刘洪玉：中国房地产业发展始于城市更新 外延开发模式不再适用

7月21日-24日，由南方财经全媒体集团指导，《21世纪经济报道》主办，全联房地产商会联合主办的博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会在三亚理文索菲特度假酒店举办。

本次论坛主题为《强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期》，集中围绕“宏观经济与地产业发展趋势”、“城市的生长与更新”、“泛地产的突围路径”、“存量房市场”、“地产与金融”等多个主题，对当前地产形势展开演讲和对话。

7月22日，“城市的生长与更新：请叫我运营商”的主题论坛探讨目前正在进行。会上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉发表观点认为，从全世界范围看，住宅投资占GDP的合理比例应该在7%-9%，而中国最近几年这一比例超过10%，市场不再能支撑外延式的房地产开发模式。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉

观点一：房地产行业分3个阶段

房地产行业进入到了新的发展阶段。从纵向的看，发展阶段有3个：

第一个阶段是以开发为主，尤其是以开发销售、新建、增量的市场为主。世界上，很多的国家，包括中国第一个阶段也是这样的阶段。

第二个阶段是管理阶段。空间的开发，已经足够多，但是如何利用好这些空间？就是管理，要合理的管理服务对象，是比较复杂的。同时要利用我们专业的知识和能力，让我们的空间能够不断持续改进，让它始终处在最高、最佳利用的状态。如果它不是在这个状态下，我们就要提出更新改造的方案，让它实现最高最佳的使用。这是我们专业里面非常重要的能力，所以一个是识别，再一个是提出解决的方案，还要去实施，让它实现专业的目标。

第三个阶段，是金融。过去以住宅为主，我们把住宅过度商业化以后，行业进入到了新的调整阶段。这里非金融的领域，我们生活在城市空间里，除了住宅，更多的空间实际上是资产，资产肯定是持有的。刚才说的第二阶段是为持有者去管理，持有者持有的方式，是通过自己的资金去持有，也可以是通过债务的融资去持有。这个时候，我们说用各种各样的投资金融创新工具去很好的持有这个资产，同时保持这个资产一定的流动性，就变成了市场当中非常重要的任务。

这三个阶段相互之间是重叠的，尤其是我们国家经济社会发展的水平，包括房地产发展的阶段都不一样，可能会是几个阶段同时出现。但是，确实也存在了什么样的阶段是主要的阶段。当前的阶段，进入到了以管理为主的阶段。所以说，我们今天的主题，叫我叫运营商，是探索房地产城市空间资产的运营管理的问题，我觉得这个变得非常的重要。

观点二：中国房地产业发展始于城市更新

城市更新不是新的话题，从最早有记录的更新是1805年的英国的城市更新的项目。从那个时候开始，城市更新一直贯穿城市发展的整个过程。我自己的回想，中国的房地产业的发展的起步，是始于城市更新。最早我参与北京1992年的土地基本地价的研究，形成了北京市的基本地价，指导土地出让的活动，全国也是类似的。最早的土地出让的热点在王府井大街等等。包括上海，也都是从繁华的商业区域城市的中心改造开始。

随着经济社会城市的发展，承载能力的提升，大量的人口进入城市，城市除了在市中心的改造，还开始外延发展，我们叫城市的扩张，占用农村的集体土地，变成了城市的国有的土地。在这个过程当中，我们又建了大量的城市空间。现在从总量上来看，空间基本均衡，当然也有结构性的短缺和结构性的过剩。

所以在这个时代，我们又开始把目光转向城市中心，这种更新也不一定是拆了重建，也有可能是建筑空间的利用。怎么能够让我们的城市得到进一步的发展。如果总结城市中心工作的重点，早期，更多的是土地的再利用，建筑的更新、改造、重建。现在越来越多的把城市中心定位得更多多元，包括社区的再造、生态的修复、经济活力的恢复，包括空间环境、文化环境、视觉环境等等的改造和延续。过去的再开发的模式，也变得了整治改善和把控的模式。

在城市更新的过程中，最早的城市更新是由市场力量推动的，可以设想，九几年的时候，很多城市更新的项目是由市场力量的被动，那个时候有市场的空间。但是后来的难度越来越大。所以城市的更新，过去是说市场发展到一定的程度以后，这个地方的地价提高了，这个地方自然而然就存在更新改造的可能性。但是大家也越来越感觉到，我们的价格已经足够高了，但是很多地方还是不具备更新改造的经济的可能性。

在这个时候，我们就遇到了城市更新里面非常重要的问题，政府在这里面如何参与、如何创新城市更新的组织模式，包括融资的模式等一系列问题。城市更新的需求，也跟市场发展的新阶段有关系，新建的投资，不管是居住，还是商用的房地产的投资，基本上到了一个瓶颈。我们再往上，只能使过量的供应过分的增加。

观点三：外延型房地产开发模式不再适用

世界上住宅投资占GDP的比重自在7%-9%之间较为合理，指的是城市城镇化发展最快，住宅需要量最多的阶段。中国房地产业最近几年这个比例已经超过了10%。所以，如果再沿用外延开发模式，市场应该是不再支持的。

包括土地供给也是。过去是外延扩张，现在可能更多的是转向内涵式的发展，充分的利用低效的土地和闲置的土地，然后利用和改造。房地产有一个非常重要的特点，自然寿命周期比较长，能够在一个自然寿命周期里面获得若干个经济寿命周期，每一个经济寿命的周期，都是需要我们的改造投入。

基于这样的大背景，越来越多城市推出城市更新的发展规划，深圳的城市的更新的“十三五”规划，广州的规划，越来越多的城市在开始更加多的关注这些问题。城市更新涉及到比较复杂的土地权利整理的问题，所以政府的参与变得非常的重要。

大家一提到城市更新，就提到日本的土地再生机构，它参与到城市更新的领域，包括这里面讲的4个方面：居住环境，灾害中心、诚信中心和郊外城市的领域，它也不完全是传统概念上的拆了重建土地再开发的模式。它的发展过程，早期也是从公共住宅的开发建设为主，现在慢慢的演变成为更新机构。

市场当中很多更新的项目，很多时候是政府的机构和私营部门的合作。城市更新，在这个过程当中，面临的关键的问题，一个是要有规划和计划。另外，它要有好的组织的形式，还要有比较好的融资的模式。再是政府的角色，要让城市更新得以持续，城市的领导的能力和参与是非常的重要的。还有是市场的影响，另外是各种各样的目标利益的协调和统一。比如说我们的经济社会环境，如何把它统一起来，如何把这种更新和扩张模式统筹起来。有很多学者的研究，发现扩张来得比较快，扩张比较快的城市，领导升迁的速度也比较快。我们过去比较注重GDP的模式，但是现在也在调整这个模式。

观点四：资产运营管理和投资金融工具密不可分

城市和运营服务商的关系，一个是拥有者，一个是资产的管理者，这两种角色，有时候是合一的。但是有越来越多的趋势，这两个要分离，所以，实际上资产的运营管理和房地产投资金融的创新工具的使用，是密不可分的，运营服务商更多的是基于房地产的运营和服务。城市更新过程中会产生很多完全的私营、可以市场化，有的是半市场化，有的是公共体，这里面，可以把投资者单独拿出来，让它持有投资。需要有专业能力和专业水平的资产的运营的管理者，去负责房地产或者是资产的运营管理。

要完成相关的常规性的管理的工作，还要完成战略性的管理的工作。在物业日常运营管理和资产管理以及组合投资管理3个层次上，很好的去协议组织好。运营商如何建立起管理标准？如何建立起和不同层级管理的联通关系？随着市场的发展，还会有进一步的提升空间。