博鳌论坛高端对话：城市的发展与房地产业的挑战

7月22日，博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会“城市的生长与更新：请叫我运营商”的主题论坛探讨在一场高端对话中结束。

该环节中，多位行业大咖从专家、运营商、开发商等不同的视觉，探讨“城市的发展与房地产业的挑战”及城市由开发专项运营中各方所扮演的角色和职能。

主持嘉宾：

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

对话嘉宾：

住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌

柒壹资本集团创始合伙人、董事长 张春华

途家斯维登集团总裁 丁小亮

蓝润集团副总裁、蓝人地产集团总裁 杨晓初

协信控股集团有限公司常务副总裁 曹志东

金地集团产业地产公司副总 严其发

嘉丰达资产管理有限公司执行董事 汪浩

链家研究院院长 杨现领

刘洪玉：主要是4个问题，我总结出来这样一个逻辑：比如说城市的发展，城市的发展是城镇化、新型城镇化、城市群、以人为本的城镇化，这是大的发展的趋势。过去我们是一个个独立的城市，未来要向城市群的方向发展。从国际上的发展经验看，城市群里面的城市之间的协同、分工、合作，非常的重要。在城市群的范围里面内部均衡的发展，而且各自按照自己的定位去发展。

在这个过程当中，实际上，快速交通的条件的提供非常重要。也围绕这些交通条件的提供，引申出来一系列的发展机会。

第一个问题，我想问问柒壹资本集团的董事长张春华先生，资本集团更多的是选择合作伙伴，我跟谁合作来做这件事情，把钱投给谁，在城市群发展交通导向的开发的大背景下，你可能面临各种各样的大家讨论的问题，从你的愿望出发，你会关注哪些？

张春华：中国城市化的4个阶段，就是从农民进程、小城市到大城市、逆城市化到城市圈，中国是非常特殊的国家，这4个阶段都是重叠的。很多的产业和金融，包括银行，逻辑和道理都是一样的。一切的行为都是独立的，越是经济发达的区域，越是经济发达的城市，越是也活力的城市，它的经济也好，它的产业越发达，它的房地产开发业很好，包括城市更新和城市运营的机会也是最大的。所有的开发商都是希望在中国最优秀的城市群，京津冀、珠三角、长三角是其中最重要的。比如上海的开放带动了江苏和浙江。还有深圳和广州，是有很大的外向型的发展。

城市更新的话，我也带队了考察了3大城市群，城市更新的模式、方式、路径、逻辑都是不一样的。深圳城市更新有3类，上海和北京历史悠久，有很多历史建筑，它的城市更新是另外的模式。当然，城市更新，还有涉及到民生问题，原来的老旧住宅，加装天梯等，都是我们城市更新中存在的大量的问题，所以我们现在就是做这些工作。

刘洪玉：城市化的发展，给我们提供了很多新发展的机会。刚才副会长也提到了城市更新的驱动力，一个是人口的持续聚集，另外还有一个是寻求发展及机会，得有相关产业的发展来支撑这个聚集。金地的严总和协信的曹总，都分享了他们的经验，在产城融合和产业地方的发展方面，分享了他们的经验。

想请问嘉丰达资产管理公司的执行董事汪浩先生，您也是从资产管理的角度去看这个行业未来的发展机会，因为你们公司的性质也体现了这点。我们原来说，开发商未来的角色门槛越来越负荷，开发商、资金的管理者等等角色，从您的资产管理去看这些事情，有没有给他们一些新的建议，或者是您所理解的运营商或者是产业发展方面，应该怎么去做？

汪浩：关于大会的题目，我也表达一个我的观点。最近行业两个大的并购案子，会发现现在发生的热点问题，并不是我们行业本身的事，也是行业以外，比如说宏观经济，比如说金融，这些去杠杆、强监管之下会影响到行业发生很多的变化。

做城市更新，一定不是房地产的事情，它也有一个大的背景。我希望把视野能够看得更大一点。比如说我们现在做城市更新，大的背景是什么呢？整个国家的宏观经济在转型，你会发现战略性的新兴行业在发展，会带来很多的需求，也会发现我们的产业在不断升级，也会发现城市化进入到了后半程，这些宏观经济的转型，城镇化的近期，人口越来越快速向一线城市聚集，你会发现这个城市更新跟我们过去理解的完全不一样。甚至说可能跟美国和日本的情况也有所区别。

所以，我想表达的第二个观点，城市更新很多是把旧商业改造成现代服务业，把原来的写字楼改成公寓，或者是把商业改成写字楼，其实我想说的是，城市更新里面，我同意顾云昌秘书长的观点，产业的升级，其实是这里面最重要的一点。产业升级，在城市更新里面起到主导的作用。为什么会有这么多人口，为什么会有这么多的企业，往一线城市聚集呢？我们也投资了一个产业园，我们有一个数据中心，我曾经问过一些机构，他们选数据中心，选什么城市？就是北京、上海、深圳，那个城市的IT会非常的聚集，或者说金融、IT、互联网行业非常的发达。ITC为什么会布局到这几个一线城市？为什么短租在这几个城市？因为产业导入了这个城市，尤其是新兴产业带来大量的人口的聚集。

这是我们国家和其他城市完全不一样的地方。所以你会发现，在北京有4个中心，科技中心，上海原来是4个中心，最后加到6个，其中有一个是全球科技创新的引领中心。你会发现，整个中国在未来的“十三五”会转型，这些新兴行业在导入，这个载体在一线城市。那么，在一线城市里面，比如说，一线城市的写字楼的租金是10—15块，但是你发现，大量的科技企业和文创行业在一线城市，能承担的租金就是这样的，这个载体最重要的一点是产业园，产业园在哪里提供呢？就是过去的北京、上海、深圳这些大量的开发区。所以在产业园的升级改造，产业的升级，应该是城市更新里面非常重要的环节。

第三回答刘洪玉老师的问题，做产业，做城市更新的核心问题，其实是存量和资产。做存量和资产的话，解决好3个问题，很简单，第一个是你的资本运作，你如何运作轻资产的方式做重资产？如果你想做好的商业，能够给我们提供现代的服务业的商业，做好的研发和产业园，一定要持有，而且要有规模。所以资金的模式和轻资产的运营一定是关键。第二，这个行业里面两个核心的竞争力，你有多大的资产和多长的时间能够承载这个资产？你有什么招商的团队能够做好线上和线下？这是两个核心的竞争力。

刘洪玉：要形成产业的发展，这些产业要有若干个运营商，而不是过去的开发模式，就是开发。原来北京的广场做的广告，世界是你们的，也是我们的，但是归根到底还是您的。当年的广告词的发明者，他现在也开始从一个开发商向一个运营商的方向转变。在座的各位嘉宾，我大概看了一下，蓝润集团的杨总在这里，蓝润也是从开发商的角色向一个运营商的方向转变，我想，您给大家分享一下，您在转型的过程当中，要克服的最大的困难和挑战都有哪些方面？您怎么看这个转型的趋势？

杨晓初：蓝润是来自四川成都的企业，我们现在从传统的做房地产转向运营商。我在这个角度谈我对今天主题的理解。

其实，城市的生长和更新，在中国，特别是1980年以后，住宅市场取消福利增长后，发生了翻天覆地的变化。以成都来说，在20年前，只有几十平方公里，但是现在建成区有几百平方公里，但是又变成新城的概念，城市的生长都是顺势而为。

城市更新，成都拆了这么多的地方，最后留下真正有价值的，让这个城市成为有名片的东西，第一是到成都要看两个地方，首先是到宽窄巷子，这个地方是城市更新的典型代表，这个是由成都文旅集团做，做成了就是一张名片。第二个地方是成都春熙路，因为有高效的运营商，成都传统有很多的区，但是，那些地方已经消失了。运营商是在这个城市运营当中发挥很大的作用。所有的改造，都已经销声匿迹了，我说这些的目的是说，在城市生长的过程追，我们一定要顺势而为，但是，在城市的运营过程中，更多在考验我们的运营商的经验的时候，这对城市的价值，做得好是起到非常大的作用。

那么，蓝润集团也基于这样的考量，我们从过去传统的住宅，大家知道住宅资产的时候，就两样，要有钱，要有地。但是这种竞争激烈的情况下，成都的外环已经拍到了1万多的时候，风险也很大。所以我们转到了运营商的脚色。我们通过运营和管理，能够为城市添光增彩。

刘洪玉：还有一个问题，刚才链家研究院的杨院长给大家介绍了租赁市场的前景，在座的嘉宾里面，有一位途家网的丁总，它是在互联网时代，在共享经济大背景下，丁总以独特的视觉切入了房地产房屋空间和服务的运营商和提供者，请丁总给大家介绍相关的情况。

丁小亮：途家网的诞生是在三亚，经过6年的发展，途家网一共有45万条非标住宿的房间，现在闲置的房当中，有45万套是在途家网上做短租的销售。从途家分拆出来专门做运营的公司，斯维登在全国的管理有将近3万套的房间，以及700多套的别墅，一共200多家门店，途家网目前已经是国内最大的非标住宿的平台，斯维登在短租市场当中的第一品牌。

针对共享住宿的行业，有3个观点：

第一，机会和挑战并存。机会就是说在这个市场当中，分享住宿，或者说长短租结合的市场当中，机会非常大。现在中国的空置房、毛坯等等接近5千万套，到今年年底为止，在中国互联网上可以销售的短租的房不到100万套。这100万套，一年的流水是80个亿。我们对照中国13000的星级酒店，2016年它的总的房间数大概是250万套，是民宿的3倍左右，但是星级酒店2016年的营业额超过了2千亿。这个当中，一个是房源的增量有巨大的空间。运营的能力和提升还有很大的空间。所以从这个方面来说，市场的发展机会还很大。但是存在的租金每年都在上涨，运营的成本高，还有短租政策的合规性的问题，另外就是消费者对于短租品牌的认知，从民宿市场来讲，安全等等方面，也存在需要改进的地方，也是一些挑战。从市场来讲，机会很大，但是挑战不少。

第二，城市的生长与更新，一个发达的城市是由无数个优秀的运营企业和政府企业来共同构建。比如说，上海和北京的高铁的最大区别就是运营的能力。15年以前，中国很多的房地产企业，全部都进入到酒店市场，几乎都开始自建自己的酒店品牌。15年过后，几乎没有成功的企业，大部分的房企自己经营的酒店品牌，几乎都是亏损的。几天前，大家看到一个很大的报道，一家房企卖了76个酒店，卖了另外一个房企，76个酒店花了多少钱呢？这是网上的数字，199亿人民币。我们倒除回来，每一个酒店才2.5亿人民币，我们打包卖的酒店，算下来一个酒店的平均的价格2.6亿。这个运营不是说有钱就能够做起来。中国人很浮躁，有钱就要任性，有钱就要制造卫星，好象有钱就能够做一切的事情。其实，术有专攻。如果一个地产商，只是一年做一个项目，没有长效机制，我并不认同它能够作为运营商。

第三，既然城市在更新，或者地产行业面临着一些新的压力，有大量的新的房源作为开发商的自持，合作才能共赢。只有把自己的房源拿出来，最初的时候，国有企业的地产公司，民营企业的地产公司，十年以前都把自己的高端酒店交给了国际品牌，对周边的增值是好几倍。自己做酒店的时候，运营的能力不是这么好，几乎亏损。某些的话，怎么两点多个亿就卖掉了？所以我认为，合作才能够在未来的运营当中，对于空置房，或者是长租，或者是短租，长租只有前10个城市有需求，但是短租需求，在前10个城市很难切入，但是在后10个城市都有很大的空间。开发商与运营商的结合，资金与品牌的结合，才能让这个市场能够更稳健、健康的发展，谢谢。

刘洪玉：合作才能共赢。因为刚才进的各种角色，它不是截然分开各自独立的，大家能够融合到一体，更好的协同。我觉得才能够做到这个行业的共赢。时间的关系，前面已经讲过的嘉宾，我就不想专门的提问了，按照我们过去论坛的模式，我也学一学他们的做法。

实际上，我们今天的主题叫城市的发展与房地产业面临的挑战，你叫我运营商，不是说不要开发商的角色，而是往这个方向推动。我自己也在思考一个问题，经常看一些数据的时候，发现房地产业在GDP当中的份额，在西方的发达经济国家当中都超过10%，大家认为这么重要了，统计局下的数据只有6.5%，这个差距这么大只是统计口径的问题吗？也是产业的结构和产业的形态，我们过分注重开发投资，而缺少运营、服务、管理和消费。

在座参加论坛的各位朋友和嘉宾，都希望能够在这样的大背景下，找到非常带有指引性的、或者是启发性的思路和框架，最后的环节，我想请在座的各位嘉宾，当然可能是已经发表的观点，再把它强调一下，您在这个话题下，给在座的各位及我们这个行业所提供的最主要的建议或者是思路。我们先请顾云昌会长。

顾云昌：房地产的概念是两个方面的房地产，一个是住宅房地产，一个叫产业地产。也就是说，不是住宅在地产的，都可以叫产业地产。我们过去讲房地产，国家调控的是住宅地产。今天城市的变化，不仅要是住人的房地产更好的发展，盖更多的房，特别是盖更好的房，房地产作为人住的载体，要更加多和更加好。

另一方面，我们看到城市发展当中，必然有产业的更新，供给侧结构的调整，那一项产业的发展都离不开房地产，所以叫产业地产。今天我们站在新型城市化和产业发展的高度来看我们今天的房地产，我们活动的空间发展的内容更多了。

今天讲城市更新，如果像特色小镇或者是园区建设方面，城市更新和城市的发展密切相关，也和房地产密切相关。因为城市永远要更新，不可能说哪天停止了。所以住宅地产和产业地产在城市当中的作用还是非常重要的。那怎么发展？

第一，围绕人的居住，为了房地产人的载体更好的生活来发展，以人为本。

第二，为了城市经济的活力不断增强，必须围绕产业地产来进行。

最后，产业和人都需要更好的服务。所以房地产开发商在新的条件下，我们应该是城市当中的再开发开发商、运营商和服务商。

张春华：刚才顾云昌会长提到的城市开发的主体，更多的是载体，是一个平台，是一个空间，是一个入口，所以，另外一个是产业的角度。所以我觉得城市是空间，房地产是空间，产业是力。所以城市和产业，空间和内容，我们从这样的角度定位的话，房地产的发展是相互嫁接，偶然发生的，它有了内容和精神以及灵魂还有人文，才能实现我们的梦想。

丁小亮：因为我是来自共享住宿行业的，过去的五六年当中，和所有的开发商都有非常好的合作。共享住宿行业的前景广阔，多方合作才能够共赢。

杨晓初：假如这个产业不是一张白纸，所有的开发商都在一个老师布置的作业下，城市的生长，有的人做作业，有的人很高分，有的人不几个，这个可以通过老师的努力来开发的，但是城市的运营，同样是一张白纸，我们希望在上面画最好的画，就需要有艺术天分的，还要加上努力。如果我们仅仅在这上面画一副画，那我们就是江铃，大家可能比普通的做一个作业容易，但是，如果我们要把画变成一个优秀的运营商，由一张50块钱的宣传画，变成5千块的艺术画?真正要作一个城市的运营商，需要天分和努力，再加上最后的时机。所以做运营这块，和大家一起努力来做好。

曹志东：我补充一个观点，要做好城市的运营商，要史无前例的关注人。我们做运营商，人有两个维度，一个维度是史无前例的重视你的直接客户和终端用户。很多住宅为什么做全装修？直接面对我们的客户。所以，我们所有的出发点，所有的作为，所有的设计，所有的效益的提升，所有的增值价值的增加，都要为这个来最终筹划。

如何为这些客户和用户来达到这样的目的呢？我作为运营的人，也很重要。所以，史无前例的要关注我们公司的人的能力。大家都知道，现在出问题的很多公司，表面上是这个那个，可能是大的交易和大的问题，实际上背后是人的问题。所以我们大量的需要关注人，关注我们自己的人和自己的人的能力，这样的话，有优秀的人去服务于有需求的人，才能真正才能运营商。

严其发：今天的大会主题，我有几个小的观点与大家再交流一下。

今天很多人也提到了城市的更新，城市更新，我相信目前国内深圳是走得比较前的。我也想请大家注意的是，我们也统计和分析过，深圳市在以往所批出来的立项，或者是开发，已经是政府批准做的更新项目，有60%—70%是工改工，但是，政府是否允许做，这是很大的问题。那工改工代表的是什么呢？代表的是产业的项目。无论是拆除重建，还是综合整治，还是只是改变功能？只要是工改工，就是产业的导入的问题。拿深圳来讲，我们可以预计到未来3—5年，已经走审批的过程，或者是准备要改的项目，从整个市场的结构性的工业来讲，它很大的可能是供过于求。对于产业的导入的话，关键其实就是你的招商和运营。

所以，对于我们做产业地产的人来说，招商跟运营是最关键的一个环节，哪些运营商，谁能够把最优质的企业聚合在一起，跟你走，那你基本上在这个市场上走得相对更好。但是，对于前面的顾主任提到的，产业地产在之前受到的关注很低，这几年，它的关注度是越来越高。我真正做住宅的时间，我没有做住宅，我一直是做产业这块的，以前是很寂寞的，以前没有人做。但是现在的话，受到了市场的关注越来越多。这个也是一个好的事情，但是，这种发展，我们也希望是一种例行的繁荣，这是我想补充说的。

汪浩：说城市更新之前，我想先说住宅。住宅行业到2016年是13.7亿，这已经是最大的了，住宅行业变成了基础的行业，体量非常大，但是增长速度是10%、9%，所以会有横向的并购和转型。一般来说，从投资角度来说，最近的三家企业去收购和合并你会发现，3个公司的股票全在涨。为什么呢？是万达被低估了吗？大家把资产包拆开了，专注的做自己的专业，投资人发现这个价值被放大了。所以，房地产已经进入到了传统的住宅行业、酒店、商业，非常成熟的金融。它的价值其实是被低估，横向的价值的发现，是一个趋势。

反过来，城市更新，是没有天花板的行业，这个行业的存量是非常的大。所以我非常含好城市更新的比例。而且城市更新里面，无论是做公寓，还是做联合办公，还是做商业，还是做产业地产，都非常有前途，这个本身是没有天花板的一个细分的市场。那么在这里面，我们非常看中的是产业地产。因为大家会发现，我们的房地产行业在过去半年多，并购的量非常大，并购的数量和金额更大了，你会发现，排名前几个的并购是IT、互联网金融、生物医药、高端装备等等。说明了什么？说明被收购的行业，未来可能就是战略性的新兴行业，这些行业会有很大的发展，会有新的对产业地产有非常大的需求。

所以在城市更新几个模块里面，我们更看好产业地产的板块。一个城市的更新，首先是产业和人的更新。产业和人的更新到位以后，对居住和商业配套的升级服务，自然而然会提升起来。

杨现领：其实，改变一个行业的认知是非常长的过程。你让扩法上改变也很困难。所以我想说一句话，认知框架是一切，你用开发的态度来做运营，肯定是没戏的。反过来讲，你打着运营的青蒿也是没戏的。开发和运营是两个平行，所以，津亭讨论这么长的时间，也没听出结论，只是听出了一个框架。我们走不出这个宿命，这就是我们的未来。我们还是踏踏实实的认清现实。

刘洪玉：我觉得最后是最重要，不是他所从事的工作和他本人的观点。运营和开发是两个框架，两个思路，两个生意的模式或者是逻辑。大家现在在寻找一些解决的方案，可能非常的困难，因为是用开发的逻辑先切入的，所以有的时候政府也需要调整。我觉得这个观点非常重要，大家做事情，不光是你做的事情变了，你的逻辑，你的思维的框架，你的商业模式，也要跟着工作内容的变化来变化。