新城控股欧阳捷：商业过剩需突围 将现商业地产并购潮

7月22日，在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会期间，新城控股高级副总裁欧阳捷接受21世纪经济报道记者专访，透露了公司商业地产的最新动态。

据介绍，目前新城的商业地产占比已到全公司的30%，而在2015年，这个数值仅为20%。近两年新城商业快速扩张，现在发展的项目已有47座，其中已开业13座，到今年底将持有超过50座、开业23座购物中心。新城控股计划到2020年，持有100座以上吾悦广场。新城第一个输出管理的吾悦广场将于7月底在诸暨开幕。

商业过剩需突围

对于商业地产的去库存问题早在2014年就有业内人士提出。欧阳捷当年认为，商业地产的库存量比住宅严重得多，仅按照待售面积匡算，全部消化需10-11年，这还不包括潜在库存，当然其中也会有部分是不销售的。

欧阳捷认为，商业地产面临的主要问题在于两个方面。一方面是商业体量过剩，包括临街商铺、百货超市、批发市场和购物中心，据他估算，很多城市人均商业面积超过3平方米，有的城市超过5平方米甚至更高。但二手商业转手交易基本是个死市，因为交易税费高达交易价格的30%以上，也使得商业库存去化更难。

另一方面是商业竞争过度，目前全国人口在增加，但零售总额增速在下降，甚至人均衣着支出在减少。欧阳捷认为，这是因为人们的物质需求已经被极大地满足，同时老龄化导致消费减少，再加上电商冲击，未来中小型和纯商品销售型的商业难有发展空间，比如百货、超市、社区商业等经营不会再有起色。

是不是商业地产未来就无路可走？

欧阳捷却不这么认为，他指出，消费者在完成生命本能的物质消费之后，会进而追求精神消费，大家会愿意为感官刺激、为知识教育和思想交流买单。当然，这需要依托于体验式、场景式的消费场所，这不是购物中心，而是新体验中心。

并购潮将出现

基于前述思考，欧阳捷透露，未来新城控股的商业发展策略已经很清晰。

一方面，更多试水精神消费，引领未来吾悦广场体验式、场景式发展。比如，吾悦广场有电玩、KTV、健身房等传统体验项目，也有自己品牌的IMAX星轶影院、新城多奇妙儿童娱乐项目，还引进了射击馆、海洋馆、星空泳池、医疗美容等纯精神消费项目。

吾悦广场还打造了精神消费的场景化体验街区，比如从情怀出发，在长春吾悦广场打造以汽车、电影、老长春为主的情景体验式“时光引擎”主题街区；在衢州吾悦广场打造首家集文化、美食、娱乐为一体的“初心市集”室内主题街区，以及非遗文化馆活动基地等。

另外一方面，提升自身运营能力，收购或者输出品牌管理。

未来不缺购物中心，而是缺好的商业中心。欧阳捷指出，未来全国购物中心将到达1万家，全国城镇人口10亿人，一个购物中心就只能覆盖10万人，一个购物中心每天客流量要超过3万人才有可能盈利，那相当于要静态覆盖20万人口，因此大多数购物中心挣不了钱。

真正能够吸引客流量的商业项目才是好项目，新城旗下已经开业的13座新城吾悦广场，平均日均客流量近5万人，好的项目年均客流量超过1800万人次，比上海迪士尼乐园还多，投资回报率可以达到10%以上。

欧阳捷指出，未来做不好的项目很容易变成被收购对象，因此他认为，明后年商业地产并购潮将会出现。

商业地产不同于住宅地产的最重要一点是，商业要不断进行调整，吸引好的、潮流的业态进驻，淘汰不合时宜的业态。

“吾悦广场一直在做动态调整，不断引进更有品质感、新鲜感的业态，才能保持运营竞争力。”欧阳捷认为，吾悦广场不断做细微调整，也可看作是商业物业自我升级的体现。

欧阳捷认为，未来新城控股可以收购一些不会运营的购物中心，也可以输出品牌管理，目前新城控股已经在浙江诸暨和山东青岛输出了两个品牌管理项目，未来还会做更多。