聂梅生：特色小镇是房地产发展方向之一 定位和商业模式至关重要

博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会7月22日下午场于14:00正式开始，下午场论坛主题是“特色小镇：泛地产的突围路径”。特色小镇作为新兴事物，监管层出了很多的政策，与此同时今年年初特色小镇也是第一次被写入政府工作包括当中。此前，已经有一批地方政府主导推动特色小镇的建设。

从企业的角度来讲，是不是在传统房地产开发模式受限下的突围路径？它的盈利模式体现在哪里？对地方政府来讲，是不是经济增长方面的新动力？这些话题，都将在下午场论坛中讨论。

联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生在活论坛致辞中说，房地产业的发展道路越来越宽，特色小镇就是其中一个发展方向。但是特色小镇做起来并不容易，需要想清楚定位和商业模式。

观点一：房地产企业已经成为推动特色小镇发展的重要力量

有人说，最近由于房地产的生态发生了很大的变化，我们的路越走越窄，有点走不下去的意思。所以出现了很多的变数。房地产实际上发展了30年，我们聚集了很丰富的经验，而且聚集了大量的资本和资源。我们曾在30年当中反反复复的是支柱产业。咱们的支柱产业是否走到头了？我觉得不是这么一回事。我们现在的空间更大了，不是路更窄了，是路更宽了。特色小镇就是其中一个发展方向。

观点二：做特色小镇不易，需要想清楚定位、金融模式和运营模式

我们的空间更大了，但是要求也更高了，做起来并不是很容易的事。关于特色小镇，我觉得有几件事情是避不开的，你想做特色小镇，无论原来是金融机构还是开发商，都避免不了。

首先是定位，在城镇化概念下可以做很多特色小镇，也可以在新兴产业和产业创新上做很多特色小镇概念。首先你得想清楚你的定位在哪里，商业模式是什么。

商业模式当中，最重要的是金融模式。房地产30年的发展，我是亲历的，原来在政府机关的时候，关于房地产的金融模式，突破了两件事情：一是住房抵押贷款，这个不突破，根本没有中国的商品房的突破；然后再是银行的各种各样的信贷，融资突破得很大，以至于形成了炒房。当时的金融模式是发展得非常充分，而且是过度的，所以形成了很多的问题。

但是特色小镇的金融模式在什么地方？你没有按揭，土地也是目前的瓶颈。地方政府到底能够给我们什么？它的金融模式在哪里？这个问题不解决你动不了。这个问题解决以后，再说建设。

运营和最后的商业模式、盈利模式是结合在一起的，原来策划的运营模式到最后的运营当中是否能够实现？钱能否回来？不像卖房子，房产证一转就可以完成了。所以这件事情，我们的空间确实更大了，但是要求也更高了。我们进入了完全不太熟悉的商业模式。中国在本次经济转型当中才出现的特色小镇，这个特色给我们出了很多的定位、商业模式、金融模式和建设运营，这一堆是我们都得解决。

观点三：特色小镇融合发展是大势所趋

原来开发商是各做各的，现在不一样了，现在的特色小镇，融合发展、抱团发展，这是大势所趋，不是一个开发商就能够把一个镇打造好的。我们要接受中央提出的新概念，但是接受不太容易，一个是平台经济，一个是共享经济。这两件事情，恰恰在特色小镇当中是要充分体现的。特色小镇是一个平台，我不太同意它是产业链，它是一个共享经济。为什么说它是一个平台？

我们现在说特色小镇，说是产业特色，实际上三大产业都可以做特色小镇，第一产业是农业。农业特色小镇还少吗？相当多的在农庄基础上做农业特色小镇。还有农舍，形成旅游产品。第二产业是建筑业，就是制造业，里面有很多的特色小镇可以和制造业联系在一起。东北老工业基地，是一个特色，不是一个小镇，是一个大城市。把东北都变成第二产业的城市群，结果现在衰败了，衰败之后在特色小镇当中就不能产生第二产业的特色吗？第二产业是制造业，是最重要的，连美国都要回归制造业，它是实体经济当中最重要的一部分。第三产业，就不说了，大家都扎堆到服务业。

全联房地产商会成立的特色小镇分会，准备发起100个企业主题的特色小镇，为会员企业聚集资源，同时争取配套政策，希望与大家共同发展。