些项目往往没有经过前期大量的调研和分析，消需求尚不明显，所以昆明仍然缺少精细化的品质商业。

新城控股可以说是中国商业地产中的一匹黑马，致力打造中国体验式商业领导品牌。一方面，新城控股紧紧把握“情怀”和“特色”，做人性化，能打动灵魂的商业项目，此次进入昆明，就是要在这里深耕细作，把最优品质的项目带给春城，并逐步下沉到地州。另一方面，自2014年开始，集团升级商业战略，体验式商业旗舰品牌“吾悦”系发展全面提速，进入昆明是战略布局的需要，也是昆明作为东南亚、南亚贸易枢纽以及旅游城市等因素的大势所趋。

赢商网：昆明西市区一直以来都是商业氛围较为薄弱区域，新城选址于此，是如何考量机遇与挑战的？

姜沣桐：放眼今天的昆明，商业格局正从传统的单一中心逐渐向多中心并存的方向演化。北有昆明广场、欣都龙城兴起，中有青年路、三市街传统商圈；南有南亚风情第壹城、西山万达广场、爱琴海购物公园；而西市区，目前仅有百大国际派、假日城市广场等几个小型商业体，不仅不成规模，而且缺乏大型品牌商业。

昆明的西市区囊括了高新区、海源寺片区、泛亚科技新区等区域，人口规模已经超过100万，加之区位优势以及发展潜力，使其成为了昆明商业地产市场上并不多见的一片价值洼地。基于此，新城控股将吾悦广场选址西市区，并以务实的态度把真正的体验式消费带到这里，同时，伴随着其他项目的落地，西市区的商业也将逐渐拉开崛起的序幕。　　

压缩零售 结合本土品牌“锻造”个性业态

新城控股昆明拿地的消息一经推出，就引来了业内外的高度关注，姜沣桐表示：“昆明吾悦广场建成后，将成为西市区一座真正的一站式购物中心，以人文、情怀、体验为核心，服务于区域的广大消费人群。”

业态分布上，购物中心共打造6大空间和1大屋顶特色商业。负一楼是基本生活空间，主要是大型连锁超市、时尚生活零售、时尚美食以及停车场；一楼为品质潮流空间，主要布局国际潮流服饰、潮流配饰、化妆品集合店、时尚休闲餐饮等；二楼打造成为时尚生活空间，分布潮流服装、女式配饰、时尚精品、个人护理、休闲餐饮；三楼则是亲子家庭空间，有儿童乐园、儿童服饰、儿童配套、电玩/大鲁阁、家居生活等业态；四楼是餐饮美食空间，主题餐厅、环球美食的主要分布区；五楼为乐活空间，主要有IMAX影院、大型健身；值得一提的是，屋顶也将充满的利用起来，这里会有花园、菜园、泳池、咖啡、餐厅等，成为消费者休闲、小憩的最佳场所，实乃城市中的一片“绿洲”。

品牌组合上，我们会基于消费者需求，做足市场调研，从5000多家品牌商中筛选200-300家备选。其中，自有资源将和本地化品牌相互结合，按一定比例引入购物中心。为了更大限度的展现体验式商业，我们将把零售压缩至39%左右，61%的品牌将不会和昆明市场现有的品牌有明显重叠，很多是昆明首店，还有结合当地品牌升级的2.0或3.0的新兴品牌。

深挖市场 以需求引导体验消费

体验式商业并不是一句放在口头上的喊话，而是要践行在实际的产品之上，这一点是新城控股一直尊崇的。在打造昆明吾悦广场的时候，团队深入市场，了解消费需求，并对现有的模式、品牌进行对比，把庞大的信息量汇总分析，力求打造差异化的商业模式和商业“新物种”。

赢商网：云南是一个多民族、气候佳的包容型地域，昆明吾悦广场将如何把这样的特色体现在项目中？

姜沣桐：结合云南绚丽多彩的民族文化，以及四季如春的气候，昆明吾悦广场将从三方面来融合打造。首先，从建筑特色上来说，外立面以缤纷的色彩相互结合，不仅是表现出七彩云南的特色，而且还展示出了昆明时尚的城市基因。商业元素上融入昆明市市花山茶花，整个购物中心增加了更多的云南印象或昆明印象，同时与西北侧的公园景观也形成一体。其次，在品牌上会引进一些具有民族特色的门店，以特有的文化和美感为消费者提供精神享受。最后便是屋顶农场，昆明具有最清新的空气和四季如春的气候，这种露天的平台，就是为了充分的利用这一大优势。

赢商网：在强调体验式商业的今天，昆明已经在公共环境打造、新兴业态引进、商场服务理念上有了全新的认识，一部分商业体也在这方面开始积极努力。吾悦广场进入昆明后，会在哪些方面把体验的属性融入项目的各个环节？

姜沣桐：人对空间的需求是基本不变的，但在满足基本需求的同时，消费者的消费观念也在不断升级，除了刚性需求外，我们还要在精神层面给予消费者一定的享受，使其流连忘返。硬件方面，我们会更加偏向女性消费心理，多角度的考虑购物的便捷性，比如洗手间的设计将会更加人性化。软件方面，我们引进的品牌中将最大程度的以体验引导消费，服务方面更是要加强商场工作人员的服务意识，并配合好品牌商的经营。

赢商网：近年来，万达、爱琴海、大悦城、万象城等全国知名商业项目纷纷进驻昆明，加之本土的顺城、昆明广场、南亚风情第壹城等项目的加码，昆明商业地产越发精彩，但竞争也随之加剧，新城吾悦广场在这场博弈中将如何制胜？

姜沣桐：深度挖掘市场，以消费者需求为导向，做有情怀有特色的商业中心。

2008年开始进入商业地产领域的新城集团，目前已经形成了吾悦国际广场、新城吾悦广场、吾悦生活广场三大产品线。尤其是新城吾悦广场为品牌代表，截至目前，已经在全国布局43座新城吾悦广场。到2020年目标开业100座，集团将进入国内商业地产第一梯队。

在云南，新城控股不单单是呈现西市区一座吾悦广场，将采用“轻重结合”的方式布局商业，目前已经在筹划下一步棋，预计年底就会有新的项目出炉。姜沣桐表示，在这里所呈现的每一座购物中心都将百花齐放，绝不雷同，以地域化和人文性特色打造，最终将为春城带来一种不同寻常的非凡商业体验。