这一次我们不谈购物中心 听何志锋讲述商业地产背后的故事

人生如茶，空杯以对。

才会有品不完的幸福，尝不完的快乐，装不完的满足！！！

成功，只有一个定义，

就是对结果负责。

细节左右成败，

思维决定高度，

而高度又会反向对你的思维提出更高的要求。

这，就是不断在进取！

这，就是不断在进步！

求知欲盛、心思细密、追求完美、思维清晰、富有计划性、执行高效率

——我是何志锋

江西通源集团商管公司总经理  何志锋

与何总的第一次见面在一家咖啡厅，他习惯提前到达，并准备充足。记者进入店内，他第一时间起立招手示意，轻声微笑并让服务员送上一杯热茶，细腻亲和......

这一次的采访，从预约拜访到最终成文，何总仍旧那般谦和有礼、细致周全，甚至在交谈中更多了一份深情流露。他说，对家庭、对工作、对人生，我都在不断学习......

母亲教会我骨气、坚强、责任、感恩

何志锋出身广州，他认为广州人是务实、理性的，不喜欢凑热闹但内心却很热情。广州的包容，不仅在于其冠绝全国的美食，更源于其城市文化的多元与融合。

对于成长，他直言，受家庭影响很大。从小随父母下乡广州偏远山区，7岁后（1985年）独自一人进城读书，寄宿在奶奶、舅舅家。在当年那个没有手机、视频、微信通讯的封闭年代，独自离开父母在外的孤独和心酸只有自己明了，小小年纪的他也开始学着独自承受。

他说，从小在外的经历磨练了我的意志，让我明白家庭和家人的重要，学会珍惜和感恩，紧记百行孝为先的古训，这一点我为自己骄傲。

“母亲从小教育我做人要有骨气，要坚强，有责任心，我紧记在心，时刻鞭策自己，从小便有了自己的思维和坚强的斗志。我深深地爱着我的母亲，感恩她对我的教育让我获益终生。”谈及此，何志锋不禁动容感怀。

幸运跨进房地产大门 家人是我工作的动力根源

翻看何志锋的履历，工商管理硕士毕业。他说：“读大学时从没想过进入房地产，甚至没有兴趣去了解收集此行业的任何信息。和许多大学毕业生一样，我的初衷为求职，而在懵懂跨入大门之后却一发不可收拾。我想我是幸运的，当初进入全国排名第一的白马服装城，从最底层员工开始了我在地产行业的一路奔跑。”

当然，幸运总会伴随现实的波折。从业17年，何志锋也遇到很多阻力，承受着不小的压力，有时会有失望甚至绝望想放弃。

“但最终我选择坚持，这其中最大动力来自于自我的要求及对家庭的责任感。地产行业没有地区限制，为了工作事业的追求不能经常在家，甚至长时间在外地，对于陪伴家人的缺失是我内心最大的愧疚。男人要有事业心、责任心，工作只是生活的一部分，努力工作不是为了追求高人一等的成就和地位，是为让家人过上更幸福的生活。”对他而言，家人是坚持工作的动力根源。

我是一个追求完美的人 成功是对结果负责

一直以来，何志锋都对细节非常执着。

他直言：“我是一个追求完美的人，读书时的专业熏陶和后来的职业敏感更加深了我这一特点。我始终认为追求细节的人一定是有责任心的，执着是因为想把该做的事情做好，尽量不留遗憾。如果你不追求细节，你就会给自己很多借口得过且过。成功只有一个定义，就是对结果负责。而我的工作思维正是：细节左右成败，思维决定高度，而高度又反向对你的思维提出更高的要求。这，就是不断在进取！这，就是不断在进步！”

四十而不惑 我给自己打6分

常言道：三十而立、四十而不惑。何志锋从2000年开始进入商业地产领域，至今已过不惑之年的他，已参与到专业商城、购物MALL、城市综合体、产业地产四大领域中，这其中他全程参与并见证了三个购物中心项目从0到100的发展过程。

“地产对我来说意味着终身事业，终身伙伴，也是离不开的生活圈。它最大的吸引力是能给我很大的成就感。一个商业地产项目从一块烂地，到项目开业的华丽蝶变，需要付出大量的心力、脑力和超强的执行力才能实现。”何志锋直言，在各领域跨界吸收的经验，让他更游刃有余。

求知欲盛，心思细密；追求完美，思维清晰；富有计划性，追求高效率；有时会让人很讨厌，也会让自己很累，因为要求太高——这是他对自己的评价。

在他看来，三分做事、七分做人。人生如花，淡者香。咄咄逼人必招怨恨，宽宏大量常得人心。人生，从内到外，保持质朴淡雅的气质，才能悦人悦己。与人合作，能拿8分的时候我拿6分，能拿10分的时候我也只拿6分。还不错，刚好及格。  

商业地产、产业地产在不断融合

如今的商业地产不再单一化，跨界融合已成近几年被争相追逐的方向之一。

在何志锋看来，目前的地产行业，不能只标签商业地产，它和产业地产在不断融合，城市综合体就是多种类别的商业融合。

商业地产是从改革开放初的灯光夜市、步行街到批发市场、专业商城、百货中心、购物MALL、城市综合体再到如红星地产家居MALL＋购物公园商业MALL模式、万达文化旅游城等等，在不断蜕变；产业地产也一样，从产业园、创意园、孵化园到养老地产、农业地产、文创旅游地产、产业小镇及华夏幸福提出的城市产业新城运营商，然后到目前最疯狂的特色小镇。行业发展精彩纷呈，各领风骚。

地产开发龙头们也在不断战略调整，观点不一,各有侧重。碧桂园：科技小镇成其未来新增长点；绿城：农业小镇不卖房子卖生活；华夏幸福：产业新城运营商，产业小镇的实践先锋；华侨城：文旅小镇打造新型城镇化样本；绿地：重点布局特色小镇乘胜追击；恒大：足球小镇是水到渠成；融创：房地产开发尝试特色小镇，超级汽车生态体验园区和乐视汽车生态小镇......他认为，在中国式社会，顺势而为方能成功。

商业地产的未来只看谁更得人心 

商业地产的未来是什么？

何志锋认为，如今商业地产处在快速发展阶段，消费者的需求随着生活质量的不断提升及对于新事物的信息吸收后，对于商业项目的规划和运营不断提出更高的要求。同时，商业项目过度开发引发同质化竞争，将来比的就是谁的项目品牌更得人心，谁的硬实力更强，谁的经营团队更懂得市场及顾客需求，谁更关注细节提供更贴心、人性化的服务，突出互动体验和切合生活需求。

如何让我的项目成为他（她）工作、生活以外的第三空间？如何让他（她）在有限休息时间内能清晰感受到释放压力的爽、体验生活的美、享受家庭的乐，这都是我经常挥之不去，朝思暮想的问题。同时，放开二胎后，目前营运还要思考的是如何增加N+N的消费粘度。

什么是N+N？现在都叫1+N，即随着计划生育的长期推行，独生子女情况居多，那么外出消费常是每个家庭中1个小孩带N个大人；如今“二胎政策”逐渐放开，每个家庭中会出现不止1个小孩，因而消费模式也渐渐转变为N个小孩带N个大人。

不要小看商业项目开业前短暂时光 商业规划设计至关重要

简单的说，商业项目主要分为开业前和开业后两个大的阶段。那么，哪一个阶段更为重要呢？

何志锋坦言，两个阶段的工作侧重点各有不同。对比项目开业后长达几十年的经营周期，开业前的阶段相对是短暂的，但却又是举足轻重的。因为这个阶段决定了项目的定位、工程施工方案、硬件软件配套、消防疏散、装修风格、灯光、商场主题、动线、商铺方案、招商业态组合、有效合理利用场地、增加项目亮点、停车场、人性化服务设施、货运管理等诸多决定项目长期经营的命脉问题，尤其是许多工程施工方案一旦定型将无法逆转。开业前，压力最大的一定是招商工作。如何保持项目未来几十年的经营周期能持续良性运作，这是项目开业后对于团队永远挥之不去的问题。

他认为，商业地产的核心最终还是营运，营运工作必须全面贯穿参与项目全过程。而商业项目成功与否的关键因素在于：所在城市级别——人口基数——地段——政府配套——交通环境——项目规模——项目规划设计——项目定位——招商业态组合——营运管理。总体来说，就是四个阶段、八大环节、百大节点，环环相扣，缺一不可。商业规划设计保驾护航，专业敬业团体核心基础，招商营运结合密不可分。

“商业规划设计对招商工作起决定性作用，对营运管理起核心支撑作用。远瞻规划设计能让项目长期满足市场需求，充分合理利用空间营收增值，并能构建项目核心竞争力，在竞争中处于领先有利位置。营造舒适购物环境，增强顾客粘度，人流稳定递增，这是招商营运管理工作的直接考核指标。”何志锋表示，商业规划设计对项目长期良性运营至关重要。

跳出固有框架实现整体融合 团队是决定成功的基础

  商业地产长期的行业总结与实践，何志锋逐渐形成了自己独有的工作理念——“三个跳出、一个融合”。他解释为：招商部一定要跳出招商做招商，营运部一定要跳出营运做营运，策划部一定要跳出策划做策划，信息部一定要做所有大平台、跨部门的信息化融合，利用商业智能为招商调整、营运管理和经营分析提供管理手段。

而除此之外，专业团队又是决定成功的基础。要成功，有两点选择很重要：要么打造一个精英团队，要么加入一个精英团队。单打独斗在如今的经济时代不可能成功，所以团队是决定成功的最基本要素，甚至是决定性关键。精英团队不仅要有好的想法，更需要有把想法实现的强大决心和齐心，摸爬打滚以及执行力。

赢商网CEO李乐贤（右）授牌何志锋（左）赢商优学计划专业讲师

何志锋获第12届中国商业地产节—金坐标年度商业地产杰出创新人物大奖

“我有一个保持多年的习惯，每年7月中会做年中工作总结及下半年工作、生活计划，这对我的帮助很大。在过去半年，我收获颇丰：因公出差到达上海、杭州、南昌、武汉等多个省会一线城市，实地考察学习超过60个项目，对工作思维是一次飞跃提升；3月，得到赢商网CEO李乐贤先生授牌，成为赢商优学计划专业讲师，倍感荣幸；4月，在第12届中国商业地产节，被授予金坐标年度商业地产杰出创新人物，深感自豪。”何志锋说道。

学无止境 不要放弃对新知的渴望

回顾“前半生”，何志锋求知若渴：“多年来，从入行时最低层招商营运管理工作开始，我一直在默默学习、吸收沉淀、总结归纳，思考成功项目是如何规划、动线设计、招商和运营管理方面的细节。我花了很大的成本和时间精力到香港及国内省会一线城市的成功项目实地考察，通过现场细致观察、拍照及资料收集归档、汇总分析归类后，沉淀形成过百个项目的精细资料库。我一直在奔跑，很累但也停不下来。”

展望未来，他信念坚定：“学海无涯，不要停止学习的脚步，不要放弃对新知的渴望。咬定青山不放松，立根原在破岩中！”

愿青松常在，愿未来可期！