商业地产急需“被消化”？ “商改租”新政席卷全国

近日，九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，以广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市为试点，推动人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场，鼓励借鉴德国、日本等发达国家在住房租赁市场的先进经验。

新政明确提出“商改租”，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。

空间家选取大家最关心的七大要点，全面解读“商改租”新政。

“商改租”新政始末？

“商改租”政策并非首次提出。在2016年6月3日，国务院发布的《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，第十二条规定，允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

去年，“商改租”政策，处试水阶段。如湖南、福建、陕西等省，并未提及。值得注意的是，广东省对于“商改租”政策，已是两次重申。

可见，“商改租”其实是酝酿已久，前期做了深厚铺垫，此次推出是水到渠成的事情。截至目前，租房新政已有广州、武汉、沈阳，三个城市出台，后续其他城市还会陆续跟进。

专家表示，“商改租”政策并不适用于所有城市。对一线城市和强二线城市，在商业地产库存量不大的情况下，并不需要“商改租”来增加租房供给。

“商改租”的优势

首先，“商改租”可以降低商业地产空置率，利于滞销的商业用房去库存；其次，能降低商业地产的投资风险，即使不能用于商业，也能退而求其次地民用。最后，增加租赁房源的供应，平抑房租上涨，这是最主要的目的。

鼓励“商改租”与限制“商改住”政策矛盾吗？

北京326商办新政明确规定，“商业、办公类项目，应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。”该政策的目的是禁止炒房，从源头入手，将炒房客彻底挡在门外，让“住房的归住房，商业的归商业”。

租房新政，针对的是已经存在于市场上的商业类项目，将其高效利用起来，增加租赁市场的有效供给。

因此，两个政策看似相互矛盾，其实针对的是不同阶段产生的问题。有一点尤其值得注意的是，国家大力支持的是“商改租”而并非“商改住”，二者不可混淆。

哪些商业适合改为住房？

新政规定，“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等”。因此，适合长期空置，低效利用的商业用房，这就包括商业设施差，还有地处偏远区域等，不适合商业运作的房屋。

商业改为住房后，租金如何？

商业类改建后，作为住房出租，租金肯定比商业用途要低。作为出租人，可以弥补租期空档，降低损失；作为承租人，也可以满足自身的生活需求，而不必担心承担高于市场价的租金。比如，成都的一个底商，作为商业出租的价格是5000元/月，作为住房出租的价格是3000元/月。

“商改租”应该注意的问题

首先，出租人要注意成本核算，包括改建成本、租金收益等，有的老旧商业用房，虽然长时间空置，但是改建成本相对也高；其次，如果一个商业项目，集中对外出租，其生活配套、学校资源等，是否能满足居民需求，也是一个值得考虑的问题。

广州、武汉，“商改租”的具体内容

7月17日，广州率先出台实施细则，发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。第九条规定，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房，不得销售。

7月24日，武汉发布《武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见(征求意见稿) 》，第五条规定，在符合城市规划和有关规定的条件下，在不影响城市功能和城市整体风貌的前提下，允许通过规划论证将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房，其土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后不再补交土地出让金，经改建的租赁住房不得分割产权出售。

世邦魏理仕数据显示，2017年底中国17个城市写字楼累计空置面积将增加32%，超过1900万平方米，平均空置率上升3.3个百分点至23.5%。预计未来三年，绝大多数中国主要城市将迎来写字楼供应高峰，一线城市空置率将攀升，部分二线城市将创历史新高。

由此可以见，商业地产也急需“被消化”，在住宅供应不足，房租和房价都高企的市场环境下，“商改租”是一个商业地产与住宅相互共融、共赢的利好政策。